最高法院民事判決 一○○年度台上字第一八七二號上 訴 人 黃清榮訴訟代理人 李采霓律師被 上訴 人 卓芳如訴訟代理人 詹基益律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國一○○年四月十二日台灣高等法院第二審判決（九十九年度上字第一二二五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國九十八年六月九日向上訴人購買坐落新北市○○區○○段○○○○號（面積二○四．六七平方公尺）應有部分五分之一土地及地上建物即門牌號碼新北市○○區○○路二段一三一巷五六弄四九號五樓房屋，約定價金為新台幣（下同）二百六十五萬元，於九十八年八月十五日交屋時伊應依約付清全部尾款。因伊發現系爭房屋有漏水現象，上訴人向伊承諾於交屋前修復妥善，兩造乃於系爭買賣契約第十七條特別約定：本物件滲漏水部分由賣方於交屋前修復，且需請施工廠商開立漏水保固書等語。詎伊依約給付簽約金、完稅金各十五萬後，於九十八年八月十三日前會同房屋仲介即第三人林義棠查看系爭房屋滲漏部分之修繕結果，竟發現系爭房屋尚有多處滲漏、壁癌等瑕疵，乃提出調解聲請。上訴人於收受調解通知後，旋於同年月二十一日以存證信函通知伊，諉稱伊應於同年月十五日給付買賣尾款，並保留法律追訴權等語。嗣於九十八年八月二十八日進行調解時更偽稱：系爭房屋業已修繕，且有意交屋，係伊違約在前不願給付尾款等語，企圖掩飾其瑕疵修繕義務，致兩造調解不成立。伊乃於同年月二十八日以存證信函通知上訴人解除契約。爰依民法第一百八十四條、第二百二十九條、第二百三十一條規定及系爭買賣契約第十二條之約定，求為命上訴人給付違約金一萬七千二百二十五元之判決（未繫屬本院者，不予贅列）。
上訴人則以：系爭房屋係二十多年中古屋，經被上訴人多次看屋後，雙方約定以房屋現況點交，被上訴人現反執當初已知悉之屋況作為解除契約依據，並無理由。針對被上訴人主張滲漏、壁癌等瑕疵部分，伊業於約定交屋日前修復完畢，無違約之處。另被上訴人於九十八年八月十三日發現前陽台滲漏之部分，係因莫拉克颱風侵襲台灣所引發之狂風豪雨，造成原無滲漏之系爭房屋前陽台發生滲漏現象。伊於知悉後，旋即委請仲介郭俊琳代詢被上訴人是否可延後數日交屋，經取得被上訴人同意，延後點交，伊即聯繫第三人劉錦標就該處滲漏部分進行修繕，並於九十八年八月十七日修繕完畢。孰料，伊於九十八年八月十七日特從嘉義前往台北進行點交時，被上訴人到場後卻拒絕辦理點交手續，並揚言拒買。待於同年月二十八日進行調解時，被上訴人要求解約，再於同日發函解約。惟被上訴人未按系爭買賣契約第十二條第一項約定，先行定七日以上期日催告伊履行義務，即聲明解除契約，並不合法。反之，被上訴人依約應於九十八年八月十七日給付尾款，經伊合法催告後，仍拒不給付，伊已於九十八年九月一日為解除契約之意思表示。縱認被上訴人未同意於九十八年八月十七日交屋，而伊業於九十八年八月二十八日前依債之本旨提出給付，並催請被上訴人給付尾款，而被上訴人迄未給付，伊乃於一○○年一月十二日以上訴理由 (二) 暨調查證據聲請狀繕本之送達為催告被上訴人塗銷系爭房地抵押權設定及移轉登記意思表示，並沒收被上訴人已付之價金。復於一○○年二月二十二日再以存證信函為解除契約之意思表示，於系爭買賣契約解除後，依民法回復原狀之規定，被上訴人自應將系爭房地移轉登記予伊等語，資為抗辯。並提起反訴，求為命被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予上訴人之判決。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：兩造訂約，被上訴人已支付30萬元之買賣價款，且系爭房地之所有權已於九十八年七月十六日移轉至被上訴人名下，系爭房地迄今尚未點交等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書附卷可稽，堪信為真實。被上訴人主張兩造約定交屋日期為九十八年八月十五日，有不動產買賣契約書附卷可稽。上訴人雖辯稱因颱風，致房屋前陽台有滲漏情事，其因須修繕，請人代詢被上訴人是否可延後數日交屋，經取得被上訴人同意後，延至九十八年八月十七日日交屋等語。惟依證人即上訴人之仲介經紀人郭俊琳、被上訴人之仲介經紀人林義棠、仲介公司主管李春明之證言及被上訴人於九十八年八月十八日所提聲請調解書之事件概要記載暨上訴人於九十八年八月二十一日所寄板橋溪崑郵局第九五號存證信函之記載，已足推定上訴人雖有提出延後交屋之請求，但被上訴人並未明確表示同意延後交屋，故兩造仍應於九十八年八月十五日到場進行點交。上訴人雖聲請再予傳證人吳美玉、林承暐、郭俊琳、李春明、林義棠、王碧珠、李寳貴、劉錦樑等人為證，並另提出九十八年八月十七日自嘉義前往台北之高鐵車票以資佐證曾委請其配偶吳美女為代理人於當日前往系爭房屋現場進行點交。