最高法院民事裁定 九十八年度台抗字第一八七號再 抗告 人 甲○○代 理 人 江信賢律師
蔡麗珠律師曾靖雯律師熊家興律師上列再抗告人因債權人台灣銀行股份有限公司與債務人乙○○間給付借款強制執行事件，聲明異議，對於中華民國九十七年十二月十六日台灣高等法院台南分院裁定（九十七年度重抗字第四四號），提起再抗告，本院裁定如下：
主 文再抗告駁回。
再抗告程序費用由再抗告人負擔。
理 由本件執行債權人台灣銀行股份有限公司聲請拍賣債務人乙○○所有系爭未經辦理所有權登記之建物，台灣台南地方法院（下稱台南地院）於拍定後，依土地法第一百零四條規定，通知該建物坐落基地之共有人是否優先承買，再抗告人為基地共有人之一，對該通知聲明異議，經執行法院裁定駁回，再抗告人對之提起抗告，原法院以：按未經保存登記之建物固得為讓與、交易之標的，然僅能讓與事實上處分權，受讓該建物之人，僅取得事實上處分權，尚無從據以排除強制執行，更無從主張執行法院對該建物所為之拍賣程序無效。是系爭建物縱如再抗告人所稱，已由原始起造人即債務人乙○○將之讓與基地之共有人，再抗告人亦不得據此主張拍賣程序無效。次按土地法第一百零四條規定之優先購買權，具有物權之效力，強制執行上之拍賣，為買賣之一種，自亦有上開規定之適用。而基地之所有權人就其上建物之拍定效力固得爭執之，惟如受執行法院通知是否優先購買，期滿仍未主張者，即不得對此再加以爭執。查系爭建物經第三人麥得森企業有限公司於民國九十四年十一月二十九日依特別拍賣程序拍得，執行法院未通知基地出租人即該基地所有權人是否優先購買，即發給拍定人權利移轉證書，嗣該基地共有人方瑞發起訴，經台南地院以九十五年度訴字第四九四號判決確認拍賣之買賣關係不存在確定；惟其後執行法院既於九十七年五月二十六日通知基地共有人「於十日內表明是否願依拍定之相同條件優先承買系爭建物，逾期未表示，視為放棄」，有函稿及送達證書附卷可憑；再抗告人知悉後未行使優先購買權，自不得再就執行法院核發權利移轉證書予拍定人乙事予以爭執。是其主張原拍賣程序無效，法院不應通知其優先承買云云，即非有據，因而維持台南地院所為裁定，以裁定駁回再抗告人之抗告，經核於法尚無不合。
按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第一百零四條定有明文。所謂出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權。而強制執行法上之拍賣為買賣之一種，於拍賣程序仍有上開規定之適用；故不動產拍定後，如有上開土地法所定之優先購買權人時，執行法院應通知該優先購買權人是否優先購買。執行法院如未通知，則縱已核發權利移轉證書予拍定人，其移轉亦不得對抗優先購買權人，優先購買權人仍得主張權利；故執行法院於核發權利移轉證書予拍定人後，通知優先購買權人行使權利，自難謂其通知不生效力。而基地共有人如均對其上建物有優先購買權，執行法院自應分別通知，此於共有人中已有人主張優先承買時，並無不同。系爭建物坐落之基地共有人方瑞發前雖以其對拍賣之建物有優先購買權為由，主張該建物之拍賣不生效力，對債務人乙○○及拍定人提起確認拍賣之買賣關係不存在之訴，並經法院判決其勝訴確定，但該判決僅於方瑞發與該被告間發生效力，不影響其他基地共有人優先購買權之行使；執行法院於方瑞發獲勝訴判決確定後，通知再抗告人是否優先承買，於法亦無不合。再抗告人於受通知後，逾期未為承買之表示，依法視為放棄優先購買權，自不得再本於該優先購買權，主張原契約（即拍賣及移轉）對其不生效力。再抗告意旨，以上開確定判決為據，指原拍賣程序業經法院判決確認不存在，執行法院不能再通知伊是否優先承買，原拍賣程序之瑕疵亦無法因事後通知優先購買權人而補正云云，指摘原裁定不當，聲明廢棄，難認有理由。
據上論結，本件再抗告為無理由。依強制執行法第三十條之一，民事訴訟法第四百九十五條之一第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第九十五條、第七十八條，裁定如主文。
中 華 民 國 九十八 年 三 月 二十六 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 高 孟 焄法官 許 澍 林法官 黃 秀 得法官 袁 靜 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十八 年 四 月 十四 日
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