最高法院民事判決 一○一年度台上字第二六六號上 訴 人 張傳文訴訟代理人 吳慶隆律師被 上訴 人 謝阿水
謝家通謝 尾謝 三共 同訴訟代理人 張泰昌律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○○年四月二十日台灣高等法院第二審判決（一○○年度重上字第七一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段一小段九○號土地（下稱系爭九○號土地）為被上訴人謝阿水、謝家通、謝尾、謝三（下稱謝阿水等四人）與上訴人分別共有，應有部分依序為六分之一、六分之一、十八分之五、十八分之一、三分之一；同小段九○之六號土地（下稱系爭九○之六號土地，與系爭九○號土地合稱系爭土地）則為被上訴人謝阿水、謝家通、謝三、上訴人與訴外人新北市石碇區（下稱石碇區）分別共有，應有部分依序為六分之一、六分之一、十八分之一、三分之一、十八分之五。上訴人僅持有系爭土地應有部分三分之一，卻未經其他共有人同意，擅於系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示A、B、D 部分興建門牌號碼為台北市○○區○○路五段臨一一八號之地上物（下稱系爭地上物），並將A、B部分之地上物出租予訴外人陳韋志交由第一審共同被告謝孟涵經營餐廳，致侵害謝阿水等四人之所有權。爰依民法第八百二十一條、第七百六十七條及第一百七十九條等規定，求為命上訴人將坐落系爭土地如附圖所示A、B部分，面積共九十九點一平方公尺，及附圖所示D 部分，面積十九點一四平方公尺之地上物拆除，並將該等土地返還謝阿水等四人及其他共有人，並分別給付謝阿水、謝家通、謝尾、謝三新台幣（下同）二十三萬五千九百五十八元、二十三萬五千九百五十八元、二十四萬四千九百零九元、七萬八千六百六十九元，及均自民國九十八年九月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；暨自九十八年九月五日起至返還土地之日止，按月分別給付謝阿水、謝家通、謝尾、謝三三千九百十七元、三千九百十七元、四千三百七十六元、一千四百零五元之判決（關於第一審判決謝孟涵應自如附圖所示A、B地上物遷出部分，未據謝孟涵聲明不服，已告確定）。
上訴人則以：(一)第一審主參加原告高張月雲於五十七年七月二十一日向訴外人謝家庭購買登記為訴外人謝阿屘所有、嗣經辦理繼承登記為謝阿水、謝家通及訴外人謝永元（謝尾、謝三之被繼承人）、謝家庭共有之系爭土地，並於交付全部價金後，取得系爭土地全部之占有。嗣後高張月雲訴請謝阿水等人移轉系爭土地所有權，經最高法院八十二年度台上字第四五○號判決謝家庭應將系爭土地應有部分三分之一移轉登記予高張月雲，其餘部分則因罹於時效而不得請求辦理移轉登記確定；高張月雲於翌年依該確定判決辦妥系爭土地應有部分三分之一之所有權移轉登記。高張月雲既基於買賣關係取得系爭土地全部之占有，則縱謝阿水、謝家通、謝永元移轉系爭土地應有部分三分之二予高張月雲之義務已罹於時效而得拒絕履行，高張月雲仍屬有權占有系爭土地。
(二)高張月雲基於對系爭土地全部之占有收益權，分別於八十年七月二十二日、八十一年十二月十二日將系爭土地之部分出租予伊經營釣蝦場，租期各至八十一年七月二十三日、八十三年十二月十二日止。高張月雲於上開租約期限屆滿前，復將系爭土地應有部分三分之一出賣並辦理移轉登記予訴外人陳澐諼（原名陳馨華），另將對系爭土地之占有收益權讓與陳澐諼，並以出租予伊之現況點交完畢，使陳澐諼繼受其占有系爭土地之合法權源。嗣伊為繼續經營釣蝦場，乃於八十三年十二月十六日以七百萬元向陳澐諼購買系爭土地三分之一所有權及三分之二之使用收益權，而合法繼受陳澐諼、高張月雲對系爭土地之占有權，故基於占有連鎖關係，伊有占用系爭土地之正當權源。(三)縱認伊應賠償謝阿水等四人相當於租金之不當得利，謝阿水等四人請求以系爭土地申報地價年息百分之十計算不當得利金額，亦屬過高等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為如被上訴人前開聲明所示之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：按所有人對於無權占有者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第七百六十七條、第八百二十一條分別定有明文。