最高法院民事判決 九十九年度台上字第四五九號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 曾肇昌律師被 上訴 人 乙○○
丙○○戊○○己○○庚○○辛○○丁○○上列當事人間請求確認耕地優先承買權存在等事件，上訴人對於中華民國九十八年十月二十八日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十八年度重上更㈡字第二○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊父謝廷睦原承租坐落苗栗縣○○鄉○○○段
二五八、二八九、二八九之五、二九一地號等四筆田地耕作，謝廷睦死亡後，由訴外人謝阿坪、謝宜塤、謝圓妹、謝辛癸、郭謝滿香、謝旗祥（下稱謝阿坪等人）與伊共同繼承租賃關係續為耕作。詎上開土地共有人即被上訴人丙○○、丁○○、庚○○（下稱丙○○等三人），及被上訴人戊○○、己○○、辛○○（六人合稱丙○○等六人）之被繼承人謝廷堂，未以書面通知伊及謝阿坪等人優先承買，即於民國八十年九月二日將上開二五八地號土地應有部分二七四○分之一三二○，二八九、二八九之五、二九一地號土地應有部分各五分之四（下稱系爭四筆土地應有部分），以買賣為原因移轉登記與被上訴人乙○○所有，是項移轉對伊及謝阿坪等人不生效力，謝阿坪等人業將渠等之優先承買權讓與伊等情，依耕地三七五減租條例第十五條規定，求為確認伊就系爭四筆土地應有部分有優先承買權存在；乙○○應塗銷系爭四筆土地應有部分之所有權移轉登記，回復登記為丙○○等六人所有；丙○○等六人應於伊給付新台幣（下同）二百五十九萬八千二百三十二元時，將系爭四筆土地應有部分移轉登記予伊之判決。被上訴人則以：上訴人未經耕地租佃委員會調解即提起本件之訴，其訴為不合法。又丙○○等三人與謝廷堂出售系爭四筆土地應有部分時，曾口頭通知上訴人是否優先承買，上訴人表示不願承買，丙○○等三人及謝廷堂始將之出售與乙○○，上訴人已不得再主張優先承買權等語，資為抗辯。
原審以：系爭第二五八、二八九、二八九之五、二九一地號等四筆土地，前由謝廷睦承租耕作，嗣謝廷睦死亡，由上訴人及謝阿坪等人共同繼承，上訴人及謝阿坪等人，就系爭二五八、二八九、二八九之五、二九一地號等四筆土地有租賃關係存在之事實，有原審八十八年度上字第二一○號民事判決、最高法院九十年度台上字第一九八○號民事裁定可稽。次按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項分別定有明文。而出租耕地出賣時，出租人與承租人因優先承買權發生之爭議，屬於租佃爭議之一種，依耕地三七五減租條例第二十六條第二項規定，非經耕地租佃委員會調解調處，不得起訴，有最高法院七十二年台上字第四八六號判例可供參照。上訴人係主張：系爭耕地原出租人丙○○、謝廷堂、丁○○、庚○○等人（下稱丙○○等四人）於未告知承租人之情況下，逕將系爭土地應有部分出售予乙○○，並違法切結，使地政機關誤認優先承買權人已放棄優先承買權而辦理移轉登記完畢，涉及不法等情，訴請確認其就系爭土地應有部分有優先承買權存在，並請求乙○○及丙○○等六人塗銷系爭土地應有部分之移轉登記，及請求丙○○等六人於其給付買賣價金之同時辦理系爭土地應有部分之移轉登記，自屬租佃爭議之一種，於起訴前，應經耕地租佃委員會之調解調處，其起訴要件方屬具備。查上訴人及謝阿坪等人於八十七年六月間向苗栗縣政府耕地租佃委員會申請調解之相對人僅乙○○一人，並不包括系爭耕地之出租人，此有台灣苗栗地方法院八十七年度訴字第四二三號卷附租佃爭議調解申請書、耕地租佃委員會調處筆錄足據。參諸耕地承租人行使優先承買權之結果，買賣關係將存在於耕地出租人及承租人間，對耕地出租人之權益影響甚大；及耕地三七五減租條例第二十六條明定，出租人與承租人就耕地租佃所生之爭議，應先行向耕地租佃委員會申請調解、調處，益證原土地承租人即上訴人就此租佃爭議之事件，於起訴之前，應以原土地出租人丙○○等六人為相對人申請調解，方屬適法。上訴人及謝阿坪等人僅以乙○○一人為相對人申請調處，對丙○○等六人自不生於起訴前已經合法調解、調處之效力，上訴人起訴之程序，欠缺合法之要件。況上訴人行使優先承買權之結果，將影響乙○○與系爭土地應有部分原出租人丙○○等四人間已成立之買賣關係，丙○○等四人對於乙○○須依民法第三百四十九條、第三百五十三條負權利瑕疵擔保責任，此對丙○○等四人之權益影響甚鉅，豈僅係單純塗銷所有權移轉登記及移轉所有權之問題而無調解之實益？上訴人主張對丙○○等六人已無調解實益云云，為無足採。故上訴人對被上訴人起訴請求確認其就系爭土地應有部分有優先承買權存在，為無理由，不應准許。又上訴人訴請塗銷系爭土地應有部分之移轉登記，回復登記為丙○○等六人所有，及請求丙○○等六人應於伊給付二百五十九萬八千二百三十二元時，將系爭四筆土地應有部分移轉登記予伊，乃係行使優先承買權之法律效果，當以其優先承買權存在且行使合法為前提。茲其對被上訴人訴請確認其就系爭土地應有部分有優先承買權存在之訴，既無理由，其併訴請塗銷系爭土地應有部分之移轉登記，回復登記為丙○○等六人所有，及請求丙○○等六人應於伊給付二百五十九萬八千二百三十二元時，將系爭四筆土地應有部分移轉登記予伊，自亦無理由，而不應准許。爰將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回上訴人在第一審之訴，及維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴。按出租耕地出賣時，出租人與承租人間因優先承買權發生之爭議，屬於租佃爭議之一種，依耕地三七五減租條例第二十六條第二項規定，非經耕地租佃委員會調解調處，不得起訴。又所謂因耕地租佃發生爭議，係指因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言。倘原告對被告起訴，係根據租佃關係，即有上開法條規定之適用。上訴人係主張其對系爭土地應有部分有租佃關係，爰為本件之請求，自應經耕地租佃委員會調解調處，始得起訴。原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十九 年 三 月 十八 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 劉 福 來
法官 陳 國 禎法官 陳 重 瑜法官 吳 麗 女法官 簡 清 忠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十九 年 三 月 三十 日
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