最高法院民事判決 一○二年度台上字第一四四三號上 訴 人 劉趙阿密
劉 清 道劉 清 輝共 同訴訟代理人 楊 錫 楨律師
凃 逸 奇律師王 炳 輝律師林 松 虎律師被 上訴 人 張 周 玉訴訟代理人 吳 光 陸律師複 代理 人 蔡 維 娜上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國一○一年七月十八日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○一年度重上字第七○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件被上訴人主張：兩造於民國九十九年七月十日簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），由上訴人售賣所有之坐落彰化縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○號土地全部及其路地即同段二六三、二六四、二七二、二七四地號土地一部，總價金新台幣（下同）三千七百五十八萬九千元，嗣因路地面積增加而調降為三千五百九十八萬九千元，上訴人並保證如原判決附表（下稱附表）所示七筆土地（簡稱系爭土地）使用分區均係都市計畫內「乙種工業區用地」，得作為興建廠房之用。伊已於同年七月十二日、八月十日、十月八日分別給付七百十萬元、一千四百四十八萬九千元及一千四百四十萬元。因伊發現上開二七五地號土地之使用分區為「市場用地」，嚴重影響伊購地之原定契約目的，缺少出賣人所保證之品質，此屬物之瑕疵，有不完全給付之情事，乃函請上訴人出面協商解決未果，業於一○○年三月二十九日為解除系爭買賣契約之意思表示，上訴人自應返還價金以回復原狀。又彰化縣政府於一○○年十二月九日函示市場用地不可作為興建工廠之法定空地使用後，伊始知悉因錯誤或被詐欺而同意買地，自得撤銷該買受之意思表示，系爭買賣契約仍屬無效等情。爰依民法第三百五十九條、第二百二十七條第一項、第二百五十六條、第二百五十九條第二款之規定及系爭買賣契約第八條之約定，並於原審為訴之追加，依民法第八十八條第一項、第九十二條第一項、第一百十四條第二項及第一百十三條之規定，求為擇一訴訟標的命上訴人共同給付伊三千五百九十八萬九千元及其中七百十萬元自九十九年七月十三日起、一千四百四十八萬九千元自同年八月十一日起、一千四百四十萬元自同年十月九日起，均至清償日止加計法定遲延利息之判決。
上訴人則以：被上訴人於簽約時已知悉前開二七五地號一筆土地為市場用地，伊不負該土地得為工業建築使用之擔保責任。且系爭土地之使用分區迄今未變，伊亦未保證系爭土地均得作為興建廠房之用，系爭土地自無瑕疵。伊既已依約移轉所有權登記及交付，尚無給付不能、給付遲延之情事，被上訴人即不得解除買賣契約。況該筆土地縱有瑕疵，仍僅占系爭土地總面積百分之十四．二，就令被上訴人得行使契約解除權，亦祇能就該筆土地為之，不得解除系爭土地全部買賣契約。又伊行使民法第二百六十四條所定之同時履行抗辯權，被上訴人自應返還伊全部或部分之買賣土地並回復原狀。至伊所負返還價金之法定利息遲延責任，應溯及消滅而免責等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判命上訴人於被上訴人交還系爭土地並回復土地之原狀時，給付被上訴人三千五百九十八萬九千元本息，無非以：被上訴人主張兩造簽訂系爭買賣契約，土地及路地之價款分別為三千七百四十八萬九千元、十萬元，總價三千七百五十八萬九千元；嗣於鑑界後，因實際路地面積較該契約所書為多，兩造同意調整系爭土地價金為三千五百九十八萬九千元，伊已付訖價金等事實，為上訴人所不爭。被上訴人謂伊擔任負責人之祐得金屬工業股份有限公司及伊家族所經營之得貹股份有限公司（下分稱祐得公司、得貹公司）為擴建新廠，需購得工業使用之擴場建地，伊先於九十九年六月二十八日指派經理廖清賀以得貹公司名義，與訴外人慶達房屋仲介有限公司（下稱慶達公司）仲介人賴錫堅簽訂不動產購買意願書，記載委託標的為本買賣標的中之二六二、二七三、二七五地號土地，地目載為工業建地（林），第二條第五項約定：「本意願書如不為賣方所承諾接受，則意願書自始無效」等語。據此，伊所委任土地代書盧德發預擬繕打之系爭買賣契約第一條記載：出售系爭七筆土地「使用分區為都市計畫內乙種工業區用地」之語。迨至同年七月十日簽約之前，上訴人所委託售地之慶達公司仲介人江登財始將其中二七五地號屬市場用地而不屬乙種工業區用地之使用分區證明交予賴錫堅告知伊，當時上訴人於江、賴二人聲稱該筆地號土地得以其他乙種工業用地合併為一宗建築基地而為其法定空地、警衛管理室或工廠員工停車場地之用時，在場為附和及保證，伊信賴此項保證，始於該買賣契約署名簽訂。其後伊發現道路用地部分遭人占用，而與上訴人理論減價時，上訴人劉趙阿密在證人馬素英面前陳稱該筆市場用地伊可作工廠停車之用。詎嗣後伊將土地移轉登記與祐得公司所有後，未能使用該筆地號土地申請工業用地建築執照，且彰化縣政府於一○○年十二月間函示：「……市場用地屬公共設施用地，係為興建公共設施（本案為市場）使用而劃設，自不得與乙種工業區土地合併作為一般建築開發使用，或將鄰接乙種工業區土地建築之法定空地留設於本土地上」等情事，提出不動產購買意願書、買賣契約、土地使用分區證明書及土地登記謄本等為證，並經證人賴錫堅、盧德發及馬素英證述明確。