最高法院民事判決 一○一年度台上字第九○八號上 訴 人 張雅惠訴訟代理人 林慶苗律師被 上訴 人 俞淑芬訴訟代理人 廖振洲律師上列當事人間請求確認買賣契約不存在等（給付違約金等）事件，上訴人對於中華民國一○○年七月二十六日台灣高等法院第二審判決（九十九年度重上字第七四二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人為給付及駁回上訴人之上訴暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：兩造於民國九十八年一月四日簽訂買賣契約（下稱系爭契約），由伊將所有坐落台北市○○區○○路三段一○九號九樓房屋及其基地（下稱系爭不動產），以新台幣（下同）二千二百五十萬元售與被上訴人，約定由兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱兆豐銀行）保證履約，被上訴人已將系爭契約之簽約款二百二十五萬元、備證用印款二百二十五萬元、完稅款一百十萬元，合計五百六十萬元（下稱系爭價款）存入伊設於兆豐銀行思源分行之履約專用備償帳戶（下稱系爭帳戶）。嗣被上訴人雖於同年二月十九日以伊未依系爭契約第十條第五項約定，於完稅前將原登記於系爭不動產之百冠文理短期補習班（下稱百冠補習班）登記、翊聖開發企業有限公司（下稱翊聖公司）登記、營利事業登記（下合稱系爭登記）遷離為由解約（下稱被上訴人第一次解約），並向台灣台北地方法院（下稱台北地院）訴請伊返還系爭價款及賠償違約金，惟該法院九十八年度訴字第一一六六號判決以被上訴人解除契約違反誠信原則，不生解約效力為由，判決被上訴人敗訴確定（下稱前案確定判決），且伊在該事件審理程序進行中，先於九十八年二月三日以被上訴人毀約不買系爭不動產，催告其履約，再於同年八月二十四日以準備書㈠狀繕本（下稱系爭書狀）催告被上訴人於七日內履約，否則以系爭書狀為解除契約意思表示，被上訴人仍拒不履約，系爭契約已於系爭書狀送達後七日解除。被上訴人應依系爭契約第十一條第二項約定，按買賣價金百分之十五計付三百三十七萬五千元違約金（下稱系爭違約金），因被上訴人否認系爭契約已經解除等情，爰求為確認兩造系爭契約自系爭書狀送達七日後不存在，並命被上訴人同意自兆豐銀行思源分行系爭帳戶給付系爭違約金之判決。被上訴人則以：上訴人未依約於完稅前將系爭登記遷出，影響伊貸款核撥期限及利率，經催告履約未果，伊乃解除系爭契約，上訴人嗣後主張解除契約，並不合法等語，資為抗辯。又上訴人於九十八年七月二十五日，將系爭不動產出賣予訴外人黃淑綾，並於同年九月二十三日辦妥移轉登記手續，已經給付不能，伊於九十九年三月十八日解除契約（下稱被上訴人第二次解約），自得依民法第二百五十六條、第二百五十九條第二款及系爭契約第十一條第三項後段約定，請求返還系爭價款及賠償一百四十萬元違約金，合計七百萬元等情，爰反訴求為命上訴人給付七百萬元及自反訴訴狀繕本送達翌日即九十九年四月三十日起加付法定遲延利息之判決（被上訴人反訴請求超過上開金額本息，經原審駁回後，未據其聲明不服）。
原審維持第一審所為本訴部分上訴人敗訴判決，駁回其上訴；並將第一審所為反訴部分被上訴人敗訴判決一部廢棄，改判命上訴人給付七百萬元本息，無非以：兩造於九十八年一月四日簽訂系爭契約，上訴人將系爭不動產以二千二百五十萬元售予被上訴人，約定由兆豐銀行保證履約，被上訴人已將系爭價款存入系爭帳戶，且於同年二月三日業已完稅核發土地增值稅單及契稅稅單，系爭不動產原登記有百冠補習班、翊聖公司，上訴人於同年月二十三日將百冠補習班登記註銷、於同年三月十日，將翊聖公司登記遷出，嗣於同年九月二十三日將系爭不動產移轉登記予黃淑綾等事實，為兩造所不爭執，自堪信為真實。又上訴人未依系爭契約第十條第五項約定，於完稅日前遷出系爭登記，被上訴人據以為第一次解約，請求返還系爭價款及給付違約金，既經前案確定判決敗訴，被上訴人辯稱系爭契約已經其於九十八年二月十九日解除，即非可採。惟系爭契約明載系爭登記遷離時間，該登記復足以影響被上訴人以系爭不動產辦理自用住宅貸款之標準與利率及核貸日期，進而波及後續以貸款支付系爭不動產買賣價金之履約義務，自為系爭契約主要給付義務，上訴人未於完稅日前遷出系爭登記，已屬違約，以被上訴人擬貸款金額一千六百八十八萬元，按自用與商用貸款利率差異計算三十年貸款利息，被上訴人辯稱因上訴人未即時遷出系爭登記，其利息損失約三百萬元云云，即非無據。上訴人雖以被上訴人未履行付款及不願配合移轉登記為由，以系爭書狀為催告及解除契約，然被上訴人因上訴人之違約致未能如期以較優渥貸款核貸以付尾款，受有上述貸款利息損失，且上訴人違約後，兩造另為二次協調，就上述貸款利息損失事宜未達合意，而系爭不動產上有系爭登記存在，如逕為移轉登記，於貸款條件勢必變更，有利率差異之損失，且核貸亦有其期限，故被上訴人未如期給付尾款及配合移轉登記，係可歸責上訴人之事由所致，該可歸責事由所生不利益，全由被上訴人承擔，要難謂合，上訴人據以解除契約，洵非適法。