最高法院民事判決 九十八年度台上字第二四八三號上 訴 人 甲○○○
乙 ○ ○共 同訴訟代理人 張 立 業律師複 代理 人 王 世 豪律師被 上訴 人 丙 ○ ○
丁 ○ ○
戊 ○ ○
己 ○ ○
庚 ○ ○
辛 ○
壬 ○ ○
癸 ○ ○
子 ○ ○
丑 ○ ○
寅 ○ ○
卯 ○ ○
辰 ○ ○
巳 ○ ○
午 ○ ○
未 ○ ○
申 ○ ○即林玉.
酉 ○
戌 ○ ○
亥 ○ ○天 ○ ○地○○○宇 ○ ○宙 ○ ○共 同訴訟代理人 魏 憶 龍律師被 上訴 人 玄 ○ ○即林.上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國九十八年四月七日台灣高等法院第二審判決（九十六年度重上字第五九七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人林玉蘭於原審民國九十八年三月二十四日辯論終結前之九十七年十一月九日死亡，其繼承人為申○○及玄○○，有戶籍謄本為憑，原審已據申○○之聲明，准予承受訴訟，上訴人另依民事訴訟法第一百七十五條第二項之規定，聲明由玄○○承受訴訟，經核於法並無不合，合先敍明。
上訴人主張：坐落台北市○○區○○段四小段第五二七號土地（下稱第五二七號土地）為上訴人甲○○○所有，另同小段第五三○號土地（下稱第五三○號土地）為上訴人乙○○所有。上開土地為被上訴人所有各如本判決附表（下稱附表）及原審附圖（下稱附圖）所示未辦理第一次所有權登記之建物（下稱系爭建物）無權占有使用，爰依民法第七百六十七條之規定為請求等情，求為命被上訴人分別拆除系爭建物及騰空返還所占用土地之判決，並於原審追加依民法第一百八十四條第一項前段及第一百七十九條之規定，求為命被上訴人丁○○給付甲○○○十一萬四千八百十八元、乙○○一萬三千八百七十六元；被上訴人戊○○給付甲○○○三萬七千七百七十元；被上訴人己○○給付甲○○○十二萬二千二百七十八元；被上訴人庚○○給付甲○○○五萬一千八百元、乙○○五千零八十九元；被上訴人辛○、壬○○、寅○○、癸○○、子○○、丑○○、卯○○、辰○○連帶給付甲○○○二萬三千四百五十八元、乙○○四萬三千二百七十七元；被上訴人巳○○給付乙○○四萬三千四百五十六元；被上訴人午○○給付乙○○一萬四千三百四十八元；被上訴人未○○給付乙○○一萬三千四百八十四元；被上訴人林玉蘭給付乙○○二萬八千八百三十七元；被上訴人酉○給付乙○○三萬七千四百九十三元；被上訴人戌○○給付乙○○一萬七千二百二十四元；被上訴人亥○○給付乙○○一萬四千零五十七元；被上訴人天○○給付乙○○一萬一千零七十一元；被上訴人丙○○給付乙○○七萬四千八百二十八元；被上訴人宙○○給付乙○○三萬零八百六十七元；被上訴人地○○○給付乙○○二萬四千四百零四元；被上訴人宇○○給付乙○○一萬一千零八十七元；並均自九十七年一月二十九日起加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：系爭土地及建物原同屬訴外人祖國強所有，祖國強將之分別出售予伊或伊之前手，惟未辦理土地所有權移轉登記，嗣上訴人因買賣自祖國強之繼承人即訴外人祖宴燕、祖后宗買受系爭土地，應認祖國強、祖宴燕、祖后宗默許伊使用系爭土地，伊係基於租賃關係而占有系爭土地，有買賣不破租賃之適用，非無權占有；上訴人之前手長期未主張權利，上訴人復明知系爭建物占用之情形，仍購買系爭土地，其請求拆除建物及返還土地，違反誠信原則，且為權利濫用；以九十六年六月申報地價年息百分之十計算不當得利之損害金，顯然過高等語，資為抗辯。
