最高法院民事判決 一○○年度台上字第六六三號上 訴 人 張淳福訴訟代理人 梁宗憲律師被 上訴 人 陳正文訴訟代理人 蔡祥銘律師
蔡晉祐律師上列當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，上訴人對於中華民國九十九年十一月十七日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十九年度重上字第七五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊於台灣高雄地方法院（下稱高雄地院）民國九十六年度執字第一一二五八○號強制執行事件（下稱系爭執行事件）九十八年六月十九日第四次拍賣程序中，拍定買受訴外人即執行債務人黃英聰所有坐落高雄市○○區○○段四小段二四一、二四一之一、二四六、二四七地號，應有部分依序為四分之一、四分之一、四分之一、四八分之九之土地。而被上訴人前雖向執行債務人黃英聰已死亡之父黃明寮承租系爭二四一之一、二四六號土地作為汽車駕駛訓練班使用，惟該二筆土地之地目為旱，係屬農業用地，依農業發展條例之強制規定，應供農用，故系爭租約違反強制規定，應屬無效；且被上訴人並非以「建屋」為目的，係供作汽車駕駛訓練班之經濟行為使用，而其所謂房屋，大部分亦係車棚，是被上訴人並無優先承買權，然被上訴人竟向執行法院主張其有優先承買權，致影響伊之權益等情。求為確認被上訴人就系爭執行標的之優先承買權不存在之判決。
被上訴人則以：伊係經高雄市都市計畫委員會第一七三次、第一七四次會議決議，准予將伊承租之系爭二四一之一、二四六地號土地作為簡易汽車駕駛訓練班之臨時使用，並依相關建築法規取得建照後，建築地上一層、三棟、一戶，總樓板面積三三四點七平方公尺之建物使用中，依土地法第一百零四條之規定，伊就系爭執行標的自有優先承買權等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，此為土地法第一百零四條第一項前段所明定。而該條項之規定旨在使基地與基地上房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用。申言之，倘基地承租人於基地上已為房屋之建築，即得享有土地法第一百零四條第一項前段所定之優先購買權。再者，出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有依同樣條件優先購買之權。經查，系爭執行標的係二四一、二四一之一、二四六、二四七地號等四筆土地之應有部分，依前揭說明，系爭執行標的出售時，二四一、二四一之一、二四六、二四七地號土地之承租人，如在該等基地上建有房屋，即有依同樣條件優先購買之權。又被上訴人前於八十二年十月十五日向訴外人即執行債務人黃英聰已死亡之父黃明寮承租系爭二四一之一、二四六地號土地，租期自八十二年十月十五起至九十八年十月十四日止，為兩造所不爭；依民法第一千一百四十八條規定，黃英聰自黃明寮死亡時起，應承受其就上開租約之出租人權利暨義務。再者，被上訴人在系爭二四一之一、二四六地號土地上建有房屋及車棚等使用，坐落位置及面積詳如原判決附圖所示各節，亦為兩造所不爭。復查，數宗不動產得合併拍賣，此觀辦理強制執行事件應行注意事項第四十三條第一項末段甚明。而系爭執行事件係將系爭二四一、二四一之一、二四六、二四七地號土地之應有部分合併拍賣；且第四次拍賣公告並載明「倘租地建屋人欲行使優先承購權，應依拍賣條件，就編號1-
4 土地（即系爭執行標的）一併承買」，此經調取系爭執行事件卷核閱明確。故上開四筆土地之各該基地承租人於行使優先承買權時，自應受執行法院所定拍賣條件之拘束。綜上以觀，被上訴人於系爭執行標的九十八年六月十九日拍定時，係其中二四一之
一、二四六號土地之承租人，且在該二筆土地上搭建有房屋及車棚，依土地法第一百零四條第一項規定，其就二四一之一、二四六地號土地之應有部分，自得行使優先承買權；而執行法院就系爭執行標的既定有應合併承買之拍賣條件，則被上訴人就系爭執行標的全部即有優先承購權存在。至上訴人雖辯稱二四一之一、二四六地號土地係屬農業用地，依農發條例之強制規定，應供農用，系爭租約約定將上開二筆土地供作汽車駕訓班使用，係違反強制規定而無效，被上訴人不具承租人地位等語。查，二四一之
一、二四六地號土地之地目均為「旱」，有土地登記簿謄本在卷可稽，固均屬農業用地。惟按農業用地之主管機關在直轄市為直轄市政府；主管機關得依據農業用地之自然環境、社會經濟因素、技術條件及農民意願，配合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區之劃定，擬定農地利用綜合規劃計畫，建立適地適作模式，此為農業發展條例第二條、第八條所明定。質言之，農業發展條例上開規定係授與主管機關裁量權限，得依農地所在區域之環境、社會經濟因素及實際使用狀況作妥適利用，並無強制規範農業用地必供農業使用。而上訴人前於八十三年八、九月間申請就二四一之一、二四六地號土地設立汽車駕訓班，經高雄市都市計畫委員會第一七三、一七四次會議審議，並決議：上開二筆土地毗連特種工業區，另與住宅區有二十八公尺道路區隔，對住宅區使用干擾不大；而該特種工業區之使用人台灣中油股份有限公司表示其鄰近土地臨時建築作為簡易汽車駕訓班使用並無環保及安全顧慮，故准予作為簡易汽車駕訓班使用，亦有該二次會議紀錄在卷足稽。由是足見，二四一之一、二四六地號土地係經農地主管機關高雄市政府隸設之高雄市都市計畫委員會審核，依毗鄰土地之環境、使用狀況及土地使用區分，而准許作為簡易汽車駕訓班使用，係屬合於法令之作為。故此，系爭租約自無違反法律強制規定而屬無效之情事，被上訴人為系爭二四一之一、二四六地號土地之合法承租人至明。上訴人本節主張，殊無可取。上訴人又辯稱：被上訴人租用系爭二四一之一、二四六地號土地，並非以「建屋」為目的，且其所謂房屋，大部分亦係車棚云云。惟土地法第一百零四條第一項所定之優先承買權，於基地承租人在基地上有為房屋之建築者，即足當之，至承租人是否專以建屋為目的，則非所問。而被上訴人於系爭二四一之一、二四六地號土地上建有房屋、車棚等建物，已如前述，且經第一審至現場勘驗，製有照片二十一幀在卷可稽，並非僅有車棚。遑論被上訴人就該等房屋、車棚等建物業於八十四年八月三十日取得高雄市政府工務局核發之使用執照，是被上訴人確有在其承租之系爭二四一之一、二四六地號土地上建築房屋，當無疑義。因之，被上訴人自得依土地法第一百零四條第一項規定行使優先承買權。上訴人上開所辯，亦無可取。從而，上訴人求為確認被上訴人就系爭執行標的之優先承買權不存在，於法無據，不應准許，並說明兩造其餘攻擊防禦方法對判決結果不生影響，故不予逐一審酌，爰將第一審所為被上訴人敗訴之判決予以廢棄，駁回上訴人之訴。末查，系爭租約成立於八十二年間，為原審所合法確定之事實，則無八十八年修正民法第四百二十五條第二項之適用，併予敘明。上訴論旨，就原審認定事實、取捨證據之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○○ 年 四 月 二十八 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 劉 延 村
法官 許 澍 林法官 黃 秀 得法官 魏 大 喨法官 阮 富 枝本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○○ 年 五 月 十 日
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