參以系爭買賣契約第四條關於土地產權移轉係約定辦理乙種工業區土地增值稅申報、第八條載稱本契約土地不能繼續使用興建工業用地各等語，被上訴人謂伊購地之契約預定效用為供伊家族所營公司擴廠建築之用，堪以採信。上訴人同意在系爭表明供乙種工業區使用為契約預定效用之買賣契約書上簽名訂約，自係就該二七五地號土地之契約效用（品質）為保證，即應就此負物之瑕疵擔保責任。被上訴人迄至彰化縣政府上揭函示，始確定所購土地無法全部作為上訴人所擔保供乙種工業區建築用地之預定效用；依民法第三百五十九條物之瑕疵擔保規定，被上訴人於一○○年三月二十九日發函表明解除系爭買賣契約，應屬有據。系爭買賣契約標的雖有七筆土地，但兩造將之視為一個完整區塊議價而簽訂一買賣契約，非就各筆土地分別議價而各別成立買賣契約；且二七五地號土地位在系爭土地西南側臨路之三角窗角地，臨路寬度占據整體土地寬度一半以上，若缺少該地號土地，則其餘土地臨路寬度不足，整體地形不再方正而多有斜角，除難以規劃廠房設計外，對外出入之臨路交通環境明顯不足，依民法第三百六十三條第二項規定，被上訴人得解除全部買賣契約。又被上訴人購買系爭土地原供張周玉擔任法定代理人之祐得公司擴廠建地，因此登記為該公司所有，並已設定抵押銀行貸款擬供擴廠建築之需，於被上訴人解約後，該公司即將配合回復原狀，此據被上訴人陳明。從而被上訴人依民法第三百五十九條之規定解除系爭買賣契約，請求上訴人返還其已付之買賣價金並加付均至清償日止之法定遲延利息；上訴人為同時履行抗辯，請求被上訴人回復土地原狀，均應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按給付判決之主文，就所命給付之標的物，必須記載明確，標的物如為特定物，其記載之方法尤須具體而特定，以免將來執行時發生爭議。原告提起給付之訴，亦須於其訴之聲明表明給付之範圍。倘其聲明有不明瞭或不完足者，審判長應行使闡明權，令其敘明或補充之，此為審判長因定訴訟關係之闡明權，併屬闡明之義務。本件觀之卷附被上訴人向上訴人買受系爭七筆土地嗣經登記祐得公司名義所有之土地登記謄本，載明新中州段：二六二、二七三及二七五地號三筆土地面積依序四八四．七六、一六四
二．四六、三五一．四四平方公尺，權利範圍均全部；二六三、
二六四、二七二及二七四地號四筆土地面積依次五五．四六、三
二．四二、二六○．二五、一七三．○七平方公尺，權利範圍分別為五五四六分之三三一、三二四二分之三三○、二六○二五分之六六一、一七三○七分之六六一等項，其上並無關於該四筆土地應有部分換算面積為何及加計其他三筆土地後總面積若干之記載。原判決主文第二項命上訴人於被上訴人交還附表所示土地〔坐落彰化縣○○鎮○○○段○○○○○○號等七筆土地，面積共計二四九八．四六平方公尺（七五五．七八坪）〕並回復土地之原狀時給付被上訴人三千五百九十八萬九千元及其利息，要未指明各該地號土地之面積及其權利範圍究何，致給付之範圍難謂明確，非無可議。又系爭土地其中二六二地號土地原為上訴人劉清道、劉清輝共有，應有部分各二分之一，其餘六筆土地似均為上訴人劉趙阿密所有；且系爭買賣契約就土地價款及路地價款各別載為三千七百四十八萬九千元、十萬元，總價三千七百五十八萬九千元，嗣於鑑界後，因實際路地面積較該契約所書為多，兩造同意調整系爭土地價金為三千五百九十八萬九千元，為原審認定之事實。被上訴人自承：「（原約定工業用地及路地部分每坪分別為五萬元、一萬元）減價是因為測量以後兩部分面積增減所得數額」乙節；另系爭土地買賣契約書上留存劉趙阿密多次簽收價金之筆跡字樣（見一審卷六、二九至四二、六二至六四頁、九四頁背面及原審卷七四頁）。倘若非虛，系爭土地絕大部分原屬劉趙阿密一人所有，則上訴人三人就系爭買賣契約之權義，諸如履約之標的是否悉如原買賣契約所定地號土地面積及其價款增減與否、受領之價金如何分配、彼等有無約定分擔（可分債務）及分受（可分債權）之比率，關涉上訴人是否應各平均分擔或分受之，暨被上訴人得否請求上訴人共同返還伊已付之買賣價金。原審未遑查明或闡明，遽為上訴人不利之論斷，亦嫌速斷。末按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。查被上訴人得解除全部買賣契約，請求上訴人返還價金，被上訴人應回復原狀交還土地，復為原審所確定。果爾，上訴人既於一○○年十一月二十八日具狀行使同時履行抗辯權（見一審卷一○三頁背面），則上訴人是否得免除自為此抗辯時起附加訟爭價金之法定利息償還之義務，有待釐清。原審未予詳究，遽認上訴人應給付被上訴人訟爭價金及其均至清償日止之法定遲延利息，為上訴人不利之判決，自非允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 七 月 三十一 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 淑 敏
法官 李 彥 文法官 沈 方 維法官 吳 謀 焰法官 簡 清 忠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 八 月 十二 日
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