最高法院民事判決 九十九年度台上字第一五五號上 訴 人 雲林縣土庫鎮公所法定代理人 甲○○訴訟代理人 黃翎芳律師被 上訴 人 雲林縣私立永年高級中學法定代理人 乙○○訴訟代理人 吳炳輝律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十八年四月二十八日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（九十六年度重上更㈠字第一九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件上訴人主張：坐落雲林縣○○鎮○○段○○號、三二之一號、三三號、三三之一號、三三之二號、三三之三號、三三之四號、三四號、三四之一號、三四之二號等十筆土地（下稱系爭土地。重測○○○鎮○○段一一之六號等七筆土地）係伊所有（土地登記簿記載所有權人為「土庫鎮」）。民國五十年間因地方交通不便，學子升學不易，訴外人游再浮表示願至土庫鎮設校嘉惠轄內學生，伊乃無償提供上開土地作為其建校之用，而簽訂「公有土地租用契約」（下稱系爭契約）。詎被上訴人並非契約當事人，竟無權占有系爭土地興建屋舍使用，而獲有相當租金之不當利益，致伊受損害。又系爭契約雖名為「公有土地租用契約」，實係使用借貸。縱認兩造間有前開契約關係存在，惟今日土庫鎮交通發達，附近學府林立，訂約當年之時空已不復存在，且被上訴人多年來並無具體回饋，僅從事教育營利行為，亦應認雙方之使用借貸目的已完成。況被上訴人之建築物三分之二以上皆屬違章建築，違反約定之使用方法。伊復因不可預知之情事，自己需用部分系爭土地，成立聯合托兒所，依民法第四百七十條、第四百七十二條規定，自得終止系爭使用借貸契約，且伊已於九十四年四月及六月初函知被上訴人終止該使用借貸關係，被上訴人使用系爭土地，自屬無權占有。又土庫鎮目前交通便利，居住生活機能完整，商業活動繁榮，地價飆漲，與兩造締約時之情形已有顯著變更，且此項變更顯非締約當時所得預見，依情事變更原則，伊得聲請法院將原訂之無償契約變更為有償契約，請求增加給付等情。爰依物上請求權、借用物返還請求權及不當得利之法律關係，先位聲明，求為命被上訴人將系爭土地上如第一審附圖（下稱附圖）所示編號Ａ至Ｍ部分建物全部拆除，返還系爭土地與伊，並自九十四年六月十一日起至交還土地之日止，每年給付新台幣（下同）四百萬二千八百二十四元；如返還全部土地無理由，求為命被上訴人將系爭土地如虎尾地政事務所九十七年七月八日一一九四○○號土地複丈成果圖所示編號a部分土地（下稱a部分土地）面積四千五百五十五平方公尺上之建物拆除，將該基地返還與伊，及每半年給付一百三十三萬七千六百八十九元之判決。依情事變更原則，備位聲明，求為命被上訴人每半年給付伊一百五十七萬三千四百七十九元之判決。（上訴人請求將前開ａ部分土地上之建物拆除，返還該土地，及每半年給付不當得利，暨備位聲明部分，均係於本院前次發回後在原審所追加之聲明。）被上訴人則以：兩造訂約時，就租賃標的物、期限、租金給付方式均有約定。租金部分之所以約定「租用人使用土地不向出租人支付任何租金」，係因上訴人考量嘉惠學子及促進地方繁榮而捨棄租金之請求，兩造間就該契約關係仍有對價關係存在。伊租用系爭土地建築校舍，本屬基地租賃契約性質，而系爭契約內容所示之永久使用，又係指租至伊結束興學為止，上訴人自不得依土地法第一百零三條規定，以需用系爭土地及使用借貸目的已達為由，終止系爭租賃契約。縱認系爭契約係使用借貸契約性質，上訴人既無不可預知自己需用系爭土地之情事，且伊興建之學舍，無違法使用情形，上訴人終止契約，亦不生效力。上訴人明知伊現有眾多學生在校，刻正使用現有校舍，竟主張收回系爭土地，擬予標賣以解決財政困難，僅部分土地作為托兒所之用，尤屬權利濫用，有違誠信原則等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴暨追加之訴，無非以：上訴人前鎮長林庭訓與被上訴人創辦人游再浮於五十年三月五日訂立系爭契約，約定上訴人所有系爭土地無限期永久交與租用人充為建校基地使用，租用人使用土地不支付任何租金。被上訴人已於系爭土地上興建如附圖所示編號Ａ至Ｍ之建物。嗣上訴人於九十四年四月二十九日、同年六月九日通知被上訴人終止契約收回土地，經被上訴人收受通知各情，為兩造所不爭。被上訴人既未交付租金或其他相當之對價與上訴人，其使用系爭土地應屬無償之使用借貸關係。依系爭契約書前言記載「公有土地租用人土庫鎮私立永年初級中學今向土庫鎮公所租用公地七筆．．．」