最高法院民事判決 一○○年度台上字第二一一一號上 訴 人 王松茂訴訟代理人 林俊雄律師上 訴 人 陳聰敏訴訟代理人 劉建成律師複 代理 人 王沐蘭上列當事人間請求返還價金事件，兩造對於中華民國一○○年三月十五日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十九年度上字第三五六號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人王松茂給付及駁回上訴人陳聰敏其餘追加備位之訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
上訴人陳聰敏之其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人陳聰敏負擔。
理 由本件上訴人陳聰敏主張：兩造於民國九十八年十二月三十日簽訂不動產買賣契約，由伊購買對造上訴人王松茂所有坐落台中市○○區○○段○○○號地目林之土地（下稱系爭土地），總價金新台幣（下同）二千三百萬元，嗣伊發現該土地位屬農業區，雙方於九十九年一月二十三日重新議定買賣價金為一千八百五十萬元，伊已交付王松茂簽約款及用印款共計四百六十萬元。旋伊發現系爭土地位在大坑風景區潛在崩塌地之順向坡，不得申請開發，無法供建築使用，於同年三月九日、四月十五日函請王松茂出面解決未果，因該土地存有瑕疵，已屬給付不能，乃依民法第三百五十四條、第三百五十九條、第二百二十六條及第二百五十六條之規定，於同年六月間以起訴狀繕本之送達對王松茂表示解除買賣契約之意思，王松茂自應將所受領價金返還予伊。縱認王松茂得解除契約沒收價金，其違約金顯亦過高，伊請求依法酌減，王松茂仍應返還不當得利等情。為此依民法第二百五十九條第一款規定為先位聲明，並於原審本於不當得利返還請求權為追加備位之訴，均求為命王松茂給付伊四百六十萬元暨加付法定遲延利息之判決。
上訴人王松茂則以：兩造簽約後，伊即將土地所有權狀、土地登記謄本及都市計畫土地使用分區證明書等交付訴外人周安妤地政士，並經用印完畢，伊已亟盡告知之能事，且未保證系爭土地可供建築使用。嗣陳聰敏以價金過高，兩造議定價金減為一千八百五十萬元。陳聰敏卻又拒不辦理移轉登記，經伊於九十九年二月二十五日、三月十五日定期函催履行，詎陳聰敏仍不履約，尚欠價金尾款一千三百九十萬元，伊始於同年四月八日函知解除買賣契約，並依約將陳聰敏已付價金四百六十萬元全部沒收，充作懲罰性違約金。至陳聰敏指稱系爭土地位屬大坑風景區潛在崩塌地之危險區或高危險區，純係空言臆測。伊既無不履行所有權移轉登記等給付不能情事，陳聰敏據以解除契約請求返還價金，即無理由等語，資為抗辯。
原審以：陳聰敏主張兩造簽訂上開買賣契約，嗣將價金合意變更為一千八百五十萬元，陳聰敏已給付簽約款及用印款共計四百六十萬元等事實，為王松茂所不爭。系爭土地地目林，使用分區編定為風景區，自訂約前至今迄未變更。依證人即承辦系爭土地簽約事宜之周安妤所證，參酌兩造約定依現況點交土地，簽約過程從未討論該土地是否為崩塌地，足見王松茂未向陳聰敏保證該土地具有「能開發建築」之品質。陳聰敏雖於第一審提出錄音譯文關於其子陳朝樂、周安妤及王松茂訴訟代理人江銘堯間事後對話，惟審酌該對話內容，無法證明王松茂於訂約前曾向陳聰敏保證該品質。系爭土地前開使用分區證明書註記「本地區為風景區尚未完成細部計畫」，僅其使用分區管制得依都市計畫法台灣省施行細則第二十五條第一項第七款規定，適用農業區之分區管制使用規定；倘日後該細部計畫完成，依陳聰敏所提出大坑風景特定區之土地使用分區管制要點，該特定區內不論農業區或風景區，建蔽率均為百分之二十。參以王松茂於簽約前已將系爭土地相關謄本及使用分區證明交付陳聰敏，陳聰敏即可查詢瞭解該土地依建築法規關涉現在及未來建蔽率及容積率之管制內容；台中市政府乃屬系爭土地申請開發建築之主管機關，業於九十九年七月二十日以府都計字第○九九○一八五四三○號函覆，並未公告大坑地區有關崩塌地資料及系爭土地相關禁限建規定。