最高法院民事判決 一○一年度台上字第一六一五號上 訴 人 富台永春社區管理委員會法定代理人 紀陳時訴訟代理人 陳冠宇律師被 上訴 人 信義永春社區管理委員會法定代理人 張宜興上列當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於中華民國一○○年十一月二十二日台灣高等法院第二審判決（一○○年度上字第四七三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：信義永春社區及富台永春社區原分屬台北市富台國民住宅社區（下稱富台國宅社區）Ａ、Ｂ棟建物，依據建物使用執照之記載，Ｂ棟建物地下室停車位編號第四一至六二號計二十二位法定停車位（改編後之車位編號為第B3-1至B3-3、B3-5、B3-6、B4-1至B4-3、B4-5至B4-18 號，下稱系爭停車位）為Ａ棟建物所附設，Ａ棟建物區分所有權人自有使用系爭停車位之權利。而Ａ、Ｂ棟建物區分所有權人並針對Ｂ棟建物地下室停車位之使用成立分管契約，約定由Ａ、Ｂ棟建物區分所有權人依據前開使用執照之記載，共同使用該地下室停車位，且由台北市富台國民住宅社區管理委員會（下稱富台國宅管委會）負責管理。嗣富台國宅管委會解散，Ａ、Ｂ棟建物各自成立管理委員會，惟就系爭停車位之使用分配協商未果。詎上訴人竟自民國九十九年七月間起，禁止伊社區區分所有權人使用該地下室停車位。惟前開使用執照既已限制系爭停車位之使用方式及內容，且富台永春社區、信義永春社區之區分所有權人針對系爭停車位之使用亦有分管契約，則上訴人社區之區分所有權人自有容忍伊社區之區分所有權人使用系爭停車位之義務等情。爰依民法第九百六十二條規定，求為確認被上訴人社區之區分所有權人對系爭停車位之使用權存在，及上訴人應容忍被上訴人社區區分所有權人使用系爭停車位，並不得有任何妨害、阻撓之行為之判決。
上訴人則以：被上訴人社區於七十八年間取得使用執照之際，並未就系爭停車位辦理建物所有權第一次登記，是其社區區分所有權人非該等停車位之所有權人。伊於九十九年七月前，僅係同意被上訴人社區區分所有權人得個別承租系爭停車位，兩造間並無任何分管契約存在。而自九十九年七月起，伊社區區分所有權人本於所有權，拒絕續將系爭停車位出租予被上訴人社區區分所有權人，乃合法之權利行使，並非侵奪其占有。況被上訴人社區區分所有權人就系爭停車位並無事實上之管領力，自不得主張占有人之物上請求權。再者，基於私法自治原則及依法行政原則，行政機關不得逕以行政命令創設私權歸屬。而被上訴人並未提出與伊社區區分所有權人間成立分管契約、規約或約定專用之契約，僅據台北市政府之函文主張對於系爭停車位有使用權存在，要無可採；縱認兩造具有分管契約關係，被上訴人社區全體區分所有權人未向伊支付停車管理費，仍無權使用系爭停車位等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：按共有物之分管契約，乃為共有人間之內部協議，而非共有人與第三人間之契約關係。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，且該分管契約於經全體共有人之同意終止前，不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。查富台國宅社區係於七十八年間興建完成，共有多棟集合式住宅建物，領有八張使用執照。其中被上訴人社區計有二棟獨立互不相通之區分所有建物，共同領有七八使字第○二五八號使用執照，其共用部分雖亦各自獨立，然於建物第一次登記時，僅共同編列一建號即台北市○○區○○段四小段一三四六建號；而坐落不同基地之上訴人社區四棟建物之情形亦同，共同領有七八使字第○二七二號使用執照，就共用部分僅編列一建號即台北市○○區○○段四小段一○九二建號。又由被上訴人社區之法定停車位係設在上訴人社區地下室，由富台國宅管委會統一管理，每年以公開抽籤之方式決定車位使用人，抽中者須向富台國宅管委會繳交使用費，被上訴人社區住戶每年均參加抽籤等情，堪認富台國宅社區規劃當時，並非注重各棟建物之獨立性，而係以將數棟建物列為同一區之方式進行規劃，法定停車位亦一併規劃及管理，兩造住戶對於設於上訴人社區地下室之停車位均有使用權，應認該二社區之區分所有權人，就各該棟之共同使用部分，有類似共有人之關係存在。