等語，及其署名處載明「租用人雲林縣土庫鎮私立永年初級中學創辦人游再浮」字樣，暨教育部中部辦公室九十七年一月十五日函附之被上訴人聲請籌立相關資料，記載游再浮為被上訴人之創辦人，顯然該契約之租用人為雲林縣土庫鎮私立永年初級中學，而游再浮則是以創辦人之身分代表簽約。上訴人徒以被上訴人網路登載創辦人為游宣德，主張系爭契約僅存在於上訴人與游再浮間，而不及於被上訴人，容有誤會。又游再浮既以被上訴人創辦人之身分，代表被上訴人與上訴人簽訂系爭契約，且簽約後被上訴人即憑以向教育部聲請建校，並登記為財團法人，招生教學迄今數十年，亦足證游再浮已依私立學校法第二十一條、第四十三條規定，將財產移交、交付及移轉為財團法人所有，該創辦人所為之法律行為，其法律效果當然歸屬於成立在後之學校取得。上訴人以游再浮非被上訴人之創辦人，及本件卷證未見有創辦人將因簽立系爭契約而取得之權利移轉與被上訴人之證據，謂被上訴人占有系爭土地，屬無權占有，而本於所有權人地位，依民法第七百六十七條規定，訴請被上訴人拆屋還地，自難准許。系爭契約第四條約定「無限期永久租用」之真意係指被上訴人若在系爭土地上興辦學校，即得永久使用系爭土地。而被上訴人現仍繼續在系爭土地上興辦學校，其使用系爭土地之借貸目的即屬尚未完成。且被上訴人增建之建築物屬於違章建築者，均係作為學舍使用，與其興辦學校之使用目的相符，無何違反約定使用目的之情事。上訴人主張依民法第四百七十二條第二款規定，終止系爭使用借貸契約，亦屬無據，不應准許。至上訴人主張其因不可預知之情事，自己需用系爭土地興建托兒所，固據提出聯合托兒所興建計畫書、照片、雲林縣土庫鎮代表會大會議案等件為證，惟核其目的僅在標售部分土地以充實鎮庫，及設立聯合托兒所之用。則上訴人主張終止系爭契約，雖可獲得鎮庫收入之利益，及嘉惠鎮內學齡前之學生，然被上訴人卻因此需拆除所有校舍，返還借用之土地，致其學生流散外校，且因遷校無法專心課業而損及學校全體師生之權益，所生公共利益之損害難以估計。可見上訴人收回系爭土地所得利益，遠較被上訴人使用系爭土地興辦學校所得之利益為低，而被上訴人所受之損失較大，即非不得視上訴人係以損害被上訴人為主要目的，而為權利之濫用。次查，上訴人先位之訴追加聲明主張如認返還全部土地無理由時，請判命被上訴人將系爭ａ部分土地上之建物拆除，返還該土地與上訴人興建聯合托兒所一節，姑不論ａ部分土地是法定空地，亦因該部分土地現係供被上訴人學校停車場及網球場使用，為被上訴人興辦學校及教學所不可或缺，如將土地返還上訴人，勢必影響被上訴人整個學校之運作及經營，且上訴人請求返還系爭全部土地，既無理由，有如上述，則其請求返還此部分土地以供興建聯合托兒所，及命被上訴人每半年給付一百三十三萬七千六百八十九元，亦無理由，而難准許。再者，上訴人簽訂系爭契約，旨在藉被上訴人於系爭土地上興辦學校，以提升該地教育水準兼帶動社區繁榮為目的，故許被上訴人於該使用借貸目的達成前，得以無償使用系爭土地，顯見上訴人於訂約之初，即係基於公益目的，且已預見日後客觀環境有所改變，豈可因嗣後社會繁榮進步，致系爭土地價值高漲，而謂情事變更且不可預見。矧系爭土地為公有土地，縱土地價格增漲，亦與私有土地之所有人受有利益不同，難謂上訴人受有損害，或有顯失公平情事。是上訴人請依情事變更原則，將系爭契約變更為有償契約，並請求增加給付，如備位聲明求為命被上訴人每半年給付上訴人一百五十七萬三千四百七十九元，仍非有據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上或法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述，其所聲明及陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，此乃審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長對於訴訟關係未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，基此所為之判決，自屬違背法令。觀諸民事訴訟法第一百九十九條第二項規定即明。查原判決於事實欄及理由欄記載：上訴人起訴主張被上訴人無權占有系爭土地，求為命被上訴人將附圖所示建物拆除，返還系爭土地與上訴人，及給付相當租金之不當得利。上訴人嗣於原審主張如認返還全部土地無理由時，追加請求判命被上訴人將系爭ａ部分土地上之建物拆除，返還該土地與上訴人，及給付此部分相當租金之不當得利等情。