最高法院民事判決 一○○年度台上字第一六九五號上 訴 人 俊端科技股份有限公司法定代理人 顏宏志訴訟代理人 張靜怡律師被 上訴 人 兆明實業股份有限公司法定代理人 郭兆東訴訟代理人 陳清進律師
蔣彥威律師上列當事人間請求返還不當得利等（返還房屋等）事件，上訴人對於中華民國一○○年一月十八日台灣高等法院第二審判決（九十九年度重上字第五一一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人於民國八十九年六月三十日向伊承租桃園縣○○鎮○○路○○○號（嗣因分戶而變更為秀才路九六八之一號）前、後棟之一、二樓房屋（下稱系爭一、二樓房屋），每月租金新台幣（下同）四十八萬元；又於九十二年十月一日另向伊承租同址三樓房屋（下稱系爭三樓房屋，與系爭一、二樓房屋下合稱系爭房屋），每月租金為十三萬五千元（原為十一萬二千五百元，嗣因增加承租面積而調高），訂有房屋租賃契約書（下稱租約）二份為憑。上開二租約租期於九十四年七月三十一日屆至後分經逐年續約或展延租期至九十八年七月三十一日止，嗣兩造雖分別表示續約或展延租期至九十九年七月三十一日屆滿，然因未達續約合意，租約已於九十八年七月三十一日屆滿而消滅，上訴人復遲至九十九年二月八日始將系爭房屋遷讓交還，無權占有系爭房屋一百九十二天，伊得依民法第一百七十九條規定，請求上訴人返還該期間就系爭一、二樓房屋按日以一萬六千元，及系爭三樓房屋按日以四千五百元計算相當於租金之不當得利計三百九十三萬六千元；又兩造租約約定：租賃期滿不交還租賃物者，自租賃期滿之翌日起，應支付按每日租金三倍計算之懲罰性違約金，按上開標準計算為一千一百八十萬八千元，伊得請求按百分之十五計算之一百七十七萬一千二百元懲罰性違約金等情，爰依不當得利及租賃契約之約定，求為命上訴人給付上述相當於租金之不當得利及懲罰性違約金合計五百七十萬七千二百元，並自第一審辯論意旨狀繕本送達翌日即九十九年三月二日起加付法定遲延利息之判決（被上訴人超過上開懲罰性違約金額本息之請求，分經第一審及原審判決其敗訴後，均未據其提起上訴）。
上訴人則以：兩造租約約定雙方應於期滿前六個月書面通知是否繼續出租或承租，伊於九十八年二月九日函知被上訴人表示有意續租，被上訴人於租期屆滿後未即時表示反對伊繼續使用系爭房屋，兩造間租賃關係已成為不定期租賃，縱租期已經屆滿，惟被上訴人遲至九十八年七月始回覆租金照舊，否則不續約，致伊無法於租期屆滿同時交還房屋，此係可歸責於被上訴人未依約提前告知所致，被上訴人無由請求給付懲罰性違約金。又被上訴人已沒收伊所付二百三十七萬元保證金作為懲罰，不得復以相同事由，請求按日給付懲罰性違約金，且系爭房屋業已交還，被上訴人即負有返還保證金之債務，若伊積欠相當於租金之不當得利等債務，亦應與該保證金抵銷等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為命上訴人給付上述不當得利及懲罰性違約金合計五百七十萬七千二百元本息之判決，駁回上訴人該部分之上訴，無非以：上訴人於八十九年六月三日向被上訴人承租系爭一、二樓房屋，租賃期間自八十九年八月一日起至九十四年七月三十一日止，每月租金四十八萬元，上訴人並交付一百九十二萬元押租金；又於九十二年十月一日向被上訴人承租系爭三樓房屋，租金每月十一萬二千五百元，租賃期間至九十四年七月三十一日止，並交付四十五萬元押租金，嗣於九十四年七月二十七日上訴人增加承租系爭三樓房屋面積，租金增加為十三萬五千元。上兩項租約屆期後，兩造分別於九十四年至九十七年之每年七月續約或展延一年。且上訴人於九十八年二月九日向被上訴人表示同年七月三十一日租期屆滿後，如續訂租約則請調降租金，被上訴人於同年二月十三日則函覆不同意，又於同年七月六日再次通知上訴人拒絕調降租金，並於同年八月十日、同年十月五日通知上訴人系爭房屋之租期已屆滿，應遷讓系爭房屋，沒收保證金，及按系爭房屋每日租金三倍計算之懲罰性違約金。上訴人於九十九年二月八日將系爭房屋交還被上訴人等情，為兩造所不爭，堪信為真實。按民法第四百五十一條固規定：「出租人於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，惟倘於訂約之際，已訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。查兩造間租約展延協議書第二條均約定：「．．．租賃條款依照民國九十四年七月二十七日甲、乙雙方所簽訂之租賃契約書（下稱九十四年租約）為準」，而九十四年租約第九條均約定：「租期屆滿時，除經雙方另以書面訂立租約，否則縱乙方繼續使用租賃物，亦不視為有租約存續或雙方默示訂立租約之情事。」