而被上訴人社區區分所有權人於九十八年七月以前，均得使用系爭停車位，亦堪認針對上訴人社區地下室之使用方法，已達成合意，而有類似分管契約之約定存在，此約定對該二社區之區分所有權人均有拘束力。上訴人既未舉證證明有何特別情事致其無可得而知分管契約存在之情形，即不得以獨自成立管委會後之社區規約，排斥原分管契約之存在。其次，被上訴人社區之區分所有權人得使用上訴人社區之停車位，既係基於兩造建築物使用執照及類似分管契約之約定而來，非基於有對待給付關係之雙務契約，且繳納使用費為公寓大廈管理條例第十條之法定義務，與上訴人提供系爭停車位之間並無對價關係，即無同時履行之抗辯可言。從而，被上訴人主張其區分所有權人對系爭車位有使用權而請求確認，並請求上訴人容忍其社區全體區分所有權人占有使用系爭車位，不得有任何妨害阻撓之行為，為有理由等詞，為其論斷之基礎。
按物權除依法律或習慣外，不得創設，民法第七百五十七條定有明文。其中由習慣所創設之新物權，須明確合理，無違物權法定主義存立之旨趣，能依一定之公示方法予以公示，且具備慣行之事實及法的確信者，始得予以承認，以促進社會之經濟發展，並維護法秩序之安定，此觀該條九十八年之修正意旨即明。又不動產物權，依書面法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，亦為同法第七百五十八條所明定。查系爭停車位坐落於上訴人社區所屬建物之內，編列有獨立建物之建號（即台北市○○區○○段四小段一○九二建號），屬該社區全體區分所有權人共有，被上訴人社區區分所有權人對之並無共有權等情，為原審確定之事實，依上說明，被上訴人社區區分所有權人即非系爭停車位所在建物之共有人，自不得主張基於共有人所得享有之使用、收益、處分權或排除他人之干涉。原審徒依富台國宅社區之當年規劃、兩造社區本即各有互不相通之建物卻有各自之共同使用部分、停車位之坐落（即七八使字第○二五八號及第○二七二號使用執照及其附表上之記載，見一審卷八、一四頁）、以往管理及使用情形等，認定兩造社區之區分所有權人間，就各該棟之共同使用部分，有類似共有人之關係存在，並進而認定就系爭停車位有類似分管契約存在，固非全然無見。惟何謂「類似共有人之關係」？其內容及相互間之權利義務關係為何？何以須承認現行法律本無規定之物上權利？等項，於民法第七百五十七條修正可依習慣創設物權後，自應詳為審酌，並說明其認定理由，以求慎重而維護法秩序之安定。乃原審未說明其創設「類似共有人關係」之新物權，是否明確合理、有無違反物權法定主義存立之旨趣、是否能依一定之公示方法予以公示、是否具備慣行之事實及法的確信等項，遽認被上訴人享有類似物權之排除侵害權利，不免率斷，而有判決不備理由之違法。況上訴人曾抗辯：法定停車位空間於八十年九月十八日內政部就此問題頒布新行政命令前，得檢具相關資料登記為一般區分所有建物另編建號，亦即得以主建物方式登記，且非該棟區分所有建築物之所有權人，亦得登記為所有權人，本案被上訴人於取得七十八年使用執照之際，並未將系爭停車位空間，視同一般區分所有建物辦理建物第一次所有權登記，則被上訴人社區區分所有權人非系爭停車位之所有權人等語（見一審卷六九頁），核與被上訴人提出為證並予以引用之內政部函、內政部營建署函（見一審卷八二至八四、八六及八七頁）所示內容相符，倘屬實在，則被上訴人社區之區分所有權人，於可取得未在其建物內之系爭停車位建物所有權之際，竟捨依當時有效法令辦理系爭停車位所有權之登記以確保其權利不為，反由上訴人社區所有權人分享或分擔該二十二位停車位相關應有部分之權利義務，其原因為何？是否猶得謂當時使用系爭停車位之約定，具有類似共有人關係之物權效力？不無疑問。原審未予究明，而為不利於上訴人之判決，亦非允洽。此外，倘兩造社區之區分所有權人間，就系爭停車位並無物權性質之權利義務關係，則其等間或其等前手間就系爭停車位之使用約定，是否具有優於一般債權契約之效力？更待釐清。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○一 年 十 月 十一 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 陳 淑 敏
法官 簡 清 忠法官 吳 謀 焰法官 林 恩 山法官 沈 方 維本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○一 年 十 月 二十三 日
Q