最高法院民事判決 一○一年度台上字第二○三五號上 訴 人 林獻章訴訟代理人 幸秋妙律師
胡中瑋律師被 上訴 人 昇陽建設企業股份有限公司法定代理人 麥寬成被 上訴 人 潘谷聲共 同訴訟代理人 張家聲律師上列當事人間請求損害賠償（債務不履行等）事件，上訴人對於中華民國一○○年十月十二日台灣高等法院第二審判決（九十九年度重上字第五八四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊於民國九十六年五月四日以新台幣（下同）二億六千一百十六萬元之價金，向被上訴人潘谷聲購買「昇陽敦凰大樓」第一層Ｂ戶房屋（門牌為台北市○○區○○○路○段○○○號一樓，下稱系爭房屋）、地下三層編號第一○二至一○五號平面停車位，暨其坐落基○○○區○○段○○段一一四、一一
五、一一五之一、一二二、一二三、一二四等地號土地應有部分（下稱合稱系爭房地），並由被上訴人昇陽建設企業股份有限公司（下稱昇陽公司）出面與伊簽訂預購「昇陽敦凰大廈」房屋及土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。伊已給付全部價款，詎竟於九十八年四月十日交屋後，發現系爭房屋存有大門重量過重，難以開啟，且寬度過窄，無法搬入辦公桌椅或傢俱，人員進出亦顯侷促；及被上訴人未依約提供空調室外機；暨夾層一樓部分之地面與系爭房屋前段部分地面有四十二公分高度之落差，造成利用困難，壓縮夾層高度，產生極大壓迫感，致系爭房屋難為一般規劃、運用等之瑕疵。經伊多次請求被上訴人改善並提出合理補償，均未獲置理。而該房屋上開大門，及夾層地面高度落差之瑕疵，顯因昇陽公司設計錯誤所致，且其給付未符合債之本旨，又屬可歸責於共同出賣系爭房地之被上訴人，伊自得就房屋大門及夾層地面高度落差之瑕疵部分，請求各減少價金一百九十九萬元及七百二十七萬元，及賠償自交屋後至九十九年五月間無法出租系爭房屋，按每月租五十五萬元，共計七百十五萬元之租金損害。另就未依約安裝空調室外機部分，亦得類推適用給付不能之規定，請求賠償一百十一萬元等情。爰依民法三百五十九條第一項、第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項、第二百十六條第一項及第一百七十九條等規定，求為命被上訴人連帶給付一千七百五十二萬元及自訴狀繕本送達翌日即九十九年六月二十三日起加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：潘谷聲原係系爭房屋坐落基地之投資開發者，因資金窘絀，無力續行，遂邀昇陽公司接續開發。因昇陽公司對於該地段興建高單價一樓店舖之行銷存有疑慮，潘谷聲乃向該公司擔保一樓店舖之銷售，如不能售出，願於興建完成後自行承購，嗣潘谷聲乃於九十六年五月四日引介上訴人向昇陽公司購買系爭房地，該公司並已於九十八年四月十日完成交屋。上訴人係經潘谷聲之引介向昇陽公司購買系爭房地，上訴人指稱潘谷聲與昇陽公司共同出賣系爭房地，並非事實，其依買賣契約之法律關係，對潘谷聲為請求，並非有據。又系爭買賣契約就系爭房屋大門之寬度、重量未有特別約定，而大門寬度大小因各個消費者需求不同而迥異，縱認不符上訴人個人之需求，仍難認有減損系爭房屋通常效用或價值之瑕疵，上訴人請求減價一百九十九萬元，難謂無悖於誠信，且未說明並提出合理之減價依據，自非有理。另系爭房屋夾層地面下方為「昇陽敦凰大廈」之地下室出入口，該地面高起之設計，係為配合該地下室出入口高度必要之建築設計，於系爭買賣契約簽訂時即已存在，且為上訴人所明知，無迎合上訴人個人喜好更為修改之可能，上訴人不得事後再主張昇陽公司之給付有瑕疵或未符合債之本旨。