最高法院民事判決 一○○年度台上字第一三○○號上 訴 人 周氏國際企業股份有限公司法定代理人 周煥榮訴訟代理人 劉岱音律師被 上訴 人 台北市曼哈頓大廈管理委員會法定代理人 楊睦雄訴訟代理人 李淑寶律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國一○○年二月二十五日台灣高等法院第二審判決（九十九年度重上字第二七二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國九十七年八月二十七日與被上訴人及訴外人王百祿簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），以總價新台幣（下同）一億五千二百萬元購買如原判決附表所示建物及土地（下稱系爭不動產）。伊已依約給付第一期款一千萬元、第二期款五百二十萬元、稅款、地政規費及代書費用七十五萬元。詎於辦理所有權移轉登記期間，系爭不動產之土地應有部分遭假扣押查封，伊遂於九十八年一月九日催告被上訴人於三日內塗銷查封登記，被上訴人置之不理，伊乃於同年月十四日向被上訴人表示解除契約，應得請求被上訴人返還已付價金，並賠償地政規費及代書費二十五萬五千六百四十五元。又如認伊解除契約為無理由，被上訴人之解除契約為有理由，被上訴人沒收伊已付價金一千五百二十萬元充作違約金，顯屬過高，應予酌減，酌減後被上訴人已無收受上開價款之原因，伊得依不當得利法律關係請求返還上開價金。又被上訴人已於案件審理中，將系爭不動產出賣予第三人，已屬給付不能，伊並以九十九年十二月八日準備書狀代解除契約之通知，被上訴人亦應返還上開價金及賠償地政規費與代書費。爰依民法第二百五十九條第一款、第二百二十六條、第一百七十九條規定及系爭買賣契約第九條約定，求為判命被上訴人應給付一千五百四十五萬五千六百四十五元本息之判決。
被上訴人則以：上訴人未於九十七年十月二十二日前確認貸款銀行並完成對保手續，並支付尾款差額補入價金信託帳戶，且拒不辦理開戶、對保等手續，亦未將存摺、取款條、密碼等資料交地政士專責保管，以致貸款銀行無法逕將款項撥入伊指定帳戶，付清尾款，顯已違反系爭買賣契約第三條及第四條約定。伊乃發函催告上訴人付清尾款，逾期即解除契約，並沒收已付價金，上訴人置之不理，伊已於九十八年一月九日發函通知解除系爭契約。又系爭違約金，並無過高之情事。系爭不動產之土地部分，雖曾遭假扣押查封，但伊收受假扣押裁定後，即提存反擔保撤銷假扣押，並無給付不能之情事，上訴人以之為由，解除系爭契約並不合法。代書費部分，代書已通知領回，且該費用之支出，係不可歸責於伊，不得向伊請求賠償等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查系爭不動產之土地部分，曾為訴外人張閎鈞等人聲請假扣押，，於九十八年二月十二日至現場查封，上訴人於九十八年一月九日函催被上訴人於三日內塗銷查封登記，逾期解除系爭買賣契約。嗣即於同年月十四日發函表示解除契約等情，為兩造所不爭執，並經原審法院調閱台灣台北地方法院（下稱台北地院）九十七年度執全字第三二六六號執行案卷核對無訛，固堪信為真實。惟依強制執行法第七十六條第三項、第一百三十二條第一項及提存法第九條第三項之規定，被上訴人辯稱其於九十八年二月十二日收受假扣押裁定前，無上開假扣押裁定得以辦理提存反擔保，其未能於上訴人催告期間內，塗銷查封登記，並不具可歸責於其之事由等語，已堪採信。且上訴人催告被上訴人之塗銷期間僅為三日，斯時被上訴人尚未收受假扣押裁定，而反擔保之金額又高達為五百萬元。又被上訴人於九十八年二月十二日收受裁定後，旋即以王百祿名義於同年月十六日提存反擔保，可見被上訴人亦無故意稽延之情事。足見上訴人之催告期間，顯不相當，被上訴人亦不具可歸責之事由，上訴人所為非適法之催告及上訴人於九十八年一月十四日所為之解除契約，均不生效力。又依卷附聲請調解書、及起訴狀及訴外人張閎鈞之證述，足見被上訴人與張閎鈞等人就系爭不動產之土地部分發生爭執，係在兩造九十七年八月二十七日訂約後之產權移轉期間，訴訟更係在上訴人主張九十八年一月十四日發函通知解約之後，依其情節，應適用系爭契約第八條第一項之約定，而非適用同條第二項約定。上訴人亦無從依系爭契約第八條第二項約定解除系爭契約。次查被上訴人於本件原審審理中已將系爭不動產出賣移轉登記予訴外人林宏隆，亦為兩造所不爭執。