最高法院民事判決 九十九年度台上字第二一九八號上 訴 人 廖本洋
廖土爐廖榮茂廖榮森共 同訴訟代理人 陳鄭權 律師上 訴 人 陳阿臺
陳阿榮陳錦章共 同訴訟代理人 葉民文律師上列當事人間因租佃爭議事件，兩造對於中華民國九十九年七月十四日台灣高等法院第二審判決（九十八年度上字第一六三號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人廖本洋、廖土爐、廖榮茂、廖榮森（下稱廖本洋等四人）主張：伊共有桃園縣中壢市○○段一二一七－一、一三六○、一三六○－一至一三六○－七、一四七六、一四七六－一至一四七六－三、一五二四、一五二四－一至一五二四－十、一五五○、一五五○－一至一五五○－八等三十三筆土地，於民國四十四年一月一日與對造上訴人陳阿臺、陳阿榮、陳錦章（下稱陳阿臺等三人）之被繼承人陳瑞統訂立耕地三七五租約（下稱系爭耕地租約），將系爭土地出租與陳瑞統，最後一次續訂租約日期為八十年一月一日，嗣陳瑞統於八十二年十一月七日死亡，由對造上訴人陳阿臺等三人繼承陳瑞統之承租權。而系爭土地中桃園縣中壢市○○段第一二一七－一、一五二四－四、一五二四－七地號土地業經政府照價收買，所有權人為中華民國，現由國防部軍備局管理中。且系爭土地業於七十二年間，經政府依都市計畫法編定○住○區○道路用地、商業區及機關用地為由，伊自得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約。退步言，縱認系爭土地中一五五○、一五五○－一至一五五○－八地號九筆土地之地目為建，一五二四、一五二四－一至一五二四－十地號十一筆土地之地目為池，而無耕地三七五減租條例第十七條第五款規定之適用，惟上開土地係供陳阿臺等三人耕作便利而無償提供，是兩造應成立使用借貸關係，該使用借貸關係隨伊終止系爭耕地租約而終止甚明。故陳阿臺等三人就原判決附表（下稱附表）一之三十筆土地均有交還之義務，惟陳阿臺等三人迄仍無權占用系爭土地，依民法第一百七十九條規定，伊得向陳阿臺等三人請求最近五年內，即自九十一年六月一日起算相當於租金之不當得利等情，求為命陳阿臺等三人應協同伊將附表一所示土地辦理終止租約登記，並返還予伊、並應將坐落系爭前寮段第一二一七之一地號等三筆土地辦理租約註銷登記、及給付伊蓬萊稻五千七百零五台斤，暨自九十六年六月一日起至終止租約登記並返還前開土地之日止，按年給付伊蓬萊稻谷一千一百四十一台斤之判決（第一審判命陳阿臺等三人應將附表一所示土地返還廖本洋等四人，並給付廖本洋等四人蓬萊稻穀五千七百零五台斤，暨自九十六年六月一日起至返還附表一所示土地之日止，按年給付廖本洋等四人蓬萊稻穀一千一百四十一台斤；並駁回廖本洋等四人其餘請求。陳阿臺等三人就其敗訴部分，未聲明不服）。
上訴人陳阿臺等三人則以：系爭土地雖有部分編定他用，但尚未定期實行，且目前現狀仍由伊耕作，依土地法第八十三條規定，伊得繼續為從來之使用。且廖本洋等四人雖曾表示終止系爭耕地租約，但對於伊繼續使用系爭土地，並未表示反對。又兩造就坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○號面積○．○三五四公頃土地仍有租佃關係存在，而系爭土地中溜（池）、建地目土地即重測前之一○三、一○五－一地號土地（重測後為一五二四、一五二四－一至一五二四－十、一五五○、一五五○－一至一五五○－八），一為無償供為灌溉使用的溜池，一為無償建築農舍使用，雖併同耕地訂於同一租約內，惟屬於供承租人附帶使用之免租土地，則對造廖本洋等四人就前開溜（池）、建地目土地，仍應本於兩造間之租佃關係繼續附帶及無償提供、不得請求返還等語，資為抗辯。
原審將第一審所命陳阿臺等三人返還一五五○地號（B ）土地部分、一五五○－一地號（B ）土地部分、一五五○－四地號土地部分、一五五○－七地號土地部分、一五五○－八地號土地部分及給付蓬來稻穀逾四千零十台斤暨自九十六年六月一日起按年給付稻穀部分予以廢棄，駁回廖本洋等四人該部分之訴；並駁回陳阿臺等三人其餘上訴，無非以：查上訴人廖本洋等四人於四十六年七月十七日與訴外人陳瑞統就重測前之桃園縣中壢市○○段一○八－四、一○八－五、一○九－七、一○九－九、一○三、一○五－一地號土地訂立私有耕地租約，約定租額為每年實物一千一百四十一台斤。陳瑞統於八十二年十一月七日死亡，由上訴人陳阿臺等三人繼承陳瑞統前開承租權等情，有私有耕地租約、繼承系統表、台灣桃園地方法院八十三年一月十日桃院義民家繼愛字第二十二號函、戶籍登記簿謄本可稽。另查系爭私有耕地租約所載土地計有中壢市○○段一○八－四、一○八－五、一○九－
