最高法院民事判決 九十九年度台上字第六三二號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 林維堯律師
史錫恩律師李平義律師上 訴 人 丙○○共 同訴訟代理人 高進發律師
陳永昌律師上 列一 人複 代理 人 吳孟勳律師被 上訴 人 甲○○ 住台北市○○○路○段○○○巷○○號5樓訴訟代理人 李後政律師
參 加 人 台北市教育會
設台北市○○○路○段○○○巷○○號法定代理人 丁○○ 住同上訴訟代理人 林富村律師上列當事人間請求確認信託契約無效事件，上訴人對於中華民國九十七年十二月二十三日台灣高等法院第二審判決（九十七年度重上字第二五五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命：㈠撤銷上訴人間所訂信託契約及土地所有權移轉行為；㈡塗銷上訴人所為土地所有權移轉登記；㈢上訴人乙○○將土地所有權移轉登記予被上訴人並返還土地；㈣建造執照起造人名義變更，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊與上訴人乙○○於民國九十五年四月十一日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由伊出售所有坐落台北市○○段○○段三一九、三二一號土地（下稱系爭土地），並將伊與參加人於九十四年十一月二十五日所簽立合作興建房屋契約書（下稱系爭合建契約）之全部權利義務，及以訴外人陳永富名義為原始起造人申請核准之年北市建字第○三七○號建造執照（下稱系爭建照）之權利義務一併移轉予乙○○，價金總計新台幣（下同）一億三千三百八十四萬元，由乙○○分六期給付。嗣伊與乙○○於九十五年五月二十六日簽立協議書（下稱系爭協議書），變更系爭買賣契約第二條付款條件，約定乙○○應於同年六月二十五日前付清其餘第四、五、六期款，並就伊前已支付參加人之第一期保證金七十八萬六千元返還，乙○○竟未依約付款，經伊屢催均未回應，已於同年七月十九日解除系爭買賣契約及協議書。又乙○○早在同年六月十五日即與上訴人丙○○訂立信託契約，同年月十六日以信託為由將系爭土地所有權移轉登記予丙○○，顯係脫產行為，伊依信託法第六條第一項或民法第二百四十四條之規定請求撤銷。上訴人間信託行為既經撤銷，伊自得請求塗銷上訴人間土地所有權移轉登記，或依民法第二百四十四條第四項規定請求受益人即丙○○回復原狀，或依民法第二百四十二條、第一百七十九條及第七百六十七條前段規定代位乙○○請求，乙○○亦應將系爭建照起造人名義變更為陳永富等情，先位聲明求為：乙○○與丙○○間於九十五年六月十五日所訂立信託契約及於同年六月十六日以信託為原因就系爭土地所為所有權移轉登記行為均應撤銷；乙○○與丙○○間上開以信託為原因所為土地所有權移轉登記應予塗銷；乙○○應將系爭土地所有權移轉登記予伊並返還土地；乙○○應將系爭建照起造人名義變更為陳永富之判決（未繫屬本院者，不予論敘）。
上訴人則以：被上訴人之給付義務除移轉系爭土地產權登記外，尚包括其與參加人間合建契約之權利義務在內，自應負責配合完全履行，協助該土地全部合建事務完成。關於第四、五、六期款，系爭買賣契約第二條第四款約明由乙○○持土地（含上開合建契約土地辦理信託登記）向銀行辦理抵押貸款支付，參以雙方締結之定金契約第三條亦同意辦理銀行貸款以給付買賣價金，被上訴人確有配合義務。系爭協議書僅為原土地買賣契約書一部分，雙方並無明示變更付款條件，被上訴人負有無條件協助配合乙○○以買賣標的申辦信託及融資抵押貸款之義務。被上訴人與參加人簽訂合建契約時既已約明辦理土地信託，並同意與受託人簽訂信託契約，買賣標的且包括合建權義，被上訴人未予配合即屬違約，付款條件亦未成就。系爭買賣契約之不履行係可歸責於被上訴人未履行協助義務，無法辦理信託登記致無法順利取得貸款，非可歸責乙○○，被上訴人限期催告給付及解除契約於法無據，自不生催告及解約之效力等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決一部廢棄，改判如其上開先位聲明，無非以：乙○○依系爭買賣契約第二條付款條件給付第一期至第三期款後，另與被上訴人簽訂系爭協議書約定：「乙○○（即買方）前向甲○○（即賣方）購買三一九、三二一地號及三二○地號為合建契約（詳如土地買賣契約），並簽訂土地買賣契約書在案，現雙方同意變更契約內容如後：就該契約第二條付款條件第四、五、六期款應於九十五年六月二十五日前付清」等。