最高法院民事判決 九十八年度台上字第二一三七號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 郭睦萱律師上 訴 人 甲○○訴訟代理人 陸正康律師
甘大空律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，兩造對於中華民國九十八年五月十二日台灣高等法院第二審判決（九十七年度重上字第五五八號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人乙○○起訴主張：伊於民國九十五年十月七日向對造上訴人甲○○購買坐落台北市○○○路○段○○○巷○○號一樓房屋及其基地（下稱系爭房地），價金為新台幣（下同）二千一百六十萬元，甲○○並保證系爭房屋無滲漏水及龜裂傾斜之情形。伊於九十五年十一月六日給付全部價金，甲○○亦為所有權移轉登記，惟伊於九十六年八月間經訴外人即承租系爭房屋之蔡輝宗告知，始知系爭房屋於伊買受前即有嚴重傾斜及漏水之瑕疵，且甲○○於九十四年間即知上情。該瑕疵已減少系爭房屋之通常效用及經濟上價值，並影響伊之交易意願，依民法第三百五十九條前段規定，伊自得解除買賣契約，並依民法第二百五十九條規定，請求甲○○返還價金本息。如認伊不得解除契約，伊亦得請求減少價金五百萬元，甲○○就已受領之該部分價金，應依不當得利規定返還等情，爰以先位聲明求為命甲○○給付二千一百六十萬元及自九十七年一月十八日起算之利息；備位聲明求為命甲○○給付五百萬元並加計自九十七年一月十八日起算利息之判決（乙○○超過上開請求部分，業受敗訴判決確定）。嗣於原審就先位聲明之利息部分，擴張自九十五年十一月六日起算。
上訴人甲○○則以：系爭房屋並無瑕疵，縱若有之，亦屬肉眼可查知，乙○○遲至交屋後一年餘始為主張，依民法第三百五十六條第二項規定，視為承認其所受領之房屋，不得再為爭執。又伊未曾住居系爭房屋，對房屋之瑕疵並不知情，訂定買賣契約時，並未保證系爭房屋無上開瑕疵；況上開瑕疵對結構安全無影響，無減少房屋價值或通常效用，或縱有之，其減少效用之程度亦屬無關緊要，不得視為瑕疵，乙○○據以解除契約，顯失公平。縱認乙○○得解除契約，伊應返還價金，惟乙○○將系爭房屋出租他人，每月取得五萬元之租金利益，理應予以扣除。再解除契約時，當事人雙方均負有回復原狀之義務，伊亦得就乙○○應返還系爭房地之義務，為同時履行之抗辯等語，資為抗辯。
原審將第一審所為判決，關於命甲○○給付之金額超過二千零五萬元本息部分廢棄，改判駁回乙○○部分之訴，其餘命甲○○給付部分，判予維持，駁回甲○○之上訴，惟附以乙○○同時將系爭房地所有權移轉登記予甲○○之條件；就乙○○擴張之訴部分，判命甲○○給付二千零五萬元自九十五年十一月六日起至九十七年一月十七日止之利息，駁回其餘擴張之訴，係以：乙○○於九十五年十月七日向甲○○購買系爭房地，已付清價金二千一百六十萬元，甲○○亦為系爭房地所有權移轉登記，系爭房屋原由甲○○出租與訴外人蔡輝宗，乙○○購買後，由蔡輝宗繼續承租。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。查證人蔡輝宗證稱甲○○仍為出租人時，系爭房屋即有傾斜與漏水情形，第一審法院囑託台北市土木技師公會派員鑑定，亦指「⒈系爭房屋傾斜率，於六十四號樓梯間側面前方轉角外牆面之傾斜率為1/48.6，於五十八號樓梯間側面前方轉角外牆面之傾斜率為1/95.6。⒉傾斜程度，外牆以肉眼即可發現向後傾斜之現象，一樓室內地坪以水準儀測得前面較後面高10.5公分。⒊以目視檢視結構體並未發現結構性損壞裂縫，目前僅地坪有前後高低之不水平及外牆向後傾斜現象，尚未影響結構安全，惟是否會繼續發生傾斜及損壞，則應後續之測量追蹤。⒋房屋傾斜，其原因可能為建造時垂直度施工不準確之瑕疵，或房屋使用期間基礎發生不均勻沉陷」等語。系爭房屋有傾斜與漏水之情形，鑑定結果雖認尚未影響結構安全，然依社會通念，房屋傾斜，當然影響居住與交易意願，而減少經濟上之價值，衡之常情，其瑕疵難謂無關重要，甲○○自應負物之瑕疵擔保責任。甲○○雖指乙○○於訂約時明知上開瑕疵云云，惟未舉證證明，且甲○○簽署之不動產說明書，其中有關「房屋是否有龜裂傾斜之情形」之欄位，其係勾選「否」，且同意該不動產說明書為買賣契約之一部，是乙○○主張甲○○保證系爭房屋無傾斜之瑕疵乙節，即非無據，依民法第三百五十五條第二項規定，乙○○縱因重大過失而不知該瑕疵，亦無礙於甲○○應負之瑕疵擔保責任。再上開鑑定報告載明「以目視檢視系爭結構體並未發現結構性損壞裂縫」，且鑑定人係經會勘、測量，依據測量結果，按工程學理及實務而為上述研判，是甲○○辯稱依通常檢查程序即可發現上開瑕疵云云，自無可採；而乙○○主張其於九十六年八月間經蔡輝宗告知，始知系爭房屋有傾斜與漏水之瑕疵等情，亦據證人蔡輝宗證述在卷，佐以乙○○嗣即委託台北市建築師公會勘查，旋將上情告知甲○○並聲請調解，再寄發存證信函予甲○○解除契約等情，堪認乙○○並未怠於檢查與通知，是甲○○指依民法第三百五十六條規定，應視為江翠微承認所受領之物云云，亦難憑採。