最高法院民事判決 一○一年度台上字第一六七四號上 訴 人 林國泰訴訟代理人 廖穎愷律師複 代理 人 詹德柱律師被 上訴 人 李偉德上列當事人間請求返還租賃土地等事件，上訴人對於中華民國一○○年八月二十二日台灣高等法院第二審判決（九十九年度重上字第一三六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊之母親即訴外人曲世珍，先後於民國八十八年四月二十七日、八十九年六月三日及八十八年九月一日，與上訴人訂立三份租賃契約書（下稱系爭租約），將坐落桃園縣○○鄉○○○段牛角坡小段如原判決附表所示之土地（下稱系爭土地），及如原審判決附圖（下稱附圖）所示編號七至七三建物坐落之基地及編號七四至一○三號基地中非屬曲世珍所有之土地部分，出租與上訴人，約定租賃期間至九十五年五月十四日止，租金分別約定每月新台幣（下同）二十萬元、十萬元及五萬元。而上訴人占用如附圖所示編號一至六之磚造房屋為曲世珍所建，附圖編號七至七十三之建物則為上訴人承租後所建，嗣曲世珍於九十二年七月二十七日過世，被上訴人繼承取得系爭土地及建物之所有權租約屆滿，上訴人拒不遷讓。依系爭租約第十一條約定，上訴人應於租期終止時，將土地及地上建物騰空交還，如不及時遷讓，應按租金二倍計算違約金。又系爭土地地目全為旱地或林地，上訴人違約將系爭土地出租予第三人作為高度污染之工廠使用，伊亦得終止系爭租約等情，爰依系爭租賃契約、所有物返還請求權之法律關係，求為命：㈠上訴人應自如附圖所示編號一至六之建物騰空遷出，並返還予被上訴人；㈡上訴人應拆除如附圖所示編號七至七三之建物，並騰空其所坐落之基地與編號七四至一○三之基地；㈢上訴人應返還附表編號一所示地號之土地予被上訴人；㈣上訴人應返還附表編號二至三五所示地號土地內第七欄所示上訴範圍內之土地予被上訴人；㈤上訴人應自九十六年五月十五日起至上訴人履行主文第一項至第四項之日止，按月給付被上訴人七十萬元之判決（被上訴人之請求超過上開部分，原審為其敗訴之判決，未據聲明不服）。
上訴人則以：伊於九十五年五月十四日租期屆滿後，繼續使用系爭土地，且循例開立九十五年五月十五日至九十六年五月十四日按月到期之支票十二張，交由被上訴人胞妹李儀德收受，嗣後於被上訴人帳戶兌現，依民法第四百五十一條規定，已成立不定期限繼續契約。又被上訴人之母曲世珍於締約時即同意上訴人承租系爭土地興建廠房出租他人使用，上訴人並未違約。而曲世珍將他人所有坐落桃園縣○○鄉○○○段牛角坡小段第一七一之二地號、第一七一之九地號土地租予伊，致伊遭土地所有人求償受有損害，伊得主張抵銷二百萬元。況雙方約定之違約金顯屬不相當且過高等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為命上訴人應自如附圖所示編號一至六之建物騰空遷出返還予被上訴人；應拆除如附圖所示編號七至七三之建物，並騰空其所坐落之基地與編號七四至一○三之基地；應返還附表編號一所示地號之土地予被上訴人；應返還附表編號二至三五所示地號土地內第七欄所示上訴範圍內之土地予被上訴人；應自九十六年五月十五日起至上訴人履行主文第一項至第四項之日止，按月給付被上訴人七十萬元之判決，駁回上訴人此部分之上訴（即原判決主文第三項之其餘之訴駁回），無非以：關於系爭租約約定之土地租賃範圍及上訴人實際占有之位置及面積，經第一審法院會同兩造及桃園縣桃園地政事務所測量人員至現場履測，並依上訴人之指界，繪製土地複丈成果圖在卷可稽。查被上訴人所有系爭土地，以及如附圖所示編號七至七十三號建物坐落之基地、編號七十四至一○三號基地中非屬被上訴人所有之土地部分，均為系爭租賃物。被上訴人此部分主張，即屬可採。而上訴人占用如附圖所示編號一至六之磚造房屋為曲世珍所建，附圖編號七至七十三之建物則為上訴人承租系爭土地所建，亦為兩造所不爭。按系爭租約第十一條約定：「乙方（即上訴人）於租期終止時，除經甲方同意繼續出租外，應即將租賃土地及地上建築物騰空返還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利……。」第十二條約定：「本契約期滿參個月前，如甲方（即被上訴人之母曲世珍）欲收回土地時，應書面通知乙方，如雙方同意繼續租賃時，應另訂新租約，同時調整租金，如未續訂租約時，其租賃關係於期限屆滿時消滅，乙方不得主張租賃關係存在。」有系爭租約影本可稽。