原審除確定（即關於第一審命被告姚秀芳拆屋還地及定履行期間）部分外，廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴及追加之訴，係以：系爭第五二七號土地為甲○○○所有，第五三○號土地原為乙○○與祖宴燕共有，應有部分各為二分之一，嗣乙○○於九十五年十一月十六日向祖宴燕購買其應有部分，而為該土地全部之所有人。又被上訴人各占有系爭建物如附圖及附表所示，而分別為建物之處分權人，庚○○係於八十七年十一月二十八日受讓自訴外人連正宗及張欽娥；辛○、壬○○、寅○○、癸○○、子○○、丑○○、卯○○及辰○○等自訴外人金鳴玉繼承；巳○○自訴外人于紹成繼承；未○○自訴外人即其母黃芝位受讓；林玉蘭自訴外人即其配偶吳盛清繼承；亥○○向訴外人朱崇林購得；天○○向訴外人即其前手楊雲華購買，楊雲華則購自訴外人何亞火；丙○○自訴外人楊長清繼承，楊長清則於五十三年四月十八日向祖國強及訴外人石天來購買；宙○○向訴外人徐安煊買受；地○○○自訴外人謝子龍繼承；宇○○向訴外人何心如購買等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記第二類謄本、土地複丈成果圖、房屋稅籍紀錄表、讓渡書、除戶謄本、繼承系統表、台灣士林地方法院家事法庭函、契約書、「購屋契約」、陽明山管理局房屋稅捐納稅通知書、陽明山管理局五十六年上期及下期自然人戶稅納稅通知書、陽明山管理局五十六年房屋稅捐納稅通知書、台北市稅捐稽徵處士林分處免徵房屋稅函、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、台北市稅捐稽徵處九十三年度契稅繳款書及戶籍謄本可證，堪信為真實。上訴人承買系爭土地時，系爭建物已興建完成數十年，占用面積廣大，上訴人難以諉為不知，卻仍執意承買，顯為惡意買受人。又系爭建物戶數達十餘戶，上訴人請求排除其占有，勢將使眾多善意之承購戶及社會經濟遭受重大損失，衡量雙方當事人間利益，上訴人所得獲致之利益顯然遠小於被上訴人所受之損害。何況上訴人可收取租金填補損害。上訴人基於所有權，請求除去妨害，有違誠實信用原則，並構成權利濫用。依系爭建物稅籍資料及丙○○所提五十三年下期房屋稅繳納通知書，可知系爭建物至遲於五十五年七月前即已起造完成，被上訴人及其前手應於五十五年七月前即買受系爭建物。第五三○號土地之地目為旱地，第五二七號土地於三十五年間至五十五年十二月十五日間為訴外人曹興源等四人共有；第五三○號土地於三十五年間至五十五年十二月十五日由訴外人曹俊等十人共有，祖國強於五十五年十二月十五日登記取得系爭土地所有權，而系爭建物於五十五年七月前起造完成，足見系爭土地及建物同屬祖國強一人所有。依系爭土地複丈成果圖所載，系爭建物占用土地之面積廣闊，衡諸一般經驗法則，倘祖國強於五十五年七月前興建系爭建物時，未取得系爭土地之處分權，何以當時土地登記簿謄本所載之所有人即曹興源等四人及曹俊等十人無異議而任由其興建。被上訴人辯稱祖國強於興建系爭建物前即已購買系爭土地，僅因礙於農地買賣登記須有自耕農之身分，而於五十五年十二月十五日前未辦理所有權移轉登記等語，應非無憑，足見祖國強於出售或互易系爭建物於被上訴人或其前手同時，為系爭土地之實際所有人。參酌證人石天來之證詞，被上訴人辯稱系爭建物係祖國強於建造後出賣，應非憑空虛構。祖國強既於系爭土地上建造系爭建物出賣，對於建物占有使用情形應知之甚詳。祖國強自登記為所有權人後至其死亡之二十多年間，均未就系爭土地向被上訴人及其前手主張無權占有或請求排除侵害，仍同意渠等使用其土地，益證祖國強於被上訴人或其前手買受系爭建物時，為系爭土地之實際所有人。系爭建物係未辦理所有權第一次登記之建物，為兩造所不爭執。土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有，應類推解釋土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，而有租賃關係存在。