最高法院民事判決 一○一年度台上字第六四一號上 訴 人 莊曾瑞梅
黃 元 靖共 同訴訟代理人 李 銘 洲律師被 上訴 人 曾 晁 祥原名.
曾 鴻 祥曾 杰 祥曾卓梅蘭曾 瑞 金曾 瑞 記上列當事人間請求履行合約等事件，上訴人對於中華民國一○○年五月十日台灣高等法院第二審判決（九十九年度上字第一一一五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人曾晁祥等六人之被繼承人曾淵鑑曾委任曾晁祥於民國八十九年九月十五日及同年十月五日與上訴人簽立土地買賣合約書（下稱系爭買賣合約）及承諾書，約定將原信託登記於訴外人曾淵濱名下，而實屬曾淵鑑所有（應有部分四分之一）之坐落桃園縣○○鄉○○段七三、七四、七七、七八、八
三、八四、二二三地號土地，以每坪新台幣（下同）七千元出售予上訴人，其土地買賣面積換算以曾淵鑑訴請曾淵濱繼承人為所有權移轉登記訴訟（台灣桃園地方法院八十九年度重訴字第二○○號）勝訴確定範圍為準（下稱系爭土地）。嗣依該案確定判決，曾淵鑑可得土地應有部分經換算後其面積為原判決附表一所示計約三百八十四坪，故系爭買賣合約價金應為二百六十八萬八千元。伊等已給付買賣定金五十萬元及預付款八十三萬元，詎被上訴人違約將系爭土地另行出售予訴外人曾李秋英，並已辦妥所有權移轉登記。依系爭買賣合約第四條約定，被上訴人應賠付買賣價金總額即二百六十八萬八千元之違約金。爰依買賣及繼承法律關係，先位聲明求為命上訴人給付四百零一萬八千元，及其中一百三十三萬元自第一審起訴狀繕本最後送達被上訴人翌日起加計法定遲延利息之判決。並於原審追加備位之訴，主張如認曾淵鑑生前未授權曾晁祥出售系爭土地，曾晁祥即屬無權代理，另曾鴻祥、曾瑞金、曾杰祥曾出具承諾書授權曾晁祥處理系爭買賣事宜，應與曾晁祥依民法第一百十條規定共負無權代理損害賠償責任，備位聲明求為命曾晁祥、曾鴻祥、曾瑞金、曾杰祥應給付四百零一萬八千元，及其中一百三十三萬元自一○○年四月一日起計付法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
被上訴人則以：系爭買賣合約係曾晁祥以訴外人鉅祥食品有限公司名義與上訴人所簽訂，曾淵鑑生前並未授權曾晁祥出售系爭土地，系爭買賣合約與其餘被上訴人無涉。曾晁祥僅收受上訴人交付之買賣訂金二十萬元，惟業已加計利息全數返還上訴人等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，就備位之訴部分判命被上訴人曾晁祥應給付一百二十九萬元，並駁回上訴人其餘追加之訴，係以：系爭買賣合約上之賣方當事人雖載為「鉅祥食品有限公司、曾照祥」，而未表明代理之旨，然兩造於締約時均明知系爭買賣標的土地正在法院訴訟，且該土地乃曾淵鑑所有信託登記於曾淵濱名下，佐以曾晁祥於八十九年十月五日書立承諾書，載明「家父曾淵鑑委任本人全權處理買賣事宜」，足見本件應成立隱名代理。惟受任人受委任為委任人為不動產之出賣時，委任人未依民法第五百三十一條或第五百三十四條但書第一款規定，以文字為代理權之授與或為特別之授權者，該受任人本於委任事務之處理，在代理權限內以代理人身分以本人（委任人）名義所為之法律行為，因不備以書面為代理權授與之「代理權要式性」，該代理權授與之行為無效。上開承諾書乃曾晁祥自行書寫，無從證明曾淵鑑曾授權其出售系爭土地。上訴人復未提出曾淵鑑委任或授予曾晁祥代理權之「書面」，系爭買賣合約對曾淵鑑自不生效力，上訴人自無從依買賣及繼承法律關係對被上訴人為請求。而曾晁祥出具上開承諾書並簽訂系爭買賣合約，使上訴人信其已獲授權，應依民法第一百十條對善意之上訴人負無權代理損害賠償責任。查系爭買賣合約第四條約定：「甲方（賣方）如有違約背信願賠償乙方（買方）買賣價金總額。」，觀其文義，該違約金應屬損害賠償總額預定性違約金。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。系爭土地共約三百八十三．五坪，以每坪價金七千元計算，系爭買賣價金額為二百六十八萬四千五百元。惟依系爭土地八十九年七月與一○○年一月公告現值比例計算，其漲幅約為○．六倍，再以系爭買賣總價金二百六十八萬四千五百元為基準，若上訴人順利買受系爭土地而無移轉，因土地漲價可取得之利益約為一百六十一萬零七百元，扣除依土地法第一百八十一條第一款計算之土地增值稅三十二萬二千一百四十元後，餘額為一百二十八萬八千五百六十元。準此，系爭買賣合約第四條約定之違約金尚屬過高，應予核減為一百二十九萬元。