系爭協議書與系爭買賣契約第二條所載不同處即發生約定變更之效力，無不同者仍應依該買賣契約履行。該協議書約款顯係變更乙○○付款義務之給付時日，就該買賣契約第二條原約定被上訴人對乙○○應負之義務未見該協議書有何約定，自係系爭協議書約定變更之範圍，被上訴人並無配合乙○○辦理貸款等義務，乙○○即應於九十五年六月二十五日前付清第四、五、六期款。惟乙○○未為給付，經二次函催履行仍未給付，被上訴人發函表示解除系爭買賣契約及協議書之意思表示，業於九十五年七月十九日送達，自生解除契約之效力。又上訴人於同年六月十五日簽訂之信託契約及同年月十六日以信託原因所為土地所有權移轉登記行為，有害於被上訴人對乙○○之債權，依信託法第六條第一項規定，被上訴人聲請法院撤銷，自屬正當。上訴人間信託行為既經撤銷，系爭土地移轉行為即視為自始無效，上訴人間土地所有權移轉登記自應塗銷。被上訴人依解除契約後回復原狀之法則，請求乙○○應將系爭土地所有權移轉登記並返還土地及乙○○應將系爭建照起造人名義變更為陳永富，亦應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第三百四十九條定有明文。查被上訴人已自承其以上開三一九、三二一號土地分別向訴外人國泰世華商業銀行股份有限公司抵押借款三千一百四十萬元及四百五十萬元共計三千五百九十萬元、玉山商業銀行股份有限公司抵押借款五百萬元及一千五百萬元共計二千萬元（見一審二卷一九九、二○○頁）；而依系爭九十五年四月十一日買賣契約第二條第四款約定：「第四期款：八千二百九十九萬六千元，應於本約簽訂日起七十五日前支付。本期款項係由甲方（即乙○○，下同）向銀行辦理抵押貸款支付。其付款方式係由本核貸款項中代為清償乙方（即被上訴人，下同）借款，並於清償後二日內乙方負責交付甲方清償證明文件以塗銷該借款擔保之最高限額抵押權。本項向銀行申辦貸款作業如有乙方配合事項，在不違反法令規定及損害乙方權益原則下，乙方應無條件配合」，同年四月四日乙○○與被上訴人訂立之定金契約書第三條關於買賣付款方式即已約定：「尾款百分之七十由甲方（指乙○○）於正式買賣契約簽訂日起算二個半月內辦理銀行貸款給付」；上訴人乙○○一再抗辯：買賣標的之系爭土地均由被上訴人向銀行抵押鉅額借款，第四期款付款條件始約定伊向銀行貸款以清償被上訴人借款，被上訴人應負責塗銷抵押權，嗣於九十五年五月二十六日訂立系爭協議書時，被上訴人並未清償該土地抵押借款，亦未塗銷抵押權，伊豈有毫無保留將第四期款全部付給被上訴人之理？若該協議書已變更付款條件，則該協議書必然會約定伊應在同年六月二十五日前清償貸款並塗銷抵押權，方能要求伊給付第四期款，但事實上該協議書並無該項約定，該協議書除將第四期款付款日期明確化外，雙方未以特約變更方式排除被上訴人應負配合辦理貸款及交付清償證明文件之義務，亦無變更該買賣契約第二條其他付款條件之意等情。果爾，該第四期款既約由乙○○申辦貸款支付並予代償被上訴人就系爭土地所欠抵押借款，系爭協議書又無任何關於免除被上訴人有關配合義務之記載，被上訴人即無直接取償全額之權利，自應負配合交付清償證明文件以塗銷抵押權登記等義務。乃原審遽認被上訴人對乙○○應負交付清償證明文件等義務為系爭協議書約定變更之範圍，被上訴人並無配合義務云云，進而為不利上訴人之論斷，即有再酌之餘地。次按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。本件觀之系爭買賣契約第二條第六款約定：「第六期款：本土地買賣契約含乙方與台北市教育會之合建契約之內容，乙方應負責配合完全履行、協助本件土地之全部合建事務完成。而於甲方完成合建契約第十一條特約事項之信託約定後五日內支付本期款四百萬元」、第一條第三款約定：「本買賣標的除系爭土地外，並包含合建契約書影本所示，被上訴人與參加人之合建契約之權利與義務在內」；參加人與被上訴人、乙○○於九十五年四月十一日簽訂之合建增補契約協議書約定：「乙方（指被上訴人）簽約名義人除原有甲○○外，自即日起增加乙○○一人，以便全案辦理融資及興建更為順利，乙方二人均對原有合建契約共同負擔其全部之權利與義務，並共負連帶責任」；被上訴人與參加人於九十四年十一月二十五日所簽訂系爭合建契約第十一條第一款並約定：「雙方同意於『合建大樓』建造執照取得日一個月內，洽妥受理土地信託及建造起造人信託之受託人及融資銀行，以自益信