兩造續約至九十八年七月三十一日期滿後未再訂租約，為上訴人所不爭，則兩造之租約於租期屆滿後，租約已消滅，無從視為以不定期限繼續契約。上訴人遲至九十九年二月八日始交還系爭房屋予被上訴人，計無權占有系爭房屋一百九十二天，可獲得相當於租金之利益，參酌兩造約定系爭房屋租金，一、二樓房屋每日為一萬六千元；系爭三樓房屋每日為四千五百元，據此計算上訴人無權占有系爭房屋所得相當於租金之利益為三百九十三萬六千元。又被上訴人收受上訴人請求調降租金續訂租約之通知後，隨即函覆不同意調降租金，上訴人總經理黃世經暨受僱人謝美惠之證詞復無法證實被上訴人法定代理人郭兆東同意調降租金，且被上訴人既已於九十八年二月十三日及同年七月六日分別以書面或口頭通知不同意調降租金，亦難僅憑兩造於口頭探詢過程所為之詢問及回答等片語隻言，據以認定被上訴人承諾調降租金。參諸被上訴人自函覆不同意調降租金日起迄租期屆滿前，長達近六個月期間，顯見被上訴人已依約於事前通知上訴人如欲續租，應依原訂租金標準，否則不予續租，上訴人所辯其未如期遷讓係可歸責於被上訴人未提前通知云云，委無可採。次按兩造所訂租約約定：「乙方（即上訴人）違反本租約第五條．．．甲方（即被上訴人）得終止租約，並沒收保證金，做為懲罰性違約金」；「乙方於終止租約或租賃期滿不交還租賃物，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按每日租金三倍計算之懲罰性違約金。」，依此約定，若上訴人未依約遷讓交還系爭房屋，被上訴人除得沒收保證金作為懲罰性違約金外，尚得請求自租賃期滿之翌日起按每日租金三倍即六萬一千五百元計算之懲罰性違約金。上訴人既逾期至九十九年二月八日始遷讓交還系爭房屋，則被上訴人據以請求違約金，雖屬有據。惟被上訴人已以上訴人遲延遷讓交還系爭房屋違約為由，沒收保證金二百三十七萬元作為懲罰性違約金，其再請求按每日租金三倍共一千一百八十萬八千元違約金顯然過高，依民法第二百五十二條規定並斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況及被上訢人所受損害等各種情況，認應予核減至百分之十五即一百七十七萬一千二百元為當。又依九十四年租約第七條第
一、二項，第四條第二項約定，上訴人既於租期屆滿後逾期未遷讓系爭房屋，被上訴人即得依上開約定沒收保證金作為懲罰性違約金，上訴人應不得以該保證金為抵銷之抗辯。從而，被上訴人依不當得利及兩造租約之法律關係，請求上訴人給付上述五百七十萬七千二百元本息，即無不合等詞，為其判斷之基礎。
惟查九十四年租約（一審卷二五頁以下、四八頁以下）第七條（違約處罰）約定：「㈠乙方違反本租約第五條（使用租賃之限制）、第六條（危險負擔）、第八條（其他特約事項）第一項之規定，或拖欠租金達二個月以上（保證金不得抵充租金），經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約，並沒收保證金，做為懲罰性違約金；㈡乙方於終止租約或租賃期滿不交還租賃物，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按每日租金三倍計算之懲罰性違約金．．」，依上開文義，似指被上訴人因上訴人違反租約而終止租約時，得沒收保證金為懲罰性違約金。又上訴人經終止租約或租期屆滿仍不交還房屋時，始另按每日租金三倍計算懲罰性違約金，兩項懲罰性違約金條件並不相同。果爾，兩造間之租賃關係既因租期屆滿始告消滅，非被上訴人依法終止租約而消滅，復為原審所確定之事實。則被上訴人得否逕以沒收上開保證金作為懲罰性違約金？以及上訴人是否不得以保證金抵銷應返還之不當得利暨未按期返還房屋應付之懲罰性違約金，即非無再進一步探究之餘地。原審未詳為推敲兩造租約之文義，遽以上開理由而為上訴人不利之論斷，亦嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○○ 年 十 月 六 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 顏 南 全
法官 林 大 洋法官 鄭 傑 夫法官 陳 玉 完法官 陳 重 瑜本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○○ 年 十 月 十八 日
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