系爭土地及建物曾同屬祖國強一人所有，祖國強僅將系爭建物所有權讓與他人，並交付他人占有，即應推定房屋受讓人與祖國強間，在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。被上訴人係由房屋受讓人再繼受系爭建物之所有權，且祖國強再為轉讓系爭土地，依民法第四百二十五條之規定，應推定其後受讓土地之所有人即上訴人已默許被上訴人繼續承租。退而言之，縱系爭建物與基地非屬祖國強一人所有，按基地惡意承受人，於承買時已知其上有地上物，顯非明確無權占有，就維持法律秩序之安定性而言，仍應受前手與第三人所訂立債權契約之拘束，而應允許地上物繼續存在。上訴人於七十八年、九十四年及九十五年間承買系爭土地時，系爭建物已興建完成數十年，且占用面積廣大，以鉅金購買土地者，殊無不看現場使用狀況之理，上訴人於承買時實難諉為不知，系爭建物又非一般違建，顯非無權占用系爭土地。況上訴人於九十五年十一月九日提起本件訴訟，乙○○於起訴後之同年月十六日始因買賣取得移轉登記祖宴燕之應有部分，斯時第一審尚未判決，益證上訴人明知系爭土地上有系爭建物存在，並非明確無權占有，仍願購買，即足推定上訴人於承買時，已默許系爭建物之處分權人繼續使用系爭土地，應受前手與第三人即被上訴人間債權契約之拘束，而有成立租賃關係之意。被上訴人辯稱祖國強建造系爭建物後，出賣及交付予伊或伊前手等語，並提出讓渡證書、買賣所有權移轉契約書、契約書、讓渡書、購屋契約為證。觀之系爭建物之房屋稅由被上訴人或其前手繳納，有納稅通知書及繳納收據、房屋稅籍證明書、免徵房屋稅通知書、台北市稅捐稽徵處士林分處函及所附資料可考，足見被上訴人或其前手自五十三年間因買賣或換屋取得系爭建物，而占有系爭土地。祖國強嗣後辦妥系爭土地之買賣登記，應認次買受人即被上訴人對出賣人有合法占有權源，成立占有連鎖，不構成無權占有。被上訴人既有權占用系爭土地，上訴人本於所有權，請求被上訴人拆除建物及返還土地，非屬正當。另系爭建物係基於租賃關係占有系爭土地，非無法律上之原因，上訴人追加不當得利之請求，亦屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按本院四十八年台上字第一四五七號判例意旨為：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」，雖本院七十三年度第五次民事庭會議決議：「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」，惟查系爭建物係祖國強所建，依房屋稅之相關資料，可知系爭建物至遲於五十五年七月即已建造完成，被上訴人及其前手於此之前，已買受系爭建物。系爭建物所在之系爭土地於五十年初原係曹氏家族所有，祖國強於興建系爭房屋之前，已向系爭土地之原所有人曹興源等四人及訴外人曹俊等十人購買，因系爭第五三○號土地為旱地，故系爭土地未即為所有權移轉登記為祖國強所有，迄五十五年十二月十五日始為所有權移轉登記等情，為原審所認定之事實，果係如此，被上訴人及其前手於五十五年七月前買受系爭建物之時，系爭土地尚非祖國強所有，無土地與房屋同屬一人所有之情形，自無上開判例及決議之適用，無從認為被上訴人及其前手於買受系爭建物之際，就系爭土地存有租賃關係。原審雖謂祖國強於興建系爭建物之前，已買受系爭土地，對之有處分權，為實際所有人云云。惟買賣係債之關係，祖國強買受系爭土地僅係取得請求出賣人移轉土地所有權之債權，必系爭土地已移轉登記為祖國強名義，方得謂其為系爭土地之所有人，祖國強係於五十五年十二月十五日方始登記為系爭土地之所有權人，而系爭建物早於五十五年七月初即已售予被上訴人及其前手，有如上述，故原審謂祖國強於興建系爭建物之前，就系爭土地有處分權，為實際所有人云云，尚無足取。