縱認係屬瑕疵，上訴人於交屋八個月後之九十八年十二月二十八日始為主張，依民法第三百五十六條第二項項規定，亦應視為已承認所受領之物。此外，系爭買賣契約未約定昇陽公司應提供冷氣空調設備，系爭屋房內安設之空調室內機僅係該公司應上訴人交屋前之要求所增加之額外饋贈，昇陽公司未安設空調室外機，無不符債之本旨可言。上訴人請求昇陽公司減少價金及賠償損害，均無理由等語，資為抗辯。原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人於九十六年五月四日與昇陽公司簽訂系爭買賣契約，以總價二億六千一百十六萬元之價金購買系爭房地，已給付全部價款，並於九十八年四月十日與昇陽公司辦理交屋完竣之事實，有兩造不爭執之該買賣契約、完工交屋驗收表及昇陽敦凰移交清單等各件影本可稽，固堪認為真實。惟上訴人就其主張昇陽公司僅為簽約之人，而依潘谷聲應伊請求所書立之承諾書（下稱系爭承諾書），可認真正之出賣人為潘谷聲，自應與昇陽公司負共同出賣人之責一節，已為潘谷聲所否認，而細繹系爭承諾書之全部意旨，無非表明潘谷聲就系爭買賣契約第七條第二項關於每日萬分之五計算之遲延利息，及第二十四條第三款年息百分之八計算之利息部分，同意負擔超出當時銀行定存利率以外之利息。至系爭承諾書關於「茲因林獻章（上訴人）向昇陽限公司購買『本人所購置昇陽敦凰大樓』第一層Ｂ戶房屋一戶」之記載，亦僅表明系爭房地原由潘谷聲向昇陽公司承購，嗣由昇陽公司售予上訴人之旨。再參以系爭買賣契約首頁載明：「買方：林獻章、賣方：昇陽公司」等語，及依證人即仲介系爭房地買賣之賣方仲介施淑玲、買方仲介劉寶玉之相關證述，可見買賣雙方之仲介一開始即知悉系爭房地之出賣人為昇陽公司；暨上訴人應付之系爭房地各期工程款、尾款均直接付給昇陽公司，並於九十八年四月一日與昇陽公司約定系爭房地尚未給付之價款一億九千六百十六萬元，由上訴人自辦貸款一億五千五百萬元支付，不足之款項四千一百十六萬元由訴外人潘大興（潘谷聲之子）承擔支付，上訴人並於同日與潘大興另簽訂「借款／還款協議書」，載明上訴人向潘大興借貸四千一百十六萬元，分六年無息攤還，及將系爭房地為潘大興該筆借款債權設定抵押，再由上訴人出具「借據」交付潘大興收執，潘大興並就借貸予上訴人之款項，簽發以昇陽公司為受款之支票二紙交予昇陽公司兌領等情，上訴人主張潘谷聲為系爭房地之實際（或共同）出賣人，並無可取。又關於上訴人主張系爭房屋「大門寬度過窄、過重」部分，查系爭買賣契約就該房屋之大門，僅約定材質為「不鏽鋼烤漆搭配鍛鐵金屬門」，至於尺寸、重量、規格則並未為其他任何約定。依上訴人提出系爭房屋大門之實測照片影本所示，上開大門構造完整，得以開啟，無欠缺阻隔、安全、防盜、美觀等一般門扇通常應具備之效能。縱其寬度、重量不符其上訴人個人主觀之需求，亦難認客觀上有何減損房屋通常效用或價值之瑕疵，或不符債之本旨之情形。上訴人請求昇陽公司減少價金一百九十九萬元（並予返還），要無理由。關於「合法夾層一樓部分地面與前段地面間有四十二公分之高度落差」部分，查系爭房屋有上述之高度落差，係因合法夾層一樓部分地面下方為「昇陽敦凰大廈」之地下室出入口，為配合該地下室出入口高度所為必要之建築設計。而昇陽公司已於系爭買賣契約附件四之房屋平面圖，清楚在合法夾層一樓高起地面部分劃線區隔，且該房屋合法夾層下之一樓底板，又早在系爭買賣契約九十六年五月四日簽訂（房屋結構已蓋第四層）前之同年二月十三日即已興建完成，則上訴人同意承購，自難諉為不知該地面落差之建築設計。