七、一○九－九、一○三、一○五－一地號等六筆土地，其中僅一○八－四、一○八－五、一○九－七、一○九－九地號地目為「田」，一○三地號地目為「池」，一○五－一地目為「建」。陳阿臺等三人復自承一○三地號土地係無償作為水池供灌溉之用，一○五－一地號土地則為建地無償供承租人搭蓋農舍等之用。故僅一○八－四、一○八－五、一○九－七、一○九－九地號四筆土地屬耕地三七五租約，至一○三、一○五－一地號二筆土地並非耕地，而係為便利耕作，由地主無償提供予承租人供為灌溉溜池或農舍之用，應屬使用借貸，尚無耕地三七五租約之適用。次查，前開一○八－四、一○八－五地號土地經查位於中壢市○○段○○○○○○號土地內，而無獨立之地籍地號，嗣重測分割為同段一二一七、一二一七－一地號二筆土地，有桃園縣中壢地政事務所八十六年五月十三日中地一謄字第二七三○號函可稽，並經台灣高等法院八十七年度上更㈠字第一四九號判決認定在案。前開一○九－七地號土地經重測後為中壢市○○段一四七六地號土地，嗣再分割為一四七六、一四七六－一至一四七六－三地號等四筆土地。前開一○九－九地號土地經重測後為中壢市○○段○○○○○號，嗣再分割為同段一三六○、一三六○－一至一三六○－七地號等八筆土地。前開一○三地號土地經重測後為中壢市○○段○○○○○號土地，嗣再分割為一五二四、一五二四－一至一五二四－十等十一筆土地。前開一○五－一地號土地經重測後為中壢市○○段○○○○○號，嗣再分割為一五五○、一五五○－一至一五五○－八地號等九筆土地，合計為三十四筆。其中一二一七－一、一五二四－四、一五二四－七地號等三筆土地分別於八十六年二月三日、八十五年一月二十三日以買賣為原因移轉登記為中華民國所有，管理者為國防部軍備局。此有土地登記簿謄本可稽。次按耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及第二項規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，出租人並應給予承租人補償，係該條例於七十二年十二月二十三日修正時所增訂，旨在配合獎勵投資條例第六十五條及平均地權條例第七十六條、第七十七條規定，以促進土地之利用。故衹須耕地已依法編定或變更為非耕地使用，不論其編定或變更係在租約訂立前或租約訂立後，出租人均得據以終止租約。系爭一四七六、一四七六－一至一四七六－三、一三六○、一三六○－一至一三六○－七等十二筆土地業經編定為非耕地使用，出租人即廖本洋等四人自得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款終止租約。查陳阿臺等三人前起訴請求廖本洋等四人協同就系爭租約所載土地辦理承租人名義變更為陳阿臺等三人，廖本洋等四人於該訴訟中即以八十五年九月三日補充答辯狀表示依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止系爭租約，該答辯狀於當日並交予陳阿臺等三人之訴訟代理人收受。是廖本洋等四人主張系爭一四七六、一四七六－一至一四七六－三、一三六○、一三六○－一至一三六○－七等十二筆土地部分之三七五租約業經其合法終止，堪予信實。且台灣高等法院八十七年度上更㈠字第一四九號判決亦認系爭租約所載土地除一二一七地號Ｂ部分土地面積○．○三五四公頃為陳阿臺等三人現任耕作，未經變更土地使用分區，仍可為耕地使用外，其餘土地均須編定為非耕地使用，且經廖本洋等四人合法終止租約，故判決廖本洋等四人僅就一二一七地號Ｂ部分面積○．○三五四公頃土地應協同陳阿臺等三人辦理承租人名義變更，而駁回陳阿臺等三人其餘變更承租人名義之請求。前開一二一七地號Ｂ部分土地面積○．○三五四公頃協同辦理變更承租人名義部分並告確定，陳阿臺等三人就其餘敗訴部分提起第三審上訴，經最高法院八十八年度台上字第二一八四號判決將重測前一○五－一地號土地部分（即現一五五○、一五五○－一至一五五○－八地號）發回外，其餘上訴均予駁回。嗣經台灣高等法院八十八年度上更㈡字第四二五號判決認地目「池」、「建」部分僅為提供陳阿臺等三人用水、居住而附帶提供，故駁回陳阿臺等三人變更承租人名義之請求，陳阿臺等三人不服提起第三審上訴，業經最高法院八十九年度台上字第二一七一號裁定駁回確定在案。而陳阿臺等三人嗣依耕地三七五減租條例第十七條第二項規定請求廖本洋等四人給付補償金，亦經台灣高等法院九十四年度上更㈠字第五十二號判決廖本洋等人應給付陳阿臺等三人補償金新台幣（下同）四百四十三萬七千零七十二元本息確定。由上可知，系爭一
