最高法院民事判決 九十九年度台上字第一八二七號上 訴 人 甲 ○ ○ 住台北市○○路○段○○○號8樓之5
乙○○○ 住同上
丙 ○ ○ 住同上
丁 ○ ○ 住同上
己 ○ ○ 住同上
戊 ○ ○ 住同上庚○○○ 住同上
辛 ○ ○ 住同上共 同訴訟代理人 王 耀 星律師被 上訴 人 台北市政府
設台北市市○路○號法定代理人 壬 ○ ○ 住同上訴訟代理人 謝 家 健律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國九十八年四月二十八日台灣高等法院第二審更審判決（九十六年度上更㈢字第一四二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人庚○○○、辛○○辦理繼承登記部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在原審追加之訴駁回。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段三小段四一八、四一九號土地（下稱系爭土地）為台北市所有，由伊管領，上訴人庚○○○與辛○○（下稱庚○○○等二人）之被繼承人周登山及上訴人乙○○○、丙○○、丁○○、己○○、戊○○（下稱乙○○○等五人）之被繼承人周宜隆與上訴人甲○○共有之建物即門牌號碼台北市○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋），無權占有系爭土地如第一審判決附圖（下稱附圖） E、E1所示，受有相當於租金之不當利益，周宜隆並於民國八十五年七月十九日將所有權應有部分贈與甲○○等情，爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，求為判命庚○○○等二人將系爭房屋所有權應有部分三分之一辦理繼承登記後，與甲○○將該房屋拆除，返還該部分土地予伊；庚○○○等二人連帶給付新台幣（下同）一百四十三萬一千五百二十六元、甲○○給付一百七十八萬七千六百八十一元、乙○○○等五人連帶給付一百零七萬五千三百七十元，並各加計自八十九年九月二十六日起按法定利率計算遲延利息之判決（被上訴人起訴原請求周登山、周宜隆、甲○○拆屋還地，因周登山於第二審訴訟程序進行中死亡，由庚○○○等二人承受訴訟，且周宜隆已將其應有部分贈與甲○○，被上訴人乃於第二審追加請求庚○○○等二人辦理系爭房屋之繼承登記及撤回對周宜隆拆屋還地之請求，並減縮上訴人應返還之不當得利額如上）。
上訴人則以：系爭土地係被上訴人向原所有人祭祀公業周拱西（以下簡稱公業）照價收買而取得，本質上屬於買賣。系爭房屋係周登山、周宜隆、甲○○（下稱甲○○等三人）繼承自周狗練，周狗練原係公業之派下，向公業承租基地，於租賃期限屆滿後，已成為不定期之租賃契約，被上訴人照價收買繼受取得系爭土地，應受該租賃契約之拘束，於合法終止租賃關係或對系爭房屋所有人為補償前，不得主張該房屋無權占有系爭土地。又系爭房屋係建於日據時期之老舊平房，被上訴人請求不當得利之金額亦屬過高等語，資為抗辯。
原審以：系爭土地原屬公業所有，被上訴人於五十七年十二月六日公告照價收買，五十九年四月十五日登記為台北市所有，至六十二年二月二十一日將土地補償款辦妥提存手續。甲○○等三人之被繼承人周狗練，前向公業承租系爭土地興建系爭房屋，訂有土地租用契約，期間自五十五年一月一日起至五十八年十二月三十一日止；系爭房屋原辦理建物第一次所有權登記之面積為五二‧○七平方公尺，嗣經增建為一三八平方公尺，占有系爭土地如附圖 E、E1所示等情，為兩造不爭之事實，並有台北市政府公報、土地登記謄本、台北市政府財政局函、土地複丈成果圖、土地租用契約等在卷可稽，堪認系爭土地於六十二年二月二十一日被上訴人提存地價補償費後，由台北市取得所有權，系爭房屋則續占有該土地如上所述。上訴人雖抗辯系爭房屋係伊之被繼承人周狗練向公業承租土地而興建，非屬無權占有云云，並提出土地租用契約為證，惟按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文，如無同法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第四百五十五條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物（最高法院六十九年台上字第四○○一號判例意旨參照）。