最高法院民事判決 一○○年度台上字第九五一號上 訴 人 陳桂記祭祀公業法定代理人 陳 義 雄
陳 益 智陳 石 欽訴訟代理人 陳 貴 德律師被 上訴 人 蔡 崇 協
王蔡品鳳黃 旭 光陳 光 輝吳 國 和陳 財 居陳 正 憲共 同訴訟代理人 陳 里 己律師
楊 啟 志律師上列當事人間請求交還土地等事件，上訴人對於中華民國九十九年十一月三十日台灣高等法院台南分院第二審判決（九十九年度重上字第一二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：被上訴人（或其被繼承人）前分別與伊，就原審共同被上訴人陳必祭祀公業、陳歲祭祀公業、陳吾色祭祀公業（下稱陳必等三祭祀公業）所共有，坐落原台南縣○○鄉○○段○○○號等十九筆土地（下稱系爭土地），訂定租約，其坐落位置、面積及原訂租金，各如原判決附表（下稱附表）一所示。嗣於民國七十九年十一月間，伊與被上訴人蔡崇協、王蔡品鳳之被繼承人蔡長祥，吳國和之子吳世銘，及陳財居（下稱蔡長祥等三人），於陳桂記大宗祠祖產租賃協調會（下稱系爭協調會）中，簽訂陳桂記祭祀公業魚塭承租協調承諾書（下稱系爭承諾書），而予調整租金。並於八十年間，以存證信函通知被上訴人黃旭光，及被上訴人陳光輝、陳正憲之被繼承人陳子仁，按承諾書之記載，調整租金。故自八十年、八十一年起，被上訴人即應各按附表一（Ａ）欄所示調整後之金額，給付伊租金。詎被上訴人仍依附表一（Ｂ）欄所示之原訂租金給付，伊自得請求被上訴人各給付自九十一年度起至九十六年度止，如附表一（Ｃ）欄所示之差額租金。又該次調整租金後，迄已隔十餘年，系爭土地價值增漲，申報地價亦有調整，如仍按前次之調整計付租金，顯失公平，伊得依民法第四百四十二條前段、第二百二十七條之二第一項規定，請求再予調整租金。乃以起訴狀繕本之送達，自九十七年度起，將租金再整調為各如附表二（Ａ）欄所示之金額。詎被上訴人仍按附表一（Ｂ）欄所示之原訂租金給付，伊得請求被上訴人各給付如附表二（Ｃ）欄所示之差額租金。爰求為如第一審判決
主文第一項至第五項所示之判決（未繫屬本院者，不予論述）。被上訴人則以：兩造訂定租賃契約之系爭土地，其使用分區係一般農業區，地類別為養殖用地或農牧用地，且雙方並約定承租之土地，用於漁業養殖。足見各該租約，均屬耕地租約。乃被上訴人未依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第二十六條規定，向原台南縣北門鄉公所耕地租佃委員會調解及原台南縣政府耕地租佃委員會，申請調解及調處，即逕行起訴，請求伊等給付租金及調整租金，於法已有未合。又系爭協調會召開時，上訴人之管理人陳文周等人均已死亡，系爭承諾書顯非合法有效。況蔡長祥等三人於該協調會雖同意租金調整，但調幅為何，依該承諾書第四條約定，尚須另訂新（本）約，以資遵循，惟迄未另訂本約。上訴人依屬預約性質之系爭承諾書，請求伊等給付租金差額，亦非有理。此外，系爭土地地處偏僻，早年由被上訴人開掘、整地，從事傳統魚業養殖，收穫不豐。上訴人未審酌其他客觀因素，即以土地公告地價年息百分之十計算（調整）租金，有失公平，不應准許等語，資為抗辯。
原審以：上訴人與原承租人即被上訴人蔡崇協、王蔡品鳳之繼承人蔡長祥，黃旭光之被繼承人黃文秀，陳光輝、陳正憲之被繼承人陳子仁，陳財居，及吳國和間，就系爭土地訂有租賃契約存在之事實，為兩造所不爭，堪認為真實。按「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定」，減租條例第一條定有明文。又耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項亦定有明文。所稱農地，包括漁地及牧地在內。故承租魚塭以供養魚之用，應屬耕地範圍（最高法院八十八年台上字第一號判例意旨參照）。