四七六、一四七六－一至一四七六－三、一三六○、一三六○－一至一三六○－七等十二筆土地部分之三七五租約確經廖本洋等四人合法終止。則廖本洋等四人以租約終止為由，請求陳阿臺等三人返還前開土地，即屬有據。廖本洋等四人固主張陳阿臺等三人就一二一七地號Ｂ部分土地，自台灣高等法院八十七年度上更㈠字第一四九號判決確定後，即未繳納地租，已積欠逾二年之地租總額，爰以辯論意旨續㈣狀催告上訴人陳阿臺等三人於十日內給付，如逾期未給付，即以該書狀為終止租約之意思表示云云。惟陳阿臺等三人辯稱其迭次發函催請廖本洋等四人前來收租，廖本洋等四人均未予置理，伊依法不負遲延責任等語。查系爭租約約定租額為實物一千一百四十一台斤，其第四條第一款並約定繳納實物地點定在佃戶。是本件地租應屬往取債務，廖本洋等四人既未能舉證證明其曾依約赴陳阿臺等三人處收取地租而未能收得，即難謂陳阿臺等三人應負欠租責任，廖本洋等四人自無從據此終止該部分之租約。再查系爭租約所載重測前一○五－一地號土地原係廖本洋等四人無償供承租人搭蓋農舍使用，而陳阿臺等三人現於一五五○地號 (B)部分、一五五○－一地號 (B)部分、一五五○－四、一五五○－七、一五五○－八地號土地內有搭建農舍使用，占用如原判決附圖所示面積計二百三十八平方公尺之土地，且陳阿臺等三人就一二一七地號Ｂ部分土地迄仍有耕作，此據履勘現場並囑託桃園縣中壢地政事務所派員繪測查明屬實，有勘驗筆錄、照片及土地複丈成果圖可稽。故就作為農舍使用之土地，廖本洋等四人仍有提供之義務，尚不得請求陳阿臺等三人返還。至一五五○地號 (A)、一五五○－一地號 (A)、一五五○－
二、一五五○－三、一五五○－五、一五五○－六地號部分，並未搭蓋農舍，樹木、雜草叢生，農舍前空地為砂土地面，遇水即遍地泥濘，且週遭樹木甚多，落葉滿地，顯未供為曬穀場使用，此觀卷附照片甚明。故此部分使用借貸目的應已消滅，廖本洋等四人自得請求陳阿臺等三人返還。陳阿臺等三人雖辯稱系爭租約所載重測前一○三地號土地（即現一五二四、一五二四－一至一五二四－十等十一筆土地）係無償作為水池灌溉之用，因一二一七地號Ｂ部分仍有耕作事實，此部分土地即無庸返還云云。但查，前開土地僅一五二四地號 (A)、一五二四－一地號 (B)、一五二四－三地號 (A)、一五二四－六地號 (B)、一五二四－八地號(A )部分土地作為池塘之用，其餘部分則為草坪、步道等，此亦據履勘現場及囑託桃園縣中壢地政事務所派員繪測查明屬實，有勘驗筆錄、照片及土地複丈成果圖可稽。而前開水池係台灣省石門農田水利會依農田水利會灌溉排水管理要點設立管理，現場出水口、水閘門、溝渠均由該水利會建造及維護，水閘門之鎖頭、鑰匙亦由該水利會設置、保管，僅在用水期間，為便利農民，會委託就近之用水人代為開啟閘門，此據該水利會職員胡雅婷、鄭博光證述綦詳。參以農田水利會灌溉排水管理要點第二章第五條規定：「水利會應依據灌溉地清冊、灌溉地籍圖，訂定年度正常灌溉計畫，並報農委會備查後公告之」。顯見陳阿臺等三人所耕作之一二一七地號Ｂ部分土地之灌溉係由台灣省石門農田水利會負責實施。是系爭一五二四、一五二四－一至一五二四－十等十一筆土地，不論有無作為水池使用，陳阿臺等三人之使用借貸目的均已消滅。廖本洋等四人請求返還，應有理由。按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有六十一年台上字第一六九五號判例參照，易言之，無權占有他人土地，即可能造成土地所有權人受有相當於租金之損害。依上開說明，系爭一四七六、一四七六－一至一四七六－三、一三六○、一三六○－一至一三六○－七等十二筆土地部分之三七五租約業經廖本洋等四人於八十五年九月三日合法終止，而一五