而謂上訴人先位聲明請求拆除ａ部分土地上建物及給付此部分相當租金之不當得利係屬訴之追加，准其為是項追加，並稱上訴人先位所追加之訴核係減縮原訴之聲明（見原判決第二十頁）。果上訴人先位聲明請求拆除ａ部分土地上建物及給付相當租金之不當得利，係減縮原訴之聲明（似指原訴之聲明已含此部分請求），即不應准其為訴之追加，僅需為備位理由已足，否則涉及重複起訴問題。又對照附圖及ａ部分土地複丈成果圖，前者似無ａ部分地上建物，則上訴人於原審增加該ａ部分建物拆除及給付不當得利之聲明，究為訴之追加抑減縮，即非無詳加查明勾稽及闡明，命上訴人敘明或補充之必要。乃原審審判長未予闡明，遽准上訴人為訴之追加，而謂該追加之聲明係減縮原訴之聲明，自屬於法有違。次查卷附五十年三月五日簽訂之「公有土地租用契約」有二版本，其中一審卷二一頁與原審更㈠卷第一宗二六二頁同，原審更㈠卷第一宗二二九頁與同卷二九三頁同，而前者與後者筆跡並不相同。又前者有公證人印文，後者則無，而租用人部分前者載為「雲林縣土庫鎮私立永年中學創辦人游再浮」，後者則記載「雲林縣土庫鎮私立永年初級中學創辦人游再浮」，兩者游再浮之簽名式及印文亦異。原判決謂游再浮係以被上訴人創辦人之身分，代表被上訴人與上訴人簽訂系爭契約，且簽約後被上訴人即憑以向教育部聲請建校，並登記為財團法人。乃原判決當事人欄記載被上訴人名稱為「雲林縣私立永年高級中學」，此與上開契約所載與上訴人訂約者之名稱不同。準此，上訴人主張被上訴人非契約當事人，無權占有系爭土地興建屋舍使用，按民法第七百六十七條規定，伊得訴請被上訴人拆屋還地及給付相當租金之不當得利云云，似非全無依據。乃原審未查明被上訴人與契約當事人有何關連，徒以前揭情詞，認被上訴人為契約當事人，據為有利上訴人之認定，亦嫌速斷。再按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的，為民法第一百四十八條第一項所明定。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。查本件系爭ａ部分土地被上訴人做為停車場及網球場使用，為原審認定之事實，則此部分地上建物之拆除及基地之返還，影響被上訴人整體營運所生之損失多寡？上訴人需用系爭土地興建聯合托兒所所能獲取之利益若干？兩造所取得之利益與其受損害間如何衡量比較？均係憑以認定上訴人行使權利是否構成權利濫用之標準，原審概未詳加調查審認，率認上訴人本件請求係以損害被上訴人為主要目的，屬權力之濫用云云，自有認定事實未憑證據之違法。又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七條之二第一項定有明文。此項情事變更原則，旨在規定契約成立後，發生訂約當時不可預料之情事，若依其原有效果顯失公平時，得經由法院裁量增減其給付或變更其他原有之效果，期能公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。經查系爭契約訂立於五十年，而依卷內公告地價資料可知，該土地迄五十九年間始辦理第一次地價登記，則訂約當時上訴人對於土地之價值能否具體認知已非無疑。又系爭土地五十九年之公告地價總額為一百十二萬餘元，九十四年公告地價總額則高達一億零四百八十九萬餘元，土地價值飆升九十三倍，上訴人訂約時似無從預見此飆升情形。況系爭土地登記為土庫鎮所有，屬公有土地，上訴人僅為管理機關，而土庫鎮市區繁榮、地價高漲之原因有多端，不能謂僅歸功於被上訴人之興學，乃眾所週知之事實。如此價值高達一億餘元之土地，已由被上訴人無償使用四十餘年之久，若仍繼續由被上訴人無限期無償使用，能否謂非顯失公平，亦非無斟酌之餘地。原審慮未及此，遽以社會進步、人口聚集、交通發達，土地價值本就隨之增值，為一般人客觀上所能預見之常識，及系爭土地為公有土地，縱土地價格增漲，亦與私有土地之所有人受有利益不同，難謂上訴人受有損害，或有顯失公平之情形等詞，而為上訴人敗訴之判決，自屬可議。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十九 年 一 月 二十二 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 吳 正 一
法官 陳 淑 敏法官 阮 富 枝法官 陳 國 禎法官 陳 重 瑜本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十九 年 二 月 一 日
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