則上訴人既與被上訴人之母曲世珍約定租賃關係於租期屆滿時消滅，並約定除出租人同意續租並另訂新約外，上訴人不得主張租賃關係存在，而曲世珍、被上訴人既均未與上訴人另行訂立租約，系爭租約即於九十五年五月十四日終止，依最高法院五十五年台上字第二七六號判例，無從視為不定期限繼續契約。又被上訴人雖曾以存證信函表示：「……按照『土地租賃契約書』租賃至民國九十五年五月十四日止。〈契約影本另掛號信寄至〉去年雙方疏忽，按原合約續了一年。……」等語，無另與上訴人成立不定期租賃關係之意，至被上訴人復雖曾於系爭租期屆至後，收受上訴人所簽發之支票十二紙並提示兌現，衡情僅為上訴人返還使用系爭土地相當於租金之不當得利。又系爭租約第十一條約定：如上訴人不及時遷讓，被上訴人得向上訴人請求按照租金二倍計算之違約金至遷讓完了之日止，有系爭租約影本可稽。查上訴人於租期屆滿後，未經出租人同意續租，卻仍繼續使用系爭租賃物，迄今仍拒不返還予被上訴人，自屬違約，上訴人並未舉證證明違約金過高情事，則上訴人依約仍應給付違約金。惟上訴人已返還自九十五年五月十五日起至九十六年五月十四日止占有系爭租賃物之不當得利予被上訴人，從而被上訴人僅得請求上訴人自九十六年五月十五日起至騰空交還系爭租賃物之日止，按月給付被上訴人違約金以租金二倍計算即七十萬元。又被上訴人否認曲世珍或被上訴人曾出租同所一七一之二、一七一之九地號土地予上訴人，而上訴人亦未提出租約為憑，自不能證明兩造間就一七一之二、一七一之九地號土地有租賃關係存在。從而該等土地所有人請求上訴人給付租金及賠償損害，與曲世珍或被上訴人並無相當因果關係。是上訴人此部分抵銷抗辯，並不可採。綜上所述，被上訴人請求㈠上訴人應騰空遷出並返還附圖編號一至六所示磚造房屋予被上訴人；㈡上訴人應拆除如附圖所示編號七至七三之建物，並騰空其所坐落之基地與編號七四至一○三之基地；㈢上訴人應返還附表編號一所示地號之土地予被上訴人；㈣上訴人應返還附表編號二至三五所示地號之土地內第七欄所示上訴範圍內之土地予被上訴人；㈤上訴人應自九十六年五月十五日起至上訴人履行上開第一項至第四項之日止，按月給付被上訴人七十萬元，均應准許等情，為其判斷基礎。
惟按最高法院五十五年台上字第二七六號判例固謂「故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力」，惟該判例未禁止當事人就相關租賃事項成立新的合意。查本件上訴人於原審抗辯：伊於九十五年五月十四日租期屆滿後，繼續使用收益系爭土地，且循例開立九十五年五月十五日至九十六年五月十四日按月到期支票十二張，每張面額三十五萬元，交被上訴人胞妹李儀德收受，嗣後該十二張支票均轉由被上訴人取得，於被上訴人帳戶兌現等語（見一審卷卷一第一○七頁），並提出李儀德出具之收據本、支票本十二張為證（見同上卷第一一○至一二二頁），且為被上訴人所不爭，被上訴人又於九十六年五月十日以存證信函通知上訴人表示：「……按照『土地租賃契約書』租賃至民國九十五年五月十四日止。〈契約影本另掛號信寄至〉去年雙方疏忽，按原合約續了一年。……」等語，有該存證信函影本可證（見同上卷第一二四頁）。本件被上訴人既收受十二張支票在先，復謂兩造按原合約續約一年，則系爭租約於九十五年五月十四日屆滿後，兩造是否已合意成立新的租賃關係？嗣是否已成不定期租賃？均非無疑義。原審未詳細究，遽謂被上訴人收受十二張支票為不當得利，已有可議。次查，當事人聲明或陳述有不明瞭或不完足者，審判長應向當事人發問或曉諭，令其敘明或補充之。民事訴訟法第一百九十九條第二項定有明文。本件被上訴人於事實審主張：系爭土地，及如附圖所示編號七至七三建物坐落之基地及編號七四至一○三號基地中非屬被上訴人所有之土地部分，亦屬租賃範圍等語，惟其所謂「如附圖所示編號七至七三建物坐落之基地及編號七四至一○三號基地中非屬被上訴人所有之土地」，究何所指？其基地坐落之地號為何？似有不明瞭，審判長未行使闡明權，令其敘明補充，即遽為判決，亦有未合。上訴意旨，指摘原判決上開不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○一 年 十 月 十八 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 許 澍 林
法官 吳 麗 女法官 魏 大 喨法官 林 金 吾法官 鄭 雅 萍本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○一 年 十 月 三十 日
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