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利；如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。查系爭九○號土地，共有人分別為上訴人應有部分三分之一，謝阿水、謝家通、謝三、謝尾應有部分依序為六分之一、六分之一、十八分之一、十八分之五；系爭九○之六號土地，共有人分別為上訴人應有部分三分之一，謝阿水、謝家通、謝三、石碇區應有部分依序為六分之一、六分之一、十八分之一、十八分之五，有土地登記第二類謄本可稽。次查，系爭九○之六號土地上四十四點六二平方公尺鐵皮屋（即附圖編號A ），及系爭九○號土地上五十四點四八平方公尺鐵皮屋（即附圖編號B ）、十九點一四平方公尺貨櫃（即附圖編號D ）為上訴人所建及放置，乃兩造所不爭執，足見上訴人占有系爭土地如附圖所示A、B、
D 之特定部分屬實。再查，上訴人係於八十三年十二月十六日向陳澐諼買受系爭九○、九○之六號土地應有部分三分之一，八十四年二月十四日辦妥所有權移轉登記；陳澐諼則係於八十三年十二月十七日間向高張月雲買受系爭九○、九○之六號土地應有部分三分之一，八十四年一月十九日辦妥所有權移轉登記，有陳澐諼與上訴人間之不動產買賣契約書及高張月雲與陳澐諼間之土地買賣所有權移轉契約書為憑。而高張月雲曾先後於八十年七月二十二日、八十一年十二月十三日將系爭九○號土地出租予上訴人，租期分別自八十年七月二十二日起至八十一年七月二十三日止、自八十一年十二月十三日起至八十三年十二月十二日止，承租範圍以平地為限；上訴人自稱承租平地部分約三十八點三四坪；該二件租約均約定上訴人僅能作釣蝦池使用，不得主張地上權設定，亦不得作為建築住家等使用，上訴人亦另出具切結書承諾之，有土地租賃契約書及切結書各二件可參。上訴人雖抗辯其對系爭土地為有權占有云云，惟查高張月雲於五十七年七月二十一日向謝家庭購買登記為謝阿屘名義、坐落台北市○○區○里○段十四分坡內小段四六八號土地，嗣於六十九年四月十五日重測改編為台北市○○區○○段一小段九○號土地（即系爭九○號土地），並於八十年二月二十八日分割增加九○之六號土地（即系爭九○之六號土地），高張月雲已支付全部買賣價金。而高張月雲訴請謝家庭、謝家通、謝阿水、謝尾、謝三等九人移轉所有權登記事件，業經最高法院八十二年度台上字第四五○號判決謝家庭應將系爭九○號土地應有部分三分之一移轉登記予高張月雲確定；高張月雲則於八十三年十月二十四日以「判決移轉」為原因，登記取得系爭九○、九○之六號土地所有權應有部分各三分之一，有上開判決及土地登記謄本可稽。至於另案陳澐諼與上訴人間請求返還不當得利事件，陳澐諼在第一審起訴主張其向高張月雲買受系爭九○、九○之六號土地所有權應有部分各三分之一，及其他應有部分三分之二使用權，為土地使用權人，請求確認其就謝阿水等四人所有之系爭土地有使用收益權存在；嗣變更聲明求為確認其就謝阿水等四人所有系爭土地對上訴人有間接占有權存在，及對於上訴人有租賃物返還請求權存在，並請求上訴人給付二百九十萬八千零八十元本息，經最高法院九十六年度台上字第六二七號判決駁回陳澐諼之上訴確定，判決理由略以：陳澐諼與高張月雲間所訂土地買賣所有權移轉契約書僅就系爭九○及九○之六號土地應有部分三分之一所有權移轉為約定，就其餘應有部分三分之二之使用權並無約定，難認陳澐諼與高張月雲就系爭土地應有部分三分之二部分之使用有讓與之合意。況對於物之使用收益權，乃本於所有權所生之權能，並非權利，應不得與所有權分離而為讓與，高張月雲縱有於八十三年九月二十一日將其對系爭九○、九○之六號土地所有權應有部分三分之一之使用收益權售予陳澐諼，陳澐諼亦無從因而取得系爭九○、九○之六號土地所有權應有部分三分之二之使用收益權。陳澐諼主張其已向高張月雲買受而取得系爭九○及九○之六號土地其餘應有部分三分之二之使用權，上訴人惡意占有系爭土地，向上訴人請求給付無法使用之損害、或不當得利，為無理由等語。由上可知，高張月雲購買系爭土地，雖已支付全部買賣價金，但僅取得系爭九○號土地應有部分三分之一，高張月雲移轉系爭九○號土地應有部分三分之一予陳澐諼，並無讓與系爭土地應有部分三分之二之使用權予陳澐諼；而上訴人於八十一年十二月十三日向高張月雲承租系爭九○號土地之平地部分，租期至八十三年十二月十二日止，陳澐諼於向高張月雲買受系爭土地應有部分三分之一後，嗣於八十三年十二月十六日將之出售予上訴人，並於八十四年二月十四日辦妥所有權移轉登記，是上訴人先向高張月雲承租系爭九○號土地之平地部分，於租賃期間屆滿四天後僅向陳澐諼買受系爭土地應有部分三分之一。