復參諸上訴人以二億餘之鉅額購買系爭房地，衡情於辦理交屋時，當謹慎小心檢視，以維權益。該合法夾層下之一樓底板高出該樓層地面四十二公分之情形，一般人依目視即能清楚知悉，乃上訴人於辦理交屋時並未表示任何意見，僅就「夾層放樣孔回補、鋁窗貼紙清除、樓梯踏階填平、大門包板焊接處補漆、Ｗ５Ａ鋁窗上方泥作修補、加設外部中栓及底栓烤同色」等細部工程缺失，要求昇陽公司限期改善，暨審酌證人即設計系爭房屋結構之結構技師陳伯炤之相關證述，及依九十五年三月二日之系爭房屋建築圖、九十五年六月七日之結構圖，均以「up」清楚標示系爭房屋樓地板高起部分，可認上訴人據其於原審提出上證十系爭房屋「壹層結構平面圖」之截圖，主張系爭房屋合法夾層一樓地面高起部分，係昇陽公司於系爭買賣契約簽訂後，始變更設計云云，委無可採，足證系爭房屋合法夾層一樓地面高起部分非昇陽公司於兩造簽訂系爭買賣契約後變更設計所致，昇陽公司抗辯系爭房屋之上開高起情形為上訴人簽約承購時（即已存在且為）所明知，即堪採信，且不能認該公司所為之給付有未符合債之本旨，或減損房屋通常效用或契約預定效用之瑕疵。上訴人據以請求昇陽公司減少價金七百二十七萬元（返還該減少之價金），及賠償七百十五萬元之租金損失，亦不能准許。關於「未依約提供空調室外機」部分，依系爭買賣契約附件七「昇陽敦凰大廈建材設備表」，可見兩造於簽訂該買賣契約時並未約定昇陽公司應提供冷氣空調設備予上訴人。昇陽公司嗣於辦理交屋時雖有安裝空調室內機，惟此係昇陽公司之額外餽贈，此觀兩造不爭執真正之交屋簡報載明：「ＶＲＶ變頻冷暖氣空調系統建議圖，貴戶建材設備不含空調設備，（為感謝貴客戶，特別致贈空調室內機）」等語即明。是縱昇陽公司曾於九十九年四月九日之協調會中，基於和解前提下表示讓步，同意依上訴人之規劃，負擔變更系爭房屋大門之費用，及提供空調室外機，仍不能認為昇陽公司依系爭買賣契約應提供並安裝空調室外機。上訴人以該公司未提供及安裝為由，請求昇陽公司賠償一百十一萬元，仍屬不能准許等詞，為其心證之所由得，並說明上訴人之其他攻擊方法及所為舉證為不足取及於判決之結果不生影響，毋庸逐一論述之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按第三審為法律審，而取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權，若其取捨、認定及解釋並不違背法令，即不許任意指摘其採證或認定或解釋不當，以為上訴第三審之理由（參見本院二十八年上字第二八號、同年上字第一五一五號、三十三年上字第六○二八號判例）。本件原審本其採證、認事及解釋契約之職權行使，審據上開事證，綜合研判，合法認定潘谷聲非系爭房屋之實際或共同出賣人，昇陽公司交付予上訴人之系爭房屋，無不符合債之本旨（之不完全給付）或存有減損系爭房屋通常效用或價值之瑕疵，上訴人依瑕疵擔保、不完全給付法律關係，請求被上訴人連帶給付減少之價金（返還不當得利）及賠償損害，不應准許，並以上述理由而為上訴人敗訴之判決，經核於法尚無違背。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○一 年 十二 月 十三 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 顏 南 全
法官 林 大 洋法官 鄭 傑 夫法官 陳 玉 完法官 王 仁 貴本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○一 年 十二 月 二十五 日
Q