最高法院民事判決一○○年度台上字第一七七一號上 訴 人 Ａ01（即Ａ06之承受訴訟人）
Ａ02（即Ａ06之承受訴訟人）
Ａ03（即Ａ06之承受訴訟人）
Ａ04（即Ａ06之承受訴訟人）
Ａ05（即Ａ06之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 沈政雄律師被 上訴 人 郭仲凱訴訟代理人 蔡宏修律師
周尚毅律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國一○○年三月十一日台灣高等法院第二審判決（九十九年度上易字第四三六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件原上訴人Ａ06提起上訴後，於民國一○○年五月四日死亡，其繼承人為Ａ01、Ａ02、Ａ03、Ａ04、Ａ05（下稱Ａ01等五人），有戶籍謄本為證，Ａ01等五人聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，先予敘明。
次查上訴人主張：伊為坐落○○市○○區○小段○○○、○○○之○地號土地之共有人，權利範圍為一萬分之五三八，其中一萬分之三一（下稱系爭土地一）於七十五年八月二十九日取得，其中一萬分之五○六（下稱系爭土地二）於九十四年二月二十五日取得。被上訴人所有之同小段○○○○建號即門牌號碼○○市○○○路○段○○○巷○○號○樓建物（下稱系爭建物）坐落並占有伊所有系爭土地一、二。伊所有系爭土地二與系爭建物，於七十一年間同屬訴外人王讀銘所有，嗣王讀銘將土地及房屋，先後分別讓予伊及被上訴人前手，依民法第四百二十五條之一規定，兩造間推定在房屋得使用期限內有租賃關係，其租金數額不能協議，請求應按申報地價年息百分之八核定租金。另伊原所有系爭土地一，係於七十五年間受讓自訴外人李德來，被上訴人占有該部分土地為無法律上原因受有利益，應返還相當於租金之不當得利，被上訴人應給付九十四至九十七年之租金及相當於租金之不當得利。爰依民法第四百二十五條之一、第一百七十九條規定，求為判命㈠核定兩造間就系爭土地二部分，九十四年及九十五年之年租金為八萬六千九百六十四元、九十六年以後每年年租金為十四萬七千三百十一元。㈡被上訴人應給付四十九萬八千一百八十八元及自九十八年一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自九十八年二月二十六日起至取得系爭土地之日止，按年於每年二月二十五日給付十五萬六千四百五十元及自應給付日之翌日起至清償日，按週年利率百分之五計算之利息（上訴人之請求超過上開部分，已受敗訴判決確定）。
被上訴人則以：系爭房地於七十年間係由訴外人王金和、王讀銘及甲○○合夥共同開發銷售，王金和以系爭房地清償積欠訴外人即伊之父郭宏昌之鋼鐵建材貨款，郭宏昌並委由訴外人謝芙美於七十年十一月三日與王金和簽訂預購契約書，謝芙美並已付清價金，然系爭房地登記名義人王讀銘卻僅將系爭建物之所有權移轉登記予謝芙美，遲未辦理系爭土地之所有權移轉登記，迨九十四年二月二十五日更將系爭土地二移轉予Ａ06，其買賣應屬通謀行為無效。且甲○○卻仍執意將李德來名下系爭土地一於七十五年八月二十九日指示移轉予Ａ06，Ａ06受讓系爭土地之所有權非善意等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回其在第一審之訴，無非以：Ａ06之父甲○○於六十九年二月二十四日與系爭○○○地號土地所有權人徐誠埱及同地段第○○○地號土地所有權人李德勝、李德來締結合建契約，約定由地主提供土地，甲○○出資建造，並由訴外人王金和為連帶保證人。系爭建物及系爭土地二，係甲○○借名登記予王讀銘名下，甲○○始為實質所有權人等情，有合建契約書、土地登記簿謄本、土地及建物權利異動表等件影本附卷可稽，並經證人王讀銘證述明確。又甲○○、王讀銘與王金和等三人因該建築工程向郭宏昌訂購鋼材而積欠貨款，並因王金和另向郭宏昌借款，以清償其所欠甲○○之債務，甲○○則要求系爭房地作價三百五十萬元，乃出售系爭房地予謝芙美，以抵償借款，並簽立土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書與系爭合約續文等情，業經證人郭宏昌證述明確，並有支票影本十一紙在卷足憑。