陳聰敏既無法舉證證明王松茂保證系爭土地具有可開發建築之品質及該土地存有客觀上之瑕疵，陳聰敏為同時履行抗辯，拒絕給付價金尾款，即無理由，應負給付遲延責任。王松茂於九十九年二月二十五日、三月十五日先後以存證信函催告陳聰敏依約給付價金，陳聰敏均未給付，已屬遲延給付，王松茂於同年四月八日函知陳聰敏解除系爭買賣契約，經陳聰敏於同年月九日收受，即無不合。陳聰敏先位之訴，以系爭土地有瑕疵等由解除契約，請求王松茂返還價金，不應准許。又王松茂依系爭買賣契約第十條第一款懲罰性違約金之約定，解除契約並沒收陳聰敏已給付之價金四百六十萬元，固非無據，惟該違約金已超過買賣價金一千八百五十萬元之二成，尚屬過高。參酌該價金原為二千三百萬元，陳聰敏以系爭土地使用分區限制之疑義，與王松茂合意減價為一千八百五十萬元；矧觀兩造事後磋商之錄音譯文所示，王松茂另購土地急需資金，陳聰敏依約給付價金顯極重要。基於兩造就買賣契約相關利益之衡平，認該違約金應核減至三百萬元為當。其超過此金額計一百六十萬元部分，王松茂即屬無法律上之原因而受利益，陳聰敏在原審追加備位之訴，依不當得利返還請求權，請求王松茂給付一百六十萬元及自本件判決確定（翌）日起算法定遲延利息，應予准許。逾此部分所為請求，不予准許等詞。爰維持第一審所為陳聰敏敗訴之判決，駁回其先位請求之上訴；並命王松茂給付陳聰敏一百六十萬元本息，而駁回陳聰敏其餘追加備位之訴。
㈠關於廢棄發回部分：
按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準，倘所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減。查系爭買賣契約業經王松茂於九十九年四月八日合法解除，為原審認定之事實。觀之陳聰敏一再指陳：王松茂解約後仍保有系爭土地所有權，得再出售獲取利益，且因台中市土地地價上漲，王松茂享有地價漲幅之利益，未受損失；王松茂亦未舉證證明出賣系爭土地後另向他人購買烏日土地，亟須貸款支付利息之事；況本件代書費係由伊支付，王松茂實際上所受損害在於伊若能如期履約時，以價金尾款一千三百九十萬元依年息百分之五計算原應過戶之日至解約之日約兩個月期間之利息，其可享受之價金使用利益約僅十二萬元等情（見原審卷七一、一○二頁）；另王松茂抗辯：伊因欠錢，急需資金使用，方售賣系爭土地等語（見一審卷七一頁、原審卷九一頁背面及九四頁）。則王松茂所受損害情形，及陳聰敏若能依約履行時王松茂可得享受之一切利益，自攸關原審酌定之違約金是否相當。原審未遑詳予敘明如何斟酌兩造關此訴辯及所得之心證，遽以上揭情詞為其不利之論斷，諭知王松茂給付陳聰敏一百六十萬元本息，並駁回陳聰敏其餘追加備位之訴，自屬可議。兩造上訴論旨，分別指摘原判決各該於其不利部分為不當，求予廢棄，均非無理由。
㈡關於上訴駁回部分：
原審以前揭理由，就陳聰敏先位之訴為請求部分，維持第一審所為其敗訴之判決，駁回其上訴，於法核無違誤。陳聰敏上訴意旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決該部分違背法令，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件王松茂之上訴為有理由；陳聰敏之上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○○ 年 十二 月 八 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 陳 淑 敏
法官 吳 麗 女法官 簡 清 忠法官 王 仁 貴法官 陳 玉 完本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○○ 年 十二 月 十九 日
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