惟被上訴人法定代理人於原審法院言詞辯論期日辯稱係上訴人明確表示不買系爭不動產後，始將系爭不動產售予林宏隆等語，為上訴人所不爭執，參以被上訴人法定代理人於原審法院第一次準備程序期日明確表示願意原價將系爭不動產出賣予上訴人，上訴人於次一準備程序期日即九十九年七月十四日表示願意購買，嗣上訴人於九十九年八月十八日陳明希望朝和解方向進行等情，堪認被上訴人所辯，洵屬足採。則被上訴人將之出售於他人，顯係非可歸責於被上訴人之事由，致給付不能，且上訴人於明確表示不願購買，待被上訴人將系爭不動產出售他人後，再以此為由，主張被上訴人給付不能，解除系爭契約，亦與誠信原則有違，故上訴人於九十九年十二月八日所為之解除契約，亦非合法。則上訴人依民法第二百五十九條規定請求被上訴人返還已付價金一千五百二十萬元，即屬無據。上訴人依系爭買賣契約第九條之約定及民法第二百二十六條規定，請求被上訴人賠償上訴人支付予代書之費用及地政規費二十五萬五千六百四十五元云云，亦無所據。復查上訴人未於地政士通知期滿之九十七年十月二十二日完成銀行對保，將存摺、取款條及密碼交付地政士等情，業據承辦地政士廖惠嵐證述在卷。是被上訴人主張上訴人違反系爭買賣契約第四條第一項第三款、第四款之約定，雖屬可採。但違反該二款約定之效果，僅係上訴人應於完稅過戶前以現金給付尾款，而給付尾款之最後期限為九十七年十一月十九日，則上訴人主張其於九十七年十月二十三日尚未給付遲延，係屬可採，是被上訴人於九十七年十月二十三日限期催告上訴人於七日內履行，如逾期不履行，即解除契約之通知，或依系爭契約第九條第一項約定，解除系爭契約，自非合法。又被上訴人抗辯上訴人未於九十七年十一月十九日前付清價金乙節，為上訴人所不爭執，自屬給付遲延，惟被上訴人於九十七年十一月十九日後並未再催告上訴人履行，其於九十八年一月九日逕為通知上訴人解除系爭契約，與民法第二百五十四條規定有違，亦非合法。又系爭不動產之土地部分，已於九十七年十二月三十一日遭假扣押查封登記，上訴人於九十八年一月九日發函表示被上訴人應塗銷假扣押查封登記，則上訴人主張依民法第三百六十八條規定得拒絕給付價金，即屬有據，被上訴人亦非得以上訴人未給付價金而解除契約。被上訴人既不得解除系爭契約，自亦不得將上訴人已付價金沒收，充作違約金，自無違約金酌減之問題，上訴人以違約金過高請求酌減後，再依不當得利法律關係請求返還，即非有據。從而上訴人依民法第二百五十九條第一款規定請求返還已付價金一千五百二十萬元、依民法第二百二十六條及系爭買賣契約第九條約定請求被上訴人賠償代書費及地政規費二十五萬五千六百四十五元，或請求酌減違約金或依民法第一百七十九條規定請求返還上開已付價金，及法定遲延利息，均非有據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查被上訴人法定代理人於原審法院第一次準備程序期日明確表示願意原價將系爭不動產出賣予上訴人（見原審卷第三十四頁），上訴人於次一準備程序期日即九十九年七月十四日表示願意購買（見原審卷第四十頁），嗣上訴人於九十九年八月十八日陳明希望朝和解方向進行等情（見原審卷第六十一頁），似未能得出上訴人不願購買系爭不動產之結論。嗣上訴人於九十九年十二月八日除提出準備書狀，並於原審行準備程序時，主張因系爭不動產已移轉登記予訴外人，實際上已給付不能，而以書狀解除系爭契約等語（見原審卷第一一六、一一九、一三八頁）。則上訴人未於言詞辯論時就被上訴人所辯係上訴人明確表示不買系爭不動產後，始將系爭不動產售予林宏隆等語，予以回應，能否認其已不爭執，已滋疑義。再者兩造解除系爭契約均不合法乙節，為原審所認定之事實。則系爭契約仍繼續有效存在於兩造之間，兩造即應依約履行應盡之權利義務。被上訴人得否逕將系爭不動產出售並移轉登記予第三人？該移轉登記之行為是否不可歸責於被上訴人？被上訴人是否不生給付不能之情事？即非無斟酌審認之餘地。原審徒以上揭理由，為上訴人不利之判斷，不免速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○○ 年 八 月 十一 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 劉 福 聲
法官 黃 義 豐法官 劉 靜 嫻法官 袁 靜 文法官 李 慧 兒本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○○ 年 八 月 二十三 日
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