最高法院民事判決 九十九年度台上字第七九八號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 陳萬發律師被 上訴 人 乙○○上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十八年十二月八日台灣高等法院第二審判決（九十七年度重上字第五二三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國七十九年二月二十三日以新台幣（下同）三百六十萬元向上訴人購買坐落桃園縣中壢市○○段二九九之五六地號土地（面積一七七二平方公尺，下稱分割前二九九之五六土地）其中二六○坪（下稱第一次買賣），伊已付清價款，惟上訴人僅履行部分，餘一一五‧八○二坪尚未移轉登記。又上開土地經八十六年及八十八年間分割後，分為二九九之五六（面積七○三平方公尺，下稱分割後二九九之五六土地）、二九九之八一、二九九之一一九、二九九之一五五、二九九之一五六（二八五平方公尺）地號土地。伊於九十二年十月三十日以六百萬元再向上訴人購買分割後二九九之五六土地應有部分十萬分之八五九一五（計一八二‧七坪，下稱第二次買賣），伊已付價款二百三十四萬六千元，上訴人全未履約。嗣該地與上開二九九之一五六地號土地重劃後，重新編定為一五二五地號，面積六一一‧○三平方公尺，上訴人已於九十五年間將之出售他人。上訴人既已給付不能，伊得依兩造所立不動產買賣契約書之約定，請求其返還價金並賠償違約金等情。求為命上訴人給付一千二百六十五萬三千五百三十五元，及加計法定遲延利息之判決（被上訴人於上開金額之請求，業受敗訴判決確定）。
上訴人則以：被上訴人就第一次及第二次買賣，分別尚有三百十萬元、三百八十九萬八千元價金未付，伊自得拒絕履行移轉所有權登記義務。被上訴人遲延給付價金，伊已於九十六年九月二十日通知被上訴人解除契約，契約既經解除，伊將土地轉售他人，並無違約。縱認伊違約，被上訴人請求違約金過高，請予核減等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，係以：依兩造就第一次買賣所立不動產買賣契約書（第一次契約書）第三條、兩造九十二年十月三十日及十一月十一日所立協議書之記載，及證人即代書助理陳淑芳之證言，可知被上訴人就第一次買賣之價金三百六十萬元，於簽約日已付二百萬元，公證時付一百萬元，八十一年六月付五十萬元，尾款十萬元於九十二年十月三十日交付，即全部價款已付清。惟上訴人就該次被上訴人所買分割前二九九之五六土地中之二六○坪，僅於九十五年二月七日將該地分割出之二九九之一五五地號土地，經巿地重劃後編為雙嶺段二八地號土地、面積四七六‧六九平方公尺（約一四四‧一九八坪）移轉登記與被上訴人所指定之訴外人曹徐瑋，其餘一一五‧八○二坪則未履行移轉義務。依第一次契約書第十六條約定，被上訴人自得按上訴人未移轉土地之比例，請求退還價金一百五十九萬二千三百零七元。又依該契約書批明事項第二項約定，上訴人違約，願賠償十倍價金與被上訴人，爰審酌上訴人違約之客觀事實、社會經濟狀況及以上開未移轉登記之土地按百分之五五計算出重劃後面積，再按上訴人嗣以每坪十五萬元之價格出售該地計算被上訴人所受預期利益損害等一切情狀，認被上訴人按退還價金四倍請求違約金六百三十六萬九千二百二十八元，尚屬適當。再者，依兩造就第二次買賣所立不動產買賣契約書（第二次契約書）第三、四條、兩造九十二年十一月十一日所立協議書之記載，及證人即代書陳肇洋與陳淑芳之證言，可知被上訴人就第二次買賣之價金六百萬元，於九十二年十月三十日、十一月六日及十二日，依序付十萬元、一百萬元、一百萬二千元，並代付增值稅二十四萬六千元，堪認被上訴人已付第二次買買部分價金二百三十四萬六千元。然上訴人就被上訴人第二次向其所購買分割後之二九九之五六土地應有部分十萬分之八五九一五（計一八二‧七坪），於該地與二九九之一五六地號土地重劃，重新編定為一五二五地號後，已於九十五年七月二十一日將之以買賣為原因移轉登記為他人所有，致全未履行移轉登記與被上訴人之義務。被上訴人依第二次契約書第十六條約定，得請求上訴人退還已付價金及賠償同額之違約金共四百六十九萬二千元。綜上，被上訴人依第一次及第二次契約書之約定，請求上訴人給付一千二百六十五萬三千五百三十五元及其利息，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，係屬保留權之代價，須於一方行使保留解除權時，他方始得依該約定請求支付。系爭第一次及第二次契約書第十六條記載：「乙方（即上訴人）如有悔約，不照本約履行買賣，或中途發生糾葛致不能出賣，則應將受取價款額盡還甲方收回，再賠同額予甲方收入，藉償損失，並解除本契約，不得異議」等語（見一審卷第九、十二頁），其真意似為上訴人不照約履行或不能出賣時，得將已收價款退還及賠償同額價款與被上訴人後解除契約，係屬保留解除權之約定。原審就上訴人已否行使上開約定之保留解除權，並未調查審認，遽認被上訴人得依該約定請求上訴人退還第一、二次買賣已付價金，及賠償與第二次買賣已付價金同額之款項，已有未合。次查約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。被上訴人第一次買賣係以三百六十萬元向上訴人購買分割前二九九之五六土地中之二六○坪，而上訴人已履行其中一四四‧一九八坪土地之移轉登記義務，為原審認定之事實。則被上訴人所付全部價金僅三百六十萬元，而上訴人已履行之部分亦超過一半，被上訴人就上訴人該部分請求違約金六百三十六萬九千二百二十八元，竟達所付全部價金約二倍之多，上訴人抗辯違約金過高，尚非全然無據。原審認被上訴人此部份請求之違約金適當而予准許，並有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十九 年 五 月 六 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 劉 福 來
法官 陳 國 禎法官 陳 重 瑜法官 吳 麗 女法官 簡 清 忠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十九 年 五 月 十八 日
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