此外，上訴人雖提出九十三年十月六日之承認書及九十四年八月二十六日之證明書各一紙為證，但該承認書與證明書中關於高張月雲出售予陳澐諼之買賣標的記載不一致，難採為有利上訴人之證明。又上訴人已陳明其先後二次承租系爭土地平地部分約三十八點三四坪經營釣蝦場，不包括坡地等語，經核與其出具之切結書二紙記載相符，足見上訴人向高張月雲之承租範圍本即非系爭土地全部，陳澐諼與上訴人間買賣契約書之買賣標的更約明僅為系爭土地權利範圍三分之一。按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第七百六十五條定有明文。是對物之使用收益權，乃本於所有權所生之權能，並非權利，不得與所有權分離而為讓與。高張月雲、陳澐諼及上訴人間對「系爭土地」並無成立占有連鎖關係。綜上，上訴人辯稱因陳澐諼繼受高張月雲對系爭土地之占有，其繼受陳澐諼之占有而構成占有連鎖關係，得對謝阿水等四人主張有權占有云云，為無可採。上訴人自陳澐諼買受系爭土地應有部分三分之一，固為系爭土地共有人之一，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。上訴人辯稱高張月雲因買賣對系爭土地全部之占有與使用收益權係屬債權性質，並從屬於系爭土地應有部分三分之一所有權，用以幫助該三分之一所有權得合法對系爭土地之全部為圓滿使用，為從權利，故其於向陳澐諼買受系爭土地應有部分三分之一時，即受讓自高張月雲對於系爭土地全部之占有使用收益權之從權利云云，亦屬無據。上訴人占有系爭土地如附圖編號A、B、D 特定部分，未證明係經全體共有人之同意或有分管協議，謝阿水等四人本於所有權為主張，核屬正當權利行使。至高張月雲買受系爭土地未於時效內請求出賣人移轉所有權登記，係屬高張月雲與謝阿水等四人間之法律關係，不能認謝阿水等四人向上訴人請求拆除地上物及返還不當得利，有違誠信及公平原則。謝阿水等四人主張上訴人占有系爭土地為無權占有，請求上訴人將坐落系爭土地上如附圖編號A、B、D 部分之地上物拆除，並將該等土地返還予謝阿水等四人及其他共有人，為有理由，應予准許。末按無權占有他人之房屋及土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。上訴人無合法之正當權源占用系爭土地，係無法律上原因獲有相當於租金之利益，致謝阿水等四人受有相當於租金之損害，謝阿水等四人得依民法第一百七十九條規定，請求上訴人給付相當於租金之損害。土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。而土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額係指法定地價而言，法定地價即依法所申報之地價，建築物價額則依該管縣、市地政機關估定之價額，土地法施行法第二十五條、土地法第一百四十八條亦有明文。經查，系爭土地申報地價於九十三年一月為二萬二千八百元、九十六年一月為二萬五千六百八十元、九十九年一月為二萬八千四百八十元，有地價第二類謄本足徵，審酌系爭土地鄰近內湖捷運站、交通及生活機能尚屬便利，及上訴人將系爭土地出租予謝孟涵作餐廳使用，每月租金五萬元等周遭環境、所受利益等一切情狀，認以申報地價年息百分之十計算為適當。是以，自九十三年九月一日起至九十八年八月三十一日止，謝阿水、謝家通、謝尾、謝三「得請求」之不當得利分別為二十三萬九千九百二十四元、二十三萬九千九百二十四元、二十四萬八千九百七十五元、七萬九千九百七十五元；自九十八年九月五日起至九十八年十二月三十一日止，每月「得請求」之不當得利金額分別為四千二百十七元、四千二百十七元、四千三百七十六元、一千四百零六元；自九十九年一月一日起至返還土地之日止，每月「得請求」之不當得利金額分別為四千六百七十七元、四千六百七十七元、四千八百五十三元、一千五百五十九元（計算式詳如原判決附表，下稱附表）。