乃原審以系爭建物係祖國強所建，祖國強於出售系爭建物予被上訴人或其前手時，同時為系爭土地之實際所有人，依上開判例及決議，應推定被上訴人及其前手就系爭土地與祖國強間有租賃關係，據為有利被上訴人之論斷，自屬於法有違。系爭土地自祖國強登記為所有權人後，再因繼承及買賣為轉讓，上訴人為系爭土地之承受人，固屬事實，然被上訴人及其前手就系爭土地與祖國強間既無租賃關係，則原審以上訴人應繼續原來之法律關係，推論被上訴人就系爭土地與上訴人存有租賃關係，同有違誤。被上訴人及其前手於五十五年七月之前買受系爭建物，當時與祖國強間就系爭土地無租賃關係，有如前述，嗣後，祖國強於五十五年十二月十五日登記取得系爭土地之所有權，祖國強既未與被上訴人及其前手，訂立租賃契約，被上訴人及其前手就系爭土地與祖國強間無租賃關係之情況，自不因之而有所變異。祖國強因出售系爭建物予被上訴人及其前手，祖國強於其後取得系爭土地之所有權後，不得本於土地所有人之地位請求被上訴人及其前手拆屋還地，係因其與被上訴人及其前手間就系爭建物存有買賣關係之故，而非因被上訴人及其前手就系爭土地與祖國強間存有租賃關係所致。又祖國強之繼承人祖宴燕、祖后宗於七十七年一月三十日因繼承移轉登記取得系爭土地之所有權，又其中系爭第五二七號土地於七十七年一月三十日因買賣而移轉登記予上訴人李賴金棗，其中系爭第五三○號土地關於祖后宗之應有部分於九十四年七月四日因買賣而移轉登記為上訴人乙○○所有，關於祖宴燕之應有部分於九十五年十一月十六日因買賣而移轉於乙○○所有，系爭第五二七號、五三○號土地現分別為甲○○○、乙○○所有，為原審認定之事實，祖國強於五十五年七月之前，將系爭房屋售予被上訴人及其前手，乃祖國強與被上訴人及其前手間債之關係，系爭土地之現所有人即上訴人並不受其拘束。被上訴人及其前手就系爭建物及系爭土地與上訴人間均無買賣及租賃關係，要難認為被上訴人及其前手有使用系爭土地之正當權源。次按土地為不動產，得單獨為交易之標的，無論土地上有無建物存在，無論建物占用土地之範圍廣大或狹小，亦無論建物占用土地之情形是否為人所知，均得為買賣之標的，因買賣而取得系爭土地之所有權之人得本於所有人之地位行使物上請求權，除建物之使用人有使用土地之正當權源外，土地所有人得請求建物使用人拆除建物、交還土地或遷出建物，交還土地，此係權利之正當行使，非權利濫用，亦與誠實信用原則毫不相干。原審以上訴人於承買系爭土地時，系爭建物已興建完成數十年，系爭建物占用系爭土地之面積廣大，上訴人買受系爭土地時，明知系爭建物占用系爭土地之情形，上訴人仍執意承買系爭土地，顯為惡意買受人等詞，推論上訴人違反誠信原則，權利濫用，實於法無據。況權利之行使不得違反公共利益或以損害他人為主要目的，固為民法第一百四十八條第一項所明定，惟行使權利，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。又權利人得為權利之行使為常態，僅於其權利行使將造成自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大之變態結果時，始受限制。而何謂「利益極少」、「損失甚大」，應就具體事實為客觀之認定，且應由主張變態情事者，負舉證之責。上訴人因受返還土地所得受之利益若干，及被上訴人因未辦保存登記之建物遭受拆除所受之損失為何，原審悉未詳予調查審認，命被上訴人舉證，徒以上訴人取得系爭土地所有權時，明知權利之行使將造成被上訴人及社會經濟之重大損失，遽認上訴人訴請拆屋還地為權利濫用，有違誠信原則，洵無可採。末按不動產之買受人在取得所有權前，將其占有之不動產出賣於第三人，並移轉其占有，雖不違反買賣契約之內容，次買受人係基於一定之法律關係自買受人取得占有，次買受人之占有為連鎖占有，買受人對於次買受人不得主張無權占有。