最高法院民事判決 九十八年度台上字第一五七號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 周慧貞律師上 訴 人 乙○○訴訟代理人 林世超律師被 上訴 人 丙○○
丁○○上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國九十六年九月二十六日台灣高等法院第二審判決（九十六年度重上字第三二二號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人甲○○主張：伊於民國八十二年六月十五日與對造上訴人乙○○簽訂買賣預約書，除坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號土地面臨義成路靠北邊部分約一０五坪保留不出賣外，將伊所有一四八七地號、一四八七－一地號、一四八八地號、一四八八－一地號、一四九一地號及一四九二地號等六筆土地出售予乙○○，因法令限制無法辦理分割移轉登記，一四八七地號土地乃全部暫時登記在乙○○名下，並約定乙○○應按伊需要隨時將保留範圍分割移轉登記予伊指定之人。同年七月十五日雙方約定再保留二五坪，合計保留未出賣土地之面積為一三０坪，且於十月二十三日重新計算買賣價金為新台幣（下同）七千九百二十五萬六千一百元。而被上訴人丙○○、丁○○於乙○○移轉上開六筆土地所有權登記在其名下之際，既已知悉並同意上情，一四八七地號土地亦於九十三年九月十日辦理分割，面積為三九六平方公尺（重測後為宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號、面積三九七．三一平方公尺「折合約一百二十坪」，下稱系爭土地），自應將系爭土地所有權移轉登記予伊。至無法移轉所有權登記之十坪部分，乙○○則應按約定買賣價金每坪六萬元計算，賠償伊六十萬元。倘丙○○、丁○○未承擔乙○○移轉系爭土地所有權登記之義務，乙○○應賠償伊共七百八十萬元，且丙○○、丁○○無法律上之原因受有該土地登記在其名下之利益，致伊受有無法請求移轉系爭土地所有權登記之損害等情。爰依買賣契約、債務承擔、不當得利及債務不履行之法律關係，先位聲明求為丙○○、丁○○將系爭土地所有權移轉登記予伊及乙○○給付伊六十萬元暨自起訴狀繕本送達乙○○翌日起計付法定遲延利息；依債務不履行之法律關係，備位聲明求為乙○○給付伊七百八十萬元及自起訴狀繕本送達乙○○翌日起計付法定遲延利息之判決。
上訴人乙○○及被上訴人丙○○、丁○○則以：甲○○保留未出賣之土地面積為一０五坪，系爭土地因甲○○在其上興建農舍，依順安都市計畫使用分區管制要點及相關建築法規限制，須留最小基地面積三九六平方公尺，則無法分割出一０五坪，且丙○○、丁○○亦未承擔乙○○移轉系爭土地所有權登記之義務，是甲○○請求丙○○、丁○○移轉該土地所有權登記，及請求乙○○按一三０坪計算賠償差額，均屬無據。況乙○○向甲○○購買之土地，按約定單價即建地每坪六萬元、路地依公告現值加四成計算後，乙○○已溢付價金一千四百十二萬零六百四十八元，且甲○○保留未出賣之一０五坪，依順安都市計畫申請開發，須捐五
六．五四坪作為公共設施，亦使乙○○受有三百三十九萬二千四百元之損害，乙○○除得以甲○○應還價金為同時履行抗辯外，亦得主張抵銷等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為甲○○、乙○○各一部敗訴之判決，駁回其上訴，係以：甲○○於八十二年六月十五日與乙○○簽訂買賣預約書，約定除面臨義成路靠北邊部分約一０五坪保留不出賣外，由甲○○將其所有一四八七地號、一四八七－一地號、一四八八地號、一四八八－一地號、一四九一地號及一四九二地號等六筆土地出售予乙○○。甲○○主張雙方於同年七月十五日約定再保留二五坪，合計保留未出賣土地之面積為一三０坪等語，但由是日雙方簽訂之追認契約條件內容及證人胡碧蓮、彭志鵬所為之證詞以觀，暫時保留二五坪價金一百五十萬元，係因路地範圍不明確所致，並非將該部分土地排除於買賣標的外，此與原本針對甲○○已興建農舍而將所占用基地保留不出賣，係屬二事。況該農舍占用之基地位置及面積早已確定，嗣亦無增建擴大占用基地之情形，自無由已確定之一０五坪增加為一三０坪之理。另甲○○與乙○○於八十二年十月二十三日簽訂之協議書，並未記載達成協議之計算標準，且已將保留之二五坪價金一百五十萬元計入退還款中，倘係保留一三０坪未出賣，何以當日協議時僅一０五坪未計價，而甲○○之計算方法既為乙○○所否認，則其據以主張保留未出賣土地之面積為一三０坪，即不足採。又依據胡碧蓮之證言，雖能證明丙○○、丁○○知悉保留未出賣之一０五坪將來應返還予甲○○，惟渠等究係同意配合乙○○辦理保留未出賣部分之分割及所有權移轉登記予甲○○，抑或承擔乙○○此分割及所有權移轉登記之義務，並不明確，尚難謂丙○○、丁○○有承擔乙○○上開分割及所有權移轉登記義務之意思表示。甲○○保留未出賣土地之面積既為一０五坪，且丙○○、丁○○亦未承擔乙○○移轉系爭土地所有權之義務，則甲○○本於買賣契約、債務承擔及債務不履行之法則，先位請求丙○○、丁○○將系爭土地所有權移轉登記予甲○○，與乙○○應給付甲○○六十萬元及法定遲延利息，自屬無據，不應准許。