最高法院民事判決 九十八年度台上字第七三四號上 訴 人 甲 ○ ○訴訟代理人 王 振 志律師被 上訴 人 乙 ○ ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
戊 ○ ○
己 ○ ○
庚 ○ ○
子 ○ ○
辛 ○ ○
壬 ○ ○
丑 ○ ○共 同訴訟代理人 汪 團 森律師被 上訴 人 癸 ○ ○
寅 ○ ○（雷阿芽之承受訴訟人）
Ｑ ○ ○（雷阿芽之承受訴訟人）
Ｓ ○ ○（雷阿芽之承受訴訟人）
Ｒ ○ ○（雷阿芽之承受訴訟人）
Ｔ ○ ○（雷阿芽之承受訴訟人）卯○○○
辰 ○
巳 ○午○○○未○○○
申 ○ ○
酉 ○ ○
戌 ○ ○
亥 ○ ○天 ○ ○地 ○ ○宇 ○ ○宙 ○ ○玄 ○ ○黃 ○ ○
Ａ ○ ○
Ｂ ○ ○
Ｃ ○ ○
Ｄ ○ ○
Ｅ ○ ○
Ｆ ○ ○
Ｇ ○ ○
Ｈ ○ ○
Ｉ ○
Ｊ ○ ○Ｋ○○○Ｌ○○○
Ｍ ○ ○
Ｎ ○ ○
Ｏ ○ ○
Ｐ ○ ○上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國九十七年一月二十三日台灣高等法院第二審更審判決（九十六年度上更㈠字第五一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：坐落台北縣新店市○○段塗潭小段四之六地號土地及其上建號五之建物（下稱系爭房地）為兩造共有。伊於民國九十二年七月七日收受台灣台北地方法院提存所九十二年度存字第二四九六號提存通知書，始知被上訴人已依土地法第三十四條之一第一、二、三項規定，以每坪新台幣（下同）三萬元之價格出售系爭房地予訴外人但以誠科技股份有限公司（下稱但以誠公司）。旋於十日期間內之同年月九日以存證信函向被上訴人表示欲以同一價格行使共有人之優先承購權，並通知被上訴人應於該存證信函到達七日內與伊之代理人洽詢履行所有權移轉登記及價金交付等相關事宜。詎被上訴人於收受通知後，迄不置理等情。爰依買賣之法律關係，求為命被上訴人於伊給付如原判決附表
一、三（下稱附表一、三）所示金額同時，將原判決附表二所示系爭房地應有部分所有權移轉登記予伊，並交付該房地予伊占有之判決。
被上訴人乙○○以次十人（下稱乙○○等十人）及癸○○則以：兩造共有之系爭房地及同小段四之一○地號土地（下合稱系爭不動產），原經全體共有人同意出售，乃由被上訴人乙○○等十人於九十一年間與但以誠公司簽訂不動產買賣契約（下稱系爭不動產買賣契約）。因上訴人否認其有授權被上訴人己○○代訂買賣契約，被上訴人乙○○、丙○○、辛○○、壬○○、己○○（下稱乙○○等五人）即於九十二年二月二十七日代表被上訴人限期通知上訴人行使優先承購權，上訴人遲至同年七月九日始表示行使該權利，顯已逾期而喪失其優先承購權。況上訴人於九十二年間曾出具承諾書同意出售，亦無優先承購權之問題。縱認上訴人尚有該權利，然其僅就系爭不動產買賣契約標的物中之系爭房地行使優先承購權，於法仍屬不合等語，資為抗辯。
被上訴人卯○○○、宇○○、宙○○、Ｉ○、Ａ○○、寅○○、Ｑ○○、Ｒ○○、Ｓ○○、Ｔ○○（下稱卯○○○等十人）或以書狀或到場表示同意系爭房地由上訴人優先承購等語。其餘被上訴人則未提出書狀或作何陳述。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人乙○○等十人於九十一年十月二日與訴外人但以誠公司簽訂系爭不動產買賣契約，將該不動產以總價一千五百二十九萬一千三百元出售予但以誠公司等情，為兩造不爭執之事實；系爭不動產買賣契約簽訂後，僅其中乙○○等五人於九十二年二月二十七日以存證信函通知上訴人，是否就系爭不動產表示行使優先承購權，該存證信函固不生合法通知上訴人之效力，上訴人尚無逾期行使優先承購權之問題。且依證人（代書）洪金泉證述之內容及被上訴人提出之授權書內並無上訴人授權被上訴人己○○或其他被上訴人處理系爭不動產買賣事宜之記載；上訴人提交但以誠公司之承諾書，其內容係以上訴人同時取得全部買賣價金中之六百十七萬五千元，為其承諾同意系爭不動產買賣，配合辦理過戶之條件。而該條件迄未成就，雖亦不得認上訴人已追認其為系爭不動產買賣契約之出賣人。但系爭不動產買賣契約之標的物既為四之六、四之一○地號土地及五建號建物之全部，上訴人所舉證人（被上訴人之一）卯○○○證述之內容，又無法證明其中四之一○地號土地為上訴人一人單獨繼承為其所有。則該筆土地除上訴人於五十七年五月間辦理繼承登記取得四分之一應有部分（共有人）外，其餘共有人己○○、辛○○、壬○○、丑○○、乙○○、丙○○、丁○○等人同意出售該筆土地之應有部分已達四分之三。再參酌台北縣新店地政事務所檢送關於四之六地號土地及五建號建物之九十二年新登字第九七三五○號繼承所有權登記資料及證人洪金泉證述之內容，其餘被上訴人地○○等人均經出具相關文件同意出售系爭房地及辦理繼承登記。