訴外人王金和立約出賣系爭房地予謝芙美，既經甲○○見證，足見甲○○當已同意系爭合約續文所約定之移轉系爭房地所有權予謝芙美之義務。系爭建物係由甲○○借名登記予王讀銘，王讀銘自三豐公司離職時，已將移轉登記文件蓋好章後交付予甲○○乙節，業據證人王讀銘證述明確，益見甲○○係依系爭合約續文之約定，將系爭建物移轉登記並交付予謝芙美。甲○○既同意將系爭房地移轉予謝芙美，事實上亦已移轉系爭房屋所有權予謝芙美，系爭土地一、系爭土地二亦隨系爭房屋之點交而交付予謝芙美，系爭建物係於七十三年七月八日由王讀銘移轉登記予謝芙美，謝芙美再於七十四年三月四日再移轉予被上訴人，而Ａ06於七十五年八月二十九日以買賣為原因，自訴外人李德來取得系爭土地一，嗣於九十四年二月二十五日以買賣為原因自王讀銘取得上開系爭土地二，可見Ａ06取得系爭土地所有權之前，已知系爭建物存在。
何況，系爭土地一係訴外人李德來基於與甲○○之合建契約以及與甲○○間之補貼協議，依甲○○之指示，讓與移轉予甲○○之女即Ａ06所有，有協議書影本、土地買賣所有權移轉契約書影本附卷可稽，復經證人李德來證述明確。按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（參照大法官會議釋字第三四九號解釋理由書）。上訴人對於其取得系爭土地一、二時，其上已有系爭建物之事實，自無法諉為不知，依前開說明，自應容忍被上訴人繼續合法使用系爭土地，從而，上訴人主張被上訴人無權占用系爭土地一、二，依民法第四百二十五條之一、第一百七十九條規定，請求核定租金數額，給付租金與相當於租金之不當得利，均不應准許等詞，為其判斷基礎。
按占有他人之土地，倘無正當權源，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第四百四十九條第一項之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第四百二十五條之一定有明文。查系爭土地一，係地主李德來依建商甲○○指示於七十五年八月二十九日以買賣為原因，移轉予甲○○之女Ａ06；系爭土地二，係王讀銘於九十四年二月二十五日以買賣為原因，移轉予Ａ06；系爭建物，係王讀銘於七十三年七月八日移轉予謝芙美，謝芙美再於七十四年三月四日以買賣為原因移轉予被上訴人；系爭土地二及系爭建物，甲○○為實質所有權人，王讀銘為借名登記之出名人，甲○○同意將系爭房地移轉予謝芙美，且已交付予謝芙美，為原審所認定之事實。果爾，被上訴人所有之系爭房屋，占有使用系爭土地，係基於何項法律關係？有無正當權源？甲○○同意移轉系爭土地予謝芙美，與Ａ06有何關係？得否對抗Ａ06？甲○○何以指示李德來移轉予Ａ06？甲○○與Ａ06間之法律關係為何？且系爭土地二與系爭建物似原同屬一人所有，其後分別移轉予Ａ06及被上訴人前手謝芙美，何以無民法第四百二十五條之一規定之適用？王讀銘僅為借名登記之出名人，何以移轉系爭土地二予Ａ06？原判決理由俱未說明，遽謂被上訴人係有權占有使用，上訴人不得請求核定租金、給付租金及不當得利，非無可議。再按司法院大法官釋字第三四九號解釋理由書，乃針對最高法院四十八年台上字第一○六五號判例是否違憲之疑義為解釋，此觀該解釋文即明。而上開判例認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」。故司法院大法官釋字第三四九號解釋，乃在解決共有人間訂立共有物分割或分管特約後，對受讓應有部分之第三人之拘束力。原審未說明系爭房屋使用系爭土地一、二係基於何項法律關係，遽引用上開解釋理由書，認上訴人取得系爭土地一、二之時，其上已有被上訴人所有之系爭建物，上訴人應容忍被上訴人繼續合法使用系爭土地，不得請求核定租金、給付租金及不當得利，自有違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○○ 年 十 月 十三 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 劉 延 村
法官 許 澍 林法官 黃 秀 得法官 鄭 雅 萍法官 魏 大 喨本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○○ 年 十 月 二十五 日
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