查上開土地租用契約第二條約定租用期間自五十五年一月一日起至五十八年十二月三十一日止，可見係定有期限之租賃契約；上訴人雖指租期屆滿後，依法已視為不定期限繼續租約云云。惟按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第四百五十條第一項所明定。同法第四百五十一條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院四十二年台上字第四一○號判例意旨參照）。被上訴人於五十七年十二月六日公告照價收買，出租人即公業旋於五十八年一月六日通知土地承租人，有被上訴人五十七年十二月六日函及公業之通知書可參，且公業於被上訴人公告照價收買後，即未再向周狗練收取租金，復經證人即公業管理人周正賢證述在卷，要無因出租人默示而變更為不定期租賃契約之情事，應認該租約已因租期屆滿而消滅。上訴人另謂周狗練於興建系爭房屋時，業已取得地上權云云，提出建築物許可申請以為證明，然周狗練向公業承租基地興建系爭房屋之始，如即有設定地上權之意，何以於光復後未辦理地上權登記，反而與公業訂定有租賃期限之土地租用契約？可見公業僅係同意周狗練申請建築許可，要無同意設定地上權之意，前開建築物許可申請，尚不足採為上訴人有利之證明。上訴人又稱周狗練於六十一年間曾向被上訴人承購系爭土地，被上訴人未為反對意思表示，雙方業已成立買賣契約云云，並提出台北市政府財政局六十一年十二月十一日簡復表為證。然該簡復表意旨，係周狗練向被上訴人申請分期繳款承購市有照價收買土地，被上訴人所屬財政局表示會同勘查指界而已，並非同意周狗練承購土地；況上訴人於第一審亦陳稱被上訴人並未准其申請讓售系爭房屋占用之基地，可見被上訴人與周狗練間就系爭土地並未達成買賣之合意。上訴人復指周狗練係屬平均地權條例第三十條所指之所有權人，應於受領地價完竣之日起，始有返還系爭房屋占用之土地之義務云云。按照價收買之土地，其所有權人應於受領地價完竣或其地價經依法提存之次日起六十日內，將其土地交付該管直轄市或縣市政府，平均地權條例第三十條固定有明文，但系爭土地原所有人係公業，非周狗練，自無上開條例之適用。再同條例第三十四條明文規定「照價收買之土地，地上建築改良物同屬土地所有權人所有者，應一併收買；但不屬土地所有權人所有者，不在此限」，系爭房屋非屬土地原所有人即公業所有，自亦無該規定之適用。是上訴人指被上訴人照價收買系爭土地，卻未連同系爭房屋一併收買，違反平均地權條例第三十四條規定，伊屬有權占用系爭土地云云，亦無可取。上訴人雖再提出繳款單為證，謂其於八十五年間繳納土地租金四萬五千六百七十四元予被上訴人，可見被上訴人已同意其使用土地云云。然被上訴人係基於甲○○等三人無權占用系爭土地，而向其收取上開不當得利損害金，此觀前開繳款單備註欄之記載即明，非係收取租金；又甲○○雖於九十三年間自行提存五萬七千七百九十五元，但被上訴人取得系爭土地所有權後，從未同意系爭房屋所有人繼續使用系爭土地，且一再向甲○○等三人催討不當得利損害金及請求返還土地，有卷附台北市政府財政局八十五年九月四日函足稽，上訴人亦未提出其他證據，證明被上訴人有同意其使用系爭土地之情事，自難僅憑甲○○自行為提存，即謂其與被上訴人已成立土地租用契約。系爭土地屬台北市所有，被上訴人為其管領機關，上訴人既無法證明其有使用系爭土地之正當權源，則被上訴人依民法第七百六十七條規定，請求庚○○○等二人就系爭房屋應有部分三分之一辦理繼承登記後，與甲○○將該房屋拆除，返還土地予被上訴人，自非無據，應予准許。末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。上訴人所有系爭房屋既無權占用系爭土地，自獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有無法使用系爭土地之損害，被上訴人自得依不當得利規定而為請求。系爭土地係屬第二○○○區○○○○○路二段道路，交通便利，商業活動熱絡，有土地分區使用說明及第一審勘驗筆錄可稽，被上訴人主張依台北市市有土地出租租金計收標準計算，尚屬公允。自被上訴人起訴即八十六年十一月十一日起回溯五年，按上訴人占有系爭土地之面積、當年度公告地價及租金率計算，並審酌周宜隆於八十五年七月十九日即將其應有部分三分之一贈與甲○○，周宜隆之繼承人即乙○○○等五人部分返還之利益額應僅計算至八十五年七月十八日止等情，關於相當於租金之不當得利部分，庚○○○等二人應連帶給付一百四十三萬一千五百二十六元、乙○○○等五人應連帶給付一百零七萬五千三百七十元、甲○○應給付一百七十八萬七千六百八十一元（計算式及說明詳如原判決附表所示）。