惟車票並不足以證明其北上係為系爭房屋進行點交，其餘證人或係兩造之配偶，或已經傳訊、或無法證明曾在現場或傳訊內容，而無傳訊必要，故上訴人上開所辯，洵無足採。次查系爭房屋有漏水情形，除有該標的物現況說明書附卷可稽外，依證人郭俊琳之證述及買賣契約書之約定，兩造係約定由賣方即上訴人於交屋前修復。惟上訴人所僱修繕師父劉錦標於九十八年八月十五日兩造原約定交屋日前確實未及將系爭房屋漏水問題修繕完畢，自無可能如期於九十八年八月十五日依約點交系爭房屋予被上訴人，亦據證人郭俊琳、林義棠及修繕師父劉錦標結證明確。上訴人既遲延交屋，被上訴人即得依系爭不動產買賣契約書第十二條第三項之約定，向上訴人請求遲延交屋之違約金。惟被上訴人於其起訴狀載明上訴人於九十八年八月二十八日下午十四時，在改制前台北縣板橋市調解委員會進行調解時，陳稱系爭房屋業已修繕，並且有意交屋等語，堪認上訴人至遲於九十八年八月二十八日業已通知被上訴人辦理點交系爭房屋，係因被上訴人拒絕受領，始未完成點交，屬被上訴人受領遲延，自不得再令上訴人負遲延責任。從而被上訴人依民法第二百三十一條規定及系爭買賣契約第十二條約定，得請求上訴人給付自九十八年八月十五日起至同年月二十七日止遲延之違約金為一萬七千二百二十五元。而上訴人自九十八年八月十五日起即處於給付遲延之狀態，是自被上訴人於九十八年八月二十八日起受領遲延，上訴人之遲延責任始行終了。然上訴人於九十八年八月二十一日即以存證信函催告被上訴人付清尾款，顯不生催告之效力，難謂被上訴人已經違約。上訴人依此不生效力之催告，依系爭買賣契約第十二條第一款約定，先後於九十八年九月一日、一○○年二月二十二日以存證信函向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，均非合法，不生買賣契約已然解除之效力。則上訴人逕依系爭買賣契約第十二條第二款之約定，請求被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，即非有據。從而被上訴人請求上訴人給付違約金一萬七千二百二十五元，為有理由，應予准許。而上訴人反訴請求被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信。查上訴人一再辯稱：因颱風，致房屋前陽台有滲漏情事，其因須修繕，請人代詢被上訴人是否可延後數日交屋，經取得被上訴人同意後，延至九十八年八月十七日交屋，於九十八年八月十七日兩造確均在場辦理交屋，惟被上訴人拒絕受領等語。並舉證人吳美玉、林承暐、李春明、林義棠、王碧珠、李寳貴、劉錦樑等人為證，並另提出九十八年八月十七日自嘉義前往台北之高鐵車票以資佐證。其中證人郭俊琳證稱：雙方就交屋日期有說要延後，漏水沒有修好，師傅說要幾天去修，所以九十八年八月十五日那天沒有辦法交屋，屋主太太跟我說還要幾天才能修繕好，我有跟公司講，買方經紀人有無傳達給買方，就我記憶是有的，但時間有點久了等語（見第一審卷第一四二頁）。證人林義棠證稱：我的印象是說，好像屋主需要時間再做修復，我們有跟買方告知，買方那時好像有一些其他的想法等語（同上卷第一四三頁）證人李春明證稱：我的印象中是交屋前有修繕完畢，……我們請買方過來看房子要點交，買方看到修繕的部分認為不能接受，在原約定點交當天，雙方協調很久，最後買方告知房子他不買，後來我們仲介公司把此案送交調解委員會調解等語（見原審卷第七八頁）。雙方仲介似均有將延後交屋一事通知被上訴人，倘在約定交屋日兩造均在房屋現場，能否視為被上訴人已默示同意將交屋日延至九十八年八月十七日。此既攸關兩造是否給付遲延，原審竟未傳訊上訴人所舉證人，已有未合。且證人吳美玉、林承暐雖為兩造之配偶，倘其於點交當日均在房屋現場聞見待證事實，李寶貴、王碧珠等人亦均在現場親眼見聞，能否以其或為兩造配偶、或無法證明曾在現場或傳訊內容，即認其證言不可採，不予傳訊，亦欠允洽。依證人劉錦樑之證述其確於簽立保固書時已將房屋修繕完成，並參以上訴人所提其配偶吳美玉搭高鐵之車票，其如非為於九十八年八月十七日交屋，何需保留該車票，此與判斷上訴人所辯是否真實，所關至切，自不得恝置不論。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○○ 年 十 月 二十七 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 劉 福 聲
法官 黃 義 豐法官 劉 靜 嫻法官 袁 靜 文法官 王 仁 貴本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○○ 年 十一 月 八 日
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