而謝阿水、謝家通、謝尾、謝三「僅請求」上訴人分別給付二十三萬五千九百五十八元、二十三萬五千九百五十八元、二十四萬四千九百零九元、七萬八千六百六十九元，及均自九十八年九月五日起至騰空返還如附圖A、B、D 部分所示土地之日止，按月分別給付謝阿水、謝家通、謝尾、謝三三千九百十七元、三千九百十七元、四千三百七十六元、一千四百零五元，未逾附表所計算之範圍，亦應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地予買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還，有本院八十五年台上字第三八九號判例意旨，可資參照。上訴人一再抗辯：高張月雲於五十七年七月二十一日向謝家庭購買登記為謝阿屘所有、嗣經辦理繼承登記為謝阿水、謝家通及謝永元（謝尾、謝三之被繼承人）、謝家庭共有之系爭土地，並於交付全部價金後，由謝家庭點交取得系爭土地全部之占有；高張月雲既基於買賣關係取得系爭土地全部之占有，則縱謝阿水、謝家通、謝永元移轉系爭土地應有部分三分之二予高張月雲之義務已罹於時效而得拒絕履行，高張月雲仍屬有權占有系爭土地；又高張月雲基於對系爭土地全部之占有收益權，分別於八十年七月二十二日、八十一年十二月十二日將系爭土地之部分出租予伊經營釣蝦場，租期各至八十一年七月二十三日、八十三年十二月十二日止；高張月雲於上開租約期限屆滿前，復將系爭土地應有部分三分之一出賣並辦理移轉登記予陳澐諼，另將對系爭土地之占有收益權讓與陳澐諼，並以出租予伊之現況點交完畢，使陳澐諼繼受其占有系爭土地之合法權源；嗣伊為繼續經營釣蝦場，乃於八十三年十二月十六日以七百萬元向陳澐諼購買系爭土地三分之一所有權及三分之二之使用收益權，而合法繼受陳澐諼、高張月雲對系爭土地之占有權，故基於占有連鎖關係，伊有占用系爭土地之正當權源等語（見一審卷第二宗一七○頁至一七四頁、原審卷一七頁至二四頁）。而高張月雲於五十七年七月二十一日向謝家庭購買登記為謝阿屘名義、坐落台北市○○區○里○段十四分坡內小段四六八號之土地，嗣於六十九年四月十五日重測改編為台北市○○區○○段一小段九○號土地（即系爭九○號土地），並於八十年二月二十八日分割增加九○之六號土地（即系爭九○之六號土地），已支付全部買賣價金；復於八十三年十月二十四日依本院八十二年度台上字第四五○號確定判決，登記取得系爭九○、九○之六號土地所有權應有部分各三分之一；且曾先後於八十年七月二十二日、八十一年十二月十三日將系爭九○號土地出租予上訴人，租期分別自八十年七月二十二日起至八十一年七月二十三日止、自八十一年十二月十三日起至八十三年十二月十二日止，承租範圍以平地為限；陳澐諼於向高張月雲買受系爭土地應有部分三分之一後，嗣於八十三年十二月十六日將之出售予上訴人，並於八十四年二月十四日辦妥所有權移轉登記，亦即上訴人先向高張月雲承租系爭九○號土地之平地部分，於租賃期間屆滿四天後則向陳澐諼買受系爭土地應有部分三分之一等，為原審所認定之事實。上訴人既早已向高張月雲承租系爭九○號土地之平地部分，事實上予以使用，倘原始出賣人謝家庭已將系爭土地全部交付予高張月雲，且謝家庭係有權為之，雖高張月雲就系爭土地應有部分三分之二之移轉登記請求權已罹於消滅時效，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源；果爾，高張月雲之占有權源倘未被解消，其後手即上訴人何以變為無權占有，即屬費解。故高張月雲有無受系爭土地之占有交付？此攸關上訴人有無合法之占用權源，倘若高張月雲曾受系爭土地全部之占有交付，上訴人占有系爭土地之一部又係直接或輾轉受讓自高張月雲，則上訴人應受占有保護；反之，若高張月雲無基於買賣契約受交付（移轉）占有，上訴人亦無能取得合法之占有權源；於此情形，系爭土地之占有轉讓情形究係如何，自不能恝置不論。原審未遑調查審認，遽憑上揭理由為上訴人敗訴之判決，殊有未合。上訴意旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○一 年 三 月 八 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 李 慧 兒法官 高 孟 焄法官 黃 秀 得法官 魏 大 喨本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○一 年 三 月 二十 日
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