託方式與受託人簽訂契約並辦妥信託登記」；上訴人復抗辯：系爭買賣契約給付價金最主要精神在於將合建土地辦理融資貸款充作營建基金，乙○○為能完成三筆合建基地蓋建大樓，已找好東亞建築經理股份有限公司、大中票券金融股份有限公司（以下分稱東亞公司、大中公司），俾便辦理土地信託登記及融資貸款以支付系爭買賣契約第二條第四期至第六期款共計九千三百六十八萬八千元，經參加人要求被上訴人應出面協商才願意將該三二○號土地辦理信託登記予東亞公司，但被上訴人卻加以拒絕，乙○○與證人楊浩昇、黃振吉、許清芳及李世聰至少十次以上與參加人及被上訴人協商，被上訴人均予拒絕，又遲遲不願將參加人依系爭合建契約附件五同意授權其代刻用以辦理信託登記等事宜之印章二枚交付乙○○，有意阻撓該合建案之進行；被上訴人未能依約配合出面請求參加人辦理土地信託登記，致大中公司無法撥出貸款，乙○○因而無從辦理貸款給付，係可歸責被上訴人等語；參以九十五年五月十日大中公司致知乙○○之授信案件簡便行文表內載：「擔保條件或其他條件：○○○區○○段○○段○○○號土地及地上建物全案信託後，始可撥款」；參加人陳述：乙○○要求伊配合辦理之事項，伊僅要求依合建增補契約協議書約定，應由被上訴人與乙○○共同具名為之，惟乙○○無法與被上訴人共同具名提出，故無法為信託登記；證人即參加人之秘書鄭國修另案證稱：「合建契約約定土地及起造人都要信託，台北市教育會認為兩個建商（即被上訴人與乙○○）都要辦理信託，對該會才有保障」，證人楊浩昇證稱：「六月份買方……叫我去找台北市教育會鄭秘書，要我告知他們趕快去辦土地信託，才能貸款，我去了三次，該會（鄭秘書）都表示要甲○○出面才可以。……鄭秘書也有告訴我要找甲○○出來洽商，但甲○○都沒有出面」、「（當初談土地買賣的過程）甲○○有說三個地號都會弄好，並說台北市教育會的配合他會負責」，證人黃振吉證稱：「因為建照的時間快到了，所以雙方協議縮短買賣時程」、「協議書甲○○擬定好之後拿給我，我再拿去給許清芳（即乙○○之夫）簽字」、「（當初電話洽談與後來送協議書的過程裡，證人是否知道協議書洽商過程雙方有提出任何條件或要求？）主要是時間的問題，內容應該如協議書所示」，證人李世聰證稱：「六月中之前我……又去了二、三次，但最後還是沒有達成信託，因為鄭秘書要求甲○○一起來辦，但甲○○沒有配合」各等語（見一審一卷七五、七九、二五八頁、二卷七二頁、三卷四至五、八至九、八○頁、原審一卷二一七頁、二一八頁背面、二卷六一頁）。倘係如此，系爭協議書既屬系爭買賣契約之一部，系爭合建契約及上開合建增補契約協議書之約定並未為任何變更，參加人又要求被上訴人共同出面洽辦土地信託，被上訴人自應與乙○○共同負擔合建契約之義務，則乙○○為取得銀行貸款以蓋建大樓，依系爭買賣契約第二條第六款及合建契約第十一條第一款之約定，被上訴人共同負有洽妥受理土地信託之受託人及融資銀行等義務，能否謂乙○○與被上訴人簽立系爭協議書時已同意變更系爭買賣契約第二條第四、六款關於被上訴人應配合申辦貸款、負責配合完成合建事務之付款條件，洵非無疑，凡此均與其等簽立系爭協議書時之真意，及各該付款條件已否成就暨被上訴人解除系爭買賣契約及協議書是否合法所關頗切。原審未遑詳查究明，遽為上訴人不利之認斷，自嫌速斷。又按債權人主張債務人與第三人所為不動產所有權移轉登記之處分行為無效，而提起塗銷該移轉登記之訴者，僅須向該移轉登記之第三人為之即可，不得對債務人一併為此請求。系爭土地以信託為原因所為所有權移轉登記之名義人僅為上訴人丙○○，被上訴人逕以非登記名義人之乙○○為共同被告，一併請求其將該移轉登記塗銷部分，依上說明，即有未合。原審就此遽為乙○○不利之論斷，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決於其不利之上開部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十九 年 四 月 十五 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 劉 福 來
法官 陳 國 禎法官 陳 重 瑜法官 吳 麗 女法官 簡 清 忠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十九 年 四 月 二十七 日
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