且系爭違約金乃屬損害賠償約定之性質，應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息。是上訴人僅得請求曾晁祥賠償一百二十九萬元。上訴人雖主張其曾於八十九年九月十五日、同年十月五日各交付價金二十萬元、三十萬元，且曾晁祥曾向伊等借款八十三萬元，因無法還款乃用以抵充系爭買賣價金云云。然此據被上訴人否認，辯稱僅於八十九年十一月二十日收受價金二十萬元，且已加計利息全數返還等語。查上訴人並未能舉證證明曾交付上開款項予曾晁祥，而曾晁祥確已將所收價款二十萬元加計利息返還上訴人，業據原法院調閱台灣桃園地方法院九十七年度司執字第二六六○九號執行事件卷宗查明無訛。上訴人主張其尚受有交付價金之損害乙節，即無可取。另曾鴻祥、曾瑞金、曾杰祥三人固曾出具承諾書，惟該承諾書僅記載渠等三人將系爭土地之權利無償讓與曾晁祥或無條件拋棄，曾鴻祥等三人既未與上訴人簽訂系爭買賣合約，亦無任何無權代理行為，上訴人請求渠等三人負無權代理損害賠償責任，即無理由。從而，上訴人先位聲明依繼承及買賣法律關係，請求被上訴人六人給付四百零一萬八千元及其中一百三十三萬元自起訴狀繕本最後送達被上訴人翌日起計付法定遲延利息，洵屬無據，不應准許；備位聲明依民法第一百十條規定請求曾晁祥給付一百二十九萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。民法第五百三十一條定有明文。該條所謂「該法律行為，依法應以文字為之」，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言。申言之，乃受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法律明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力，或另生其他法律效果之謂。如民法第七百六十條規定，不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，否則不生不動產物權得喪之效力；同法第四百二十二條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃者是。準此，在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，即無委任須以文字（書面）為之之限制，兩者應加區別。原審以上訴人未提出曾淵鑑委任或授權曾晁祥之書面，遽認系爭買賣合約對曾淵鑑不生效力，於法即有未合。又上訴人於原審主張曾淵鑑生前即有授權事實，故曾鴻祥、曾瑞金、曾杰祥始出具承諾書言明將系爭土地權利無償讓與或無條件拋棄等語，此攸關系爭買賣合約是否經合法代理，原審未遑詳查究明，復未說明上訴人關此所辯之取捨意見，即為上訴人不利之認斷，尚嫌速斷。次按無權代理人之責任，係基於民法第一百十條之規定而發生之特別責任，相對人依該條規定請求損害賠償，不得超過相對人因契約有效所得利益之程度。是在原契約中如就契約債務履行不能或不為履行等應給付違約金有特別約定，且該約定之違約金屬損害賠償額預定性質者，相對人向無權代理人請求之賠償額固應以該預定額數為限，惟此係指相對人所得請求之損害賠償數額不得超逾契約原訂違約金額，非謂相對人所請求者亦屬違約金性質。原審依民法第二百五十二條規定將系爭買賣合約第四條所定違約金酌減為一百二十九萬元後，逕命曾晁祥如數給付，並以該給付性質屬違約金，而認上訴人不得請求遲延利息，不無可議。上訴人先位之訴既經發回，備位之訴全部亦併予發回。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。末查，上訴人備位聲明係請求曾晁祥、曾鴻祥、曾瑞金、曾杰祥四人給付四百零一萬八千元本息，原審判命曾晁祥給付一百二十九萬元，似已超逾曾晁祥依聲明應負擔部分，案經發回，宜併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○一 年 五 月 二 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 劉 福 來
法官 陳 重 瑜法官 邱 瑞 祥法官 葉 勝 利法官 盧 彥 如本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○一 年 五 月 十 日
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