二四、一五二四－一至一五二四－十、一五五○、一五五○－一(A )、一五五○－二、一五五○－三、一五五○－五、一五五○－六地號土地之使用借貸目的亦因租約之終止而消滅，陳阿臺等三人自均負有返還義務。陳阿臺等三人未予返還仍予占用，自屬無權占有，廖本洋等四人請求陳阿臺等三人給付相當於租金之不當得利即有理由。查系爭租約租額為每年實物即蓬萊稻穀一千一百四十一台斤，此觀租約之記載甚明，兩造亦均同意不當得利租金仍按此標準計算。惟前開租額係按田地全部為計算，然原出租田地中之一二一七地號Ｂ部分面積三百五十四平方公尺仍有租佃關係存在，另一二一七－一地號面積三一七．四一平方公尺部分早於八十六年二月三日移轉登記為中華民國所有，自應予扣除。查系爭租約田地部分面積（即一三六○、一三六○－一至一三六○－七、一四七六、一四七六－一至一四七六－三、一二一七－
一、一二一七Ｂ）計為五四九七．○五平方公尺，經扣除一二一七－一及一二一七地號Ｂ部分面積後，其面積為四八二五．六四平方公尺。依此比例計算，其租額應為一千零二台斤。又依卷附土地登記簿謄本記載，廖本洋等四人就系爭一三六○、一三六○－一至一三六○－七、一四七六、一四七六－一至一四七六－三等地號土地之應有部分僅各為五分之一，合計為五分之四，故其所得請求相當於租金之不當得利應按其應有部分比例計算，即八百零二台斤。則廖本洋等四人僅得請求陳阿臺等人給付九十一年六月一日至九十六年五月三十一日相當於租金之不當得利計蓬來稻穀四千零一十台斤，及自九十六年六月一日起至返還土地之日按年給付蓬萊稻穀八百零二台斤。從而，廖本洋等四人依耕地三七五租約、使用借貸及不當得利法律關係，請求陳阿臺等三人返還系爭一四七六、一四七六－一至一四七六－三、一三六○、一三六○－一至一三六○－七、一五二四、一五二四－一至一五二四－十、一五五○、一五五○－一 (A)、一五五○－二、一五五○－三、一五五○－五、一五五○－六地號土地，並給付廖本洋等四人蓬萊稻穀四千零一十台斤及自九十六年六月一日起至返還前開土地之日止按年給付廖本洋等四人蓬萊稻穀八百零二台斤，洵屬有據，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
查原審謂：陳阿臺等三人現於一五五○地號 (B ) 部分、一五五○－一地號 (B ) 部分、一五五○－四、一五五○－七、一五五○－八地號土地內有搭建農舍使用云云，惟卷附台灣高等法院八十七年度上更（一）字第一四九判決卻認定：（重測前）一○五－一地號土地上，日據時代業主（即廖本洋等四人之先父）即蓋有自用住宅房屋，因鑑於陳阿臺等三人一家子女眾多，為改善其生活並兼顧耕作方便，乃無條件提供其作為農舍居住使用，非由陳阿臺等三人建造農舍云云（見原審卷第二宗第一三頁），兩者認定迴異，則該農舍是否為陳阿臺等三人所建，即有查明之必要。且陳阿臺等三人目前就一二一七地號B 部分土地仍有耕作，為原審所認定之事實，惟其耕作面積已大幅減少，廖本洋等四人主張：陳阿臺等三人不僅擁有放領耕地一點二五○二甲，陳阿臺等三人在其自有農地亦可自行建築農舍使用，其無繼續提供農舍之必要等語（見原審卷第一宗第一七一頁），則陳阿臺等三人是否需使用一五五○地號 (B)部分、一五五○－一地號 (B)部分、一五五○－四、一五五○－七、一五五○－八地號土地內之農舍，亦待查明。又一五二四－四、一五二四－七地號等二筆土地於八十五年一月二十三日以買賣為原因移轉登記為中華民國所有，管理者為國防部軍備局（見一審卷第一五五頁、第一六○頁），亦為原審所認定之事實，則廖本洋等四人已非所有權人，原審竟命陳阿臺等三人返還該二筆土地予廖本洋等四人（見原判決第一一頁第二六行），自有未洽。且計算不當得利部分，僅扣除一二一七地號B 部分，而未扣除一五二四－四、一五二四－七地號部分（見原判決第一一頁第二六行），亦有未當。則廖本洋等四人得請求者究為若干，陳阿臺等三人應給付者為何，均應發回查明。兩造上訴論旨，各指摘原判決關於其敗訴部分不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造之上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十九 年 十一 月 二十五 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 劉 延 村
法官 許 澍 林法官 黃 秀 得法官 鄭 傑 夫法官 魏 大 喨本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十九 年 十二 月 七 日
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