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文。所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。查系爭房屋有上述傾斜之瑕疵，原影響一般民眾之居住與交易意願，且乙○○係因甲○○保證系爭房屋不具上開瑕疵，始以上開金額購入，而對甲○○而言，契約解除，不過回復系爭房地為其所有，況系爭房屋本存有瑕疵，亦難認甲○○將因此受有損害，是乙○○據以解除契約，難謂顯失公平。其於契約解除後，依民法第二百五十九條規定，請求甲○○返還價金，並附加自受領時即九十五年十一月六日起之法定利息，於法並無不合。惟按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。甲○○既為同時履行之抗辯，即於乙○○為系爭房地之所有權移轉登記前，拒絕返還價金，自應為對待給付之判決。末查甲○○抗辯乙○○於受領系爭房屋後，將系爭房屋出租予原承租人蔡輝宗，每月租金五萬元，自九十五年十月間交屋起至九十八年四月間止，至少受有一百五十五萬元租金之利益，此部分之利益於系爭買賣契約解除後，已屬無法律上原因而受利益，自應返還，得於其應返還之價金予以扣除等語。經查乙○○確於買受系爭房地後，將房屋出租予原承租人蔡輝宗，有乙○○於第一審提出之租賃契約書為證，而乙○○就甲○○上開抗辯，亦未表示爭執，堪認甲○○之抗辯為可取。扣除上開租金利益後，甲○○應返還之價金為二千零五萬元。從而，乙○○於第一審起訴請求甲○○給付二千零五萬元及加計自九十七年一月十八日起算之法定利息部分，尚非無據，應予准許；超過部分，則難謂有理由，應予駁回。惟關於准許部分，應附以乙○○同時將系爭房地所有權移轉登記予甲○○之條件；至於擴張之訴部分，乙○○就二千零五萬元請求甲○○附加自九十五年十一月六日起至九十七年一月十七日止之法定利息部分，尚無不合，應予准許，其餘部分則非有據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查關於甲○○抗辯乙○○自九十五年十月間起至九十八年四月間止，每月受有五萬元之租金利益乙節，乙○○於原審陳稱「甲○○稱伊至少受有一百五十五萬元之租金利益，係憑空杜撰，事實上系爭房屋迄今已空置一年餘」等語（見原審卷一二九頁），是原審謂乙○○就甲○○該項抗辯，未表示爭執云云，已與卷證資料不符；且依原審採為裁判基礎之租賃契約書所載（一審卷三九至四三頁），租賃期間為九十五年八月一日至九十六年七月三十一日，另證人蔡輝宗亦證稱其承租期間係九十三年七月至九十六年十一月（見一審卷一二一頁正反面），則原審謂乙○○受有租金利益至九十八年四月，亦值商榷。況甲○○抗辯江翠微受有租金利益一百五十五萬元，依民法第二百十六條之一規定應予扣除等語（見原審卷一二○頁），乃係基於損益相抵規定而為主張；其既未表示對於乙○○有該不當得利債權，並以該部分債權與其應返還之價金債務抵銷，則原審逕認解除契約後，乙○○取得之租金屬不當得利而予以扣抵，亦有認作主張之違誤。其次，關於甲○○為同時履行之抗辯部分，甲○○稱「如認伊應返還價金，則乙○○應同時將系爭房屋及土地所有權移轉登記並返還予伊」、「乙○○解除契約如係合法，即負有將系爭房屋回復原狀之義務，乙○○應先履行交付房屋及塗銷系爭房屋所有權移轉登記之義務，否則伊得為同時履行抗辯，拒絕返還價金」等語（見原審卷四一、五九頁），可見其非僅就所有權移轉登記為抗辯，尚及於房地之交付；且依卷附土地及建物登記簿謄本記載，系爭房地係登記為訴外人吳黃京名義，並已設定抵押權予他人（一審卷
三七、三八頁），則甲○○抗辯乙○○應負回復原狀之義務，並以之為同時履行之抗辯，其具體內容為何，亦欠明瞭。原審未加以闡明、釐清，即僅附以移轉系爭房地所有權之對待給付之條件，已嫌疏略；且單就乙○○第一審請求之二千零五萬元及自九十七年一月十八日起算之利息部分，附加對待給付之條件，而未及於其擴張之訴有理由部分，亦有可議。兩造上訴論旨，分別指摘原判決關於其敗訴部分為不當，求予廢棄，均為有理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 十一 月 十二 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 葉 勝 利法官 高 孟 焄法官 劉 靜 嫻法官 魏 大 喨本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十八 年 十一 月 二十五 日
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