乙○○依約應將系爭土地分割出一０五坪後移轉所有權登記予甲○○指定之人之義務，因該土地現登記在丙○○、丁○○名下，且渠等與乙○○間發生爭執，亦無法配合乙○○將系爭土地所有權移轉登記予甲○○指定之人，已經給付不能，並可歸責於乙○○，甲○○自得依民法第二百二十六條第一項之規定，請求乙○○按約定單價建地每坪六萬元計算，賠償此一０五坪不能履行之損害六百三十萬元。而系爭買賣預約書所謂之路地，由總價款九千三百十一萬零四百元，係以一四八七－一地號及一四八八－一地號等二筆土地，面積共六三平方公尺為路地，作為計算之基準以觀，並參諸胡碧蓮、彭志鵬之證言及宜蘭縣政府九十五年十一月十四日府建城字第０九五０一三六五四０號函之說明三，應係占用上開二筆土地之義成路。又乙○○向甲○○價購土地時，順安都市計畫僅有市地重劃之規劃，尚無開發許可制度，業經證人林志明及黃志良證稱屬實，且依林志明之證詞，系爭土地既得以個別開發之方式申請建造執照，則該土地變更為建地與其是否加入開發自亦無涉。是甲○○與乙○○間之買賣關係，不因宜蘭縣政府嗣後變更計畫及乙○○等自行決定合併系爭土地申請開發，而受捐地百分之三十五之拘束。況乙○○與甲○○於八十二年十月二十三日已就路地面積多寡所生價款爭議達成和解，並簽訂協議書，約定甲○○應退還乙○○價金一千二百三十五萬四千三百元，而由乙○○給付現金三千三百萬元，換取原已交付甲○○面額共四千五百三十五萬四千三百元之六紙支票，依民法第七百三十七條之規定，亦應認系爭買賣價金業已結清。準此，乙○○以路地係指順安都市○○○道路及公共設施用地，甲○○應受申請開發案捐地百分之三十五之拘束為由，抗辯甲○○尚應退還價金一千四百十二萬零六百四十八元及返還一０五坪依順安都市計畫申請開發所受之利益三百三十九萬二千四百元，為同時履行及抵銷之抗辯云云，要無可採。從而甲○○依債務不履行損害賠償之法律關係，備位請求乙○○給付六百三十萬元及其法定遲延利息，即屬有據，應予准許。逾此範圍之請求即一百五十萬元本息，則屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查甲○○與乙○○簽訂之系爭買賣預約書特約事項約定：「出售土地內約一０五坪不包括出售範圍內（即面臨義成路靠北邊土地），於過戶完成後，買主應依賣主之需要隨時辦理分割，移轉給賣主之指定人」；丙○○、丁○○於受讓系爭土地移轉時，已知悉甲○○與乙○○之間有保留土地之約定；乙○○等當初依順安都市計畫申請土地開發時，於開發案件之分割圖說中，曾依兩造買賣契約之約定，將一四八七地號土地上舊農舍基地一０五坪單獨出來，未列入土地開發案件，嗣依宜蘭縣都市計畫委員會決議，將該農舍基地納入開發範圍內，亦將上開農舍基地及其法定空地分割出三九六平方公尺（即重測後之系爭土地），為原審確定之事實。復參之丁○○於乙○○被訴侵占等刑事案件陳稱：「乙○○當時就系爭土地被冬山鄉農會查封，他就來找我跟丙○○合作開發這幾筆土地，經過我與丙○○的同意，雙方做成買賣，但實際上是共同投資開發興建房屋，當時被告（即乙○○）有說綠色這一塊一０五坪是原來的地主所保留的地，分割以後要再還給原地主等」；伊等因與乙○○間發生爭執，故無法配合乙○○辦理系爭土地之分割及所有權移轉登記事宜；倘一四八七地號土地上之舊農舍仍由甲○○占有使用，丙○○、丁○○向乙○○購買土地之範圍及價格，亦未包括該農舍基地等情，則上訴人請求丙○○、丁○○返還系爭土地，即非全屬無據。原審未遑詳為勾稽，遽以前揭理由，駁回甲○○對其先位請求丙○○、丁○○移轉系爭土地所有權登記之上訴，已屬可議。況甲○○已在原審追加不當得利返還請求權為訴訟標的法律關係（見原審卷一００、一０一、一七一、一七二頁），原審竟未予審究，亦有未當。次查乙○○向甲○○購買土地，以系爭買賣預約書所載總價款九千三百十一萬零四百元，扣減甲○○與乙○○於八十二年十月二十三日協議應退還之價金一千二百三十五萬四千三百元及之前所保留二五坪價金一百五十萬元，買賣價金應為七千九百二十五萬六千一百元。而原審既認定乙○○向甲○○購買土地之價金於雙方協議退還部分價金時業已結清，且乙○○自承當時協議係以道路用地面積三五二．三五二坪計算（見同上卷一二六頁之計算明細表），則甲○○保留未出賣之面積究係一０五坪抑或一三０坪，即非不得由上開買賣總價及路地面積加以釐清。原審就此未予細究，遽以保留未出賣之面積為一０五坪，而駁回甲○○對其先位請求乙○○給付六十萬元本息之上訴，不無可議。又原審一方面認定八十二年十月二十三日協議書並未記載達成協議之計算標準，卻又謂所保留之二五坪價金一百五十萬元已計入退還款中，及未計價面積為一０五坪，前後理由亦屬矛盾。甲○○先位之訴既難維持，則以先位之訴有理由為解除條件之備位請求，自應一併廢棄發回。上訴論旨，各自指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，均有理由。
據上論結，本件上訴人之上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 二 月 十 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 福 來
法官 陳 國 禎法官 陳 重 瑜法官 吳 麗 女法官 簡 清 忠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十八 年 二 月 十八 日
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