系爭土地係屬商業區用地，商業活動熱絡，上訴人無權占有該土地，受有免繳土地租金之利益，自不得以系爭房屋老舊為詞，而謂被上訴人請求額過高；被上訴人請求上訴人各為如上之給付並均加計自八十九年九月二十六日起按法定利率計算之遲延利息，洵屬正當，亦應准許。爰將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄（減縮及撤回部分除外），改判命庚○○○等二人與甲○○拆屋還地，及命上訴人給付上述不當得利額本息，並依被上訴人於原審追加之聲明，命庚○○○等二人就系爭房屋應有部分三分之一辦理繼承登記。
廢棄改判部分：
按因繼承於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，固為民法第七百五十九條所明定，惟所謂不得處分其物權，係指使物權發生變動之處分行為而言，不包括事實上之處分在內。庚○○○等二人雖負有拆除其因繼承取得之系爭房屋之義務，惟此僅屬事實上之處分，無須辦理繼承登記即得為之。被上訴人於原審為訴之追加，請求庚○○○等二人辦理繼承登記，於法難謂有據，不應准許。原審未注意及此，就此部分亦為被上訴人勝訴之判決，自有未合。上訴論旨雖未以此指摘，惟原判決此部分既於法不合，本院應本於原審確定之事實，自為判決，將原判決此部分廢棄，駁回被上訴人該部分之訴。
駁回上訴部分：
查系爭土地原屬公業所有，甲○○等三人之被繼承人周狗練前向公業承租系爭土地興建系爭房屋，租期至五十八年十二月三十一日止，於租期屆滿後，並未因出租人不為反對之表示，而視為以不定期限繼續契約，被上訴人則係於五十七年十二月六日公告照價收買系爭土地，至六十二年二月二十一日提存地價補償費，惟於五十九年四月十五日已先將土地登記為台北市所有等情，為原審合法確定之事實。可見周狗練就系爭土地之承租權，於台北市取得該土地所有權前已消滅，原無從基於承租人之地位向台北市主張權利，則原審指其繼承人亦為無權占有，而命繼承房屋之現所有人即甲○○、庚○○○等二人拆屋還地暨命上訴人按房屋之應有部分比例返還相當於租金之利益，於法即無不合。而周狗練就該土地之承租權既已消滅，不得對所有人台北市為主張，則台北市取得系爭土地所有權究係原始取得抑屬繼受取得，即與判決結果不生影響。又照價收買雖係公法行為，但被上訴人係基於照價收買後取得之所有權，行使所有物返還請求權及請求返還不當得利，自屬私法爭執，上訴人指其屬行政處分，且係行使公法上之請求權，被上訴人應提起行政訴訟，普通法院無審判權云云，均無可取。又系爭土地上雖存有上訴人甲○○、庚○○○等二人所有之房屋，但既屬無權占有，所有人原得基於所有權行使權利，難謂上訴人拆屋還地係屬特別犧牲，自不生補償之問題，且不因取得土地所有權之原因為照價收買而有所不同。再平均地權條例第三十四條（六十六年二月二日增訂）就照價收買之土地上之建築物應如何處理既設有明文，則上訴人援引土地法第二百十五條、土地徵收條例第五條有關徵收土地之規定，謂被上訴人應併徵收系爭房屋，且以此為其合法占有系爭土地之理由，亦無足採。而該增訂條文明定應一併收買之建築物，以同屬土地所有權人為限，不屬土地所有權人所有之建築物無該規定之適用，則在該條文增訂前，非土地所有權人之建築物所有人，尤無從主張為照價收買之政府機關就其建築物應予收買或補償。上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決上開部分違背法令，聲明廢棄，難謂有理由。據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項第一款、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。中 華 民 國 九十九 年 九 月 三十 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 葉 勝 利法官 高 孟 焄法官 黃 秀 得法官 魏 大 喨本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十九 年 十 月 十四 日
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