而上訴人於完稅日後始積極辦理相關公司、營利登記之遷出，參酌上訴人申請及實際遷出系爭登記之時間約在一個月以內，如上訴人於簽約後即刻著手履行前揭遷離程序，自非不可於完稅日前完成，上訴人顯有重大可歸責之事由致債務不履行，而上訴人於九十八年七月二十五日就系爭不動產另與黃淑綾訂立買賣契約，並於同年九月二十三日辦妥移轉登記手續，上訴人違約在先，又於前案確定判決訴訟進行期間，轉售於第三人，先於同年二月二十三日催告被上訴人履約，再於同年八月二十四日以系爭書狀催告被上訴人七日內履行契約及解除契約，自非合法，不生解除之效力。系爭不動產已移轉登記於黃淑綾，上訴人就系爭契約之履行顯屬給付不能，被上訴人據此在前案確定判決後，於九十九年三月十八日以存證信函為第二次解約，並無不可。其次系爭契約第十一條第三項後段約定：「．．如乙方 (指上訴人）毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」被上訴人得據以請求返還系爭價款。上開約定係以確保債務之履行為目的，應屬違約金之約定，依民法第二百五十條第二項前段規定，視為因不履行而生損害之賠償總額，經審酌上訴人之前述歸責事由、被上訴人已付五百六十萬元資金，不能動用之損失約七十萬元以上，履約過程之相關必要付出、以及上訴人將系爭房地轉售之價差約三百五十餘萬元之獲利情形等，如以所收款項五百六十萬元為違約金，著實過高，應酌減以一百四十萬元為當。從而，上訴人本訴請求確認系爭契約於系爭書狀送達被上訴人七日後不存在及命被上訴人應同意自系爭帳戶給付系爭違約金，洵非正當；被上訴人反訴請求上訴人返還系爭價款及給付違約金計七百萬元本息，即無不合等詞，為其判斷之基礎。查被上訴人第一次解約，經前案確定判決認定為不合法而不生效力，既為原審所確定之事實，則兩造自仍應依約履行。而系爭契約第十條第五項復約定：「乙方（指上訴人）應於完稅前將原設籍於本買賣標的物之公司登記、營利事業登記、營業情形等全部遷離，完稅時並出示遷離證明文件；另交屋前應將原設籍於本買賣標的物之戶籍全部遷離，交屋時並出示身分證或戶口名簿等遷離證明文件。其未如期遷離致甲方（指被上訴人）受有損害者，乙方應負損害賠償責任」，依此約定，上訴人就其遲延辦理遷離系爭登記致被上訴人受有損害者，應祇負賠償責任而已。又債務人之遲延責任，因債務人依債務本旨提出給付而消滅，債權人固得就以前遲延所生之損害，請求賠償，惟就債務人依債務本旨提出之給付，除認對於遲延後之給付無利益而拒絕其給付，並請求賠償因不履行而生之損害外，亦仍有受領義務。本件上訴人雖未於完稅日即九十八年二月三日前遷離系爭登記，然已於同年三月十日前辦妥系爭登記之遷離，為原審確定之事實，則其遲延責任是否已因辦妥遷離系爭登記而消滅？若上訴人遲延責任已經消滅，其於同年八月二十四日以系爭書狀催告被上訴人於七日內履行契約，可否認非依債務本旨提出給付？倘上訴人已依債務本旨提出給付，被上訴人不為受領，亦不履行契約所定付款義務，是否仍應將債務不履行責任歸屬上訴人？均非無進一步研求餘地，原審未遑調查明晰，遽行判決，已嫌速斷。其次，不動產買賣契約為債權契約，出賣人為雙重買賣，在其依買賣契約移轉買賣標的物所有權於後買受人前，該所有權仍屬出賣人所有，對前買受人仍難謂已經給付不能，上訴人固於九十八年七月二十五日與黃淑綾就系爭不動產訂立買賣契約，但至同年九月二十三日始移轉予黃淑綾，則上訴人於同年八月二十四日以系爭書狀限期催告被上訴人履約時，系爭不動產仍屬上訴人所有，上訴人對被上訴人似尚非陷於給付不能狀態。果爾，上訴人以被上訴人未於催告期限內履約，併以系爭書狀為解除契約意思表示，該解約是否合法？即有待詳求。究竟上訴人之該解約已否合法生效？此與被上訴人可否第二次解除系爭契約所關頗切？原審未遑深究，僅以上訴人將系爭不動產移轉登記予黃淑綾，已經給付不能，被上訴人得為第二次解約，遽為不利上訴人之論斷，尤有可議。上訴論旨，執以指摘原判決不利於己部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○一 年 六 月 二十 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 顏 南 全
法官 林 大 洋法官 陳 玉 完法官 鄭 雅 萍法官 鄭 傑 夫本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○一 年 七 月 二 日
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