足認同意出售系爭全部不動產之人數及應有部分，已逾土地法第三十四條之一第一項所規定之半數，於法即無不合。而依系爭不動產買賣契約記載，買賣標的物為系爭不動產全部，其總價金一千五百二十九萬一千三百元，並未區分各筆土地、房屋之單價。且兩造均不爭執系爭土地均以每坪三萬元計價，依土地登記謄本所載之面積，及乙○○等五人之九十二年二月二十七日存證信函、提存通知書所載暨洪金泉之證述內容核算結果，亦見被上訴人確係將系爭不動產整體合併出售，以土地一坪三萬元計算，房屋部分未予計價，而未再區分各筆土地、房屋之單價。是上訴人僅就其中部分買賣標的物即系爭房地（以附表一、附表三之總價共二百六十一萬五千餘元）行使優先承購權，而未就四之一○地號土地部分表示一併買受，顯與土地法第三十四條之一第四項所規定以「同一價格」優先承購（同樣條件訂立買賣契約之權）之要件不符，自非合法行使優先承購之權利，難認已生優先承購之效力。從而，上訴人依買賣法律關係，請求於其給付如附表一、三所示金額同時，被上訴人應將系爭房地之應有部分移轉登記為上訴人所有，並交付該房地予其占有，即屬無理。為原審心證之所由得，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。
查被上訴人卯○○○等十人雖於原審對上訴人就系爭房地行使優先承購權之請求表示同意（認諾），惟其等係被上訴人一方之部分共同訴訟人，所為「認諾」之訴訟行為，係不利於與其等同造之共同訴訟人，依民事訴訟法第五十六條第一款規定，對於被上訴人全體尚不生效力。又依系爭買賣契約第一條、第二條分別記載不動產標示（買賣標的物）之土地、建物為「系爭不動產全部」、「買賣總價款一千五百二十九萬一千三百元」（一審卷第一宗一二○、一二一頁）；及上訴人於九十二年三月二十一日出具予但以誠公司收執之承諾書內載：「茲因但以誠公司科技負責人林木富……購買……四之六及四之一○等二筆土地暨其上之五建號建物一棟，……」等詞（原審上更㈠字第三四號卷一三三頁）；再對照代書洪金泉證述：「……我與甲○○（上訴人）本人講電話，我說因為但以誠公司已經決定要買他們的土地，講好四之
六、四之一○地號土地都是三萬元一坪，建物因為太老舊，所以不算錢，……甲○○當場也是很樂意，他說要賣是要賣……」之內容以觀，足證上訴人明知被上訴人係將系爭不動產所有權全部以總價一千五百二十九萬一千三百元售予但以誠公司，非祇出售系爭房地而已。原審據以認定上訴人單就系爭房地表示優先承購，於法不合，難謂已生優先承購之效力，即無違誤可言。至兩造不爭執為真正之提存通知書（一審卷第一宗三四至三六頁）記載：被上訴人於九十二年六月二十五日共同將其等前依土地法第三十四條之一第一項、第二項、第三項規定出售系爭房地所得，上訴人應有部分（二十四分之一）所分得之價款為十萬三千二百二十八元，因多次通知上訴人均拒絕受領，乃提存於台灣台北地方法院提存所等旨，僅係被上訴人將上訴人應分得之系爭房地價金部分，對上訴人為「清償提存」之性質。殊難以上訴人收受該提存通知書，逕認係被上訴人就系爭房地對上訴人要求其行使優先承購權之通知。上訴人主張其已於收受該通知之十日內，以存證信函向被上訴人表示行使系爭房地之優先承購權利，為此提起本件訴訟，應屬無據。縱上訴人確信其未受被上訴人通知出售系爭不動產全部而認被上訴人未踐行此項通知義務，亦僅生被上訴人應否負損害賠償責任問題，對於其出賣處分系爭不動產全部，並不生影響（參見本院六十八年台上字第二八五七號判例意旨）。上訴人嗣後行使優先承購權，仍無從准許。況土地法第三十四條之一第四項所規定之優先承購權乃物權之先買權，為形成權之一種。此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間之買賣契約有效存在為前提。苟如上訴人主張：乙○○等十人於簽訂系爭買賣契約時之應繼分合計僅為九百六十分之二百十七，不符土地法第三十四條之一第一項規定之要件，且違反民法第七百五十九條強制規定（未辦理繼承登記，不得處分其物權），故有關系爭房地之買賣契約部分，應屬無效云云（原審上更㈠字第五一號卷第三宗六○、六四頁）。該部分之買賣契約即因無效而不存在，依上說明，尤無容上訴人就系爭房地行使優先承購權之餘地。上訴意旨猶執前詞，指摘原審採證、認事、解釋契約之職權行使為不當，求予廢棄原判決，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 四 月 二十三 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 陳 碧 玉法官 王 仁 貴法官 張 宗 權法官 簡 清 忠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十八 年 五 月 五 日
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