惟不動產所有權為物權，而物權為對於物之直接排他支配權，不動產所有人於所有權存在期間，不斷發生所有物之物上請求權，次買受人向買受人買受不動產，屬債之關係，次買受人僅得本於買賣對買受人主張權利，不動產之所有人則不受該買賣關係之拘束，買受人於交付出賣之不動產予次買受人之後，固不得對次買受人主張無權占有，惟不動產之所有人則得本於所有物之物上請求權請求次買受人返還該不動產。準此而言，原審以祖國強在購買系爭土地取得所有權前，將其占有之系爭建物出賣予被上訴人或其前手，並移轉其占有所成立之占有連鎖，對於系爭土地之原所有人及輾轉買賣而取得系爭土地所有權之上訴人不構成無權占有，據為有利被上訴人之論斷，所持法律見解，尚有違誤。綜上所論，上訴人請求被上訴人拆除建物及交還土地，原審所為上訴人敗訴之判決，及以此為據，上訴人請求被上訴人返還不當得利，原審所為上訴人敗訴之判決，均無可維持。
上訴論旨指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 十二 月 三十一 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 吳 正 一
法官 陳 淑 敏法官 阮 富 枝法官 吳 麗 女法官 簡 清 忠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十九 年 一 月 十一 日
Ｅ附 表┌────┬───────┬────────────┐│被上訴人│ 占用面積 │ 占用部分 ││ │ （平方公尺） │ │├────┼───────┼────────────┤│丁 ○ ○│ 103.15 │ Ａ、Ａ１ │├────┼───────┼────────────┤│戊 ○ ○│ 25.52 │ Ｂ │├────┼───────┼────────────┤│己 ○ ○│ 82.62 │ Ｃ │├────┼───────┼────────────┤│庚 ○ ○│ 50.7 │ Ｄ、Ｄ１、Ｄ２ │├────┼───────┼────────────┤│辛 ○│ │ ││壬 ○ ○│ │ ││寅 ○ ○│ │ ││癸 ○ ○│ 95.6 │ Ｅ、Ｅ１ ││子 ○ ○│ │ ││丑 ○ ○│ │ ││卯 ○ ○│ │ ││辰 ○ ○│ │ │├────┼───────┼────────────┤│巳 ○ ○│ 80.08 │ Ｆ │├────┼───────┼────────────┤│午 ○ ○│ 26.44 │ Ｇ │├────┼───────┼────────────┤│未 ○ ○│ 23.94 │ Ｉ │├────┼───────┼────────────┤│林 玉 蘭│ 53.14 │ Ｊ │├────┼───────┼────────────┤│酉 ○│ 52.67 │ Ｋ │├────┼───────┼────────────┤│戌 ○ ○│ 31.74 │ Ｌ、Ｌ１ │├────┼───────┼────────────┤│亥 ○ ○│ 25.88 │ Ｍ │├────┼───────┼────────────┤│天 ○ ○│ 20.4 │ Ｎ │├────┼───────┼────────────┤│丙 ○ ○│ 104.83 │ Ｏ │├────┼───────┼────────────┤│宙 ○ ○│ 56.88 │ Ｐ、Ｑ │├────┼───────┼────────────┤│地○○○│ 44.97 │ Ｒ │├────┼───────┼────────────┤│宇 ○ ○│ 20.43 │ Ｓ │└────┴───────┴────────────┘