本件兩造不爭執被上訴人（或其繼承人）承租系爭土地，係用作魚塭養殖。而該土地使用分區係一般農業區，又有上訴人不爭執之土地登記謄本可稽。參以上訴人提出之系爭租賃契約書，均載有「塭地」、「保管該魚塭」，或「養魚池」，租金為「新鮮虱目魚」。另提出之系爭承諾書，亦載有「魚塭承租」各語（一審重訴卷第一宗一七五至一九三頁、一九九頁），及被上訴人各自向上訴人承租系爭土地，亦約定用於漁業養殖等情。足徵各該租賃契約應屬耕地租賃，而有減租條例之適用。又陳必等三祭祀公業均係上訴人祭祀公業派下之後代子孫，是以兩造間各自之租賃契約雖以上訴人名義簽訂，顯已得土地所有人即陳必等三祭祀公業之同意，而合法有效成立（耕地租約）。否則土地所有人如以第三人為出租人與承租人訂立租約，將使其輕易規避減租條例之適用，而無以貫徹減租條例保護農地承租人之立法意旨。上訴人抗辯其非系爭土地之所有人，所為土地出租，無減租條例之適用云云，並無可採。再者，出租人與承租人間因耕地租佃爭議案件，依減租條例第二十六條第二項規定，非經調解及調處程序，不得起訴。所謂租佃爭議，係指出租人與承租人因租用耕地所發生之一切爭議而言，舉凡租期屆滿、違法轉租、積欠租金、增減租金、返還租賃物、應付違約金或損害金，以及租賃關係之存否均屬之。本件上訴人請求調整租金及給付差額租金，係屬耕地租佃爭議案件，其是否已踐行調解及調處程序，屬法院應依職權調查之事項。是以被上訴人於原審審理中，始抗辯未經調解及調處，仍為法之所許。乃上訴人並不否認其未踐行調解及調處程序，則上訴人逕行起訴請求，不合程式，應予駁回。又上訴人之起訴既不合法，其得否請求調整租金，及究得請求若干之差額租金，均非原審所應審究等詞，為其心證之所由得。因而將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴。
按租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人不以所有人為限；就出租人無所有權之物，亦得成立（參見本院四十八年台上字第一二五八號、三十三年上字八四號判例）。原審依上訴人提出之租賃契約書及系爭承諾書之記載，認定被上訴人各自承租系爭土地，約定用於養殖漁業，應屬耕地租賃契約。該土地之所有權人即陳必等三祭祀公業，均係上訴人祭祀公業派下之後代子孫，各該租賃契約雖以上訴人之名義簽訂，顯已得陳必等三祭祀公業之同意，而合法有效成立，有減租條例之適用，經核自屬正當。又出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，非經調解、調處，不得起訴，減租條例第二十六條第二項定有明文。該條項所謂因耕地租佃發生爭議，係指因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言。本件上訴人既係主張其與被上訴人間就系爭土地各自有租賃契約關係存在，本於系爭承諾書之約定，及民法第四百四十二條、第二百二十七條之二第一項規定，請求調整租金及給付差額租金（一審補字卷七頁至九頁）。原審認屬租佃爭議事件，上訴人未踐行減租條例第二十六條第一項規定之調解及調處程序，即逕行起訴，於法不合，因而為上訴人不利之判決，經核於法洵無違誤。
上訴論旨，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○○ 年 六 月 十六 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 陳 淑 敏
法官 陳 國 禎法官 簡 清 忠法官 王 仁 貴法官 葉 勝 利本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○○ 年 六 月 二十八 日
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