最高法院民事判決 一○二年度台上字第一四五一號上 訴 人 陳威智
曹月霞陳秀圓共 同訴訟代理人 施中川律師
許雅婷律師被 上訴 人 昌宜建設股份有限公司法定代理人 李樹桐被 上訴 人 曹郁妙共 同訴訟代理人 郭芳宜律師上列當事人間請求移轉登記等事件，上訴人對於中華民國一○一年九月四日台灣高等法院第二審判決（一○○年度重上字第一八三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：上訴人曹月霞之夫陳運金、上訴人陳威智、陳秀圓，分別於民國九十五年六月十日、七月一日，與被上訴人昌宜建設股份有限公司（下稱昌宜公司）、曹郁妙，簽訂房屋及土地預定買賣契約（下稱系爭買賣契約），買受坐落台北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上經貿ＤＪ預售屋建案之Ｂ棟八、九、十樓房屋（下稱系爭房屋）各一戶、土地應有部分（下合稱系爭房地）及地下車位三個。陳運金嗣於九十七年二月一日將系爭買賣契約之所有權利義務，轉讓予曹月霞。而依系爭房屋買賣契約第五條、第六條、第十一條及系爭土地買賣契約第六條第一項約定，伊以銀行貸款給付系爭房地買賣價金之履行期限尚未屆至，昌宜公司竟於九十七年四月十七日、二十九日催告伊以現金給付買賣價金，自不生催告效力。又因被上訴人於系爭房屋中，違法將空調機電房變更為浴廁使用、前陽台及臥室雨遮違法外推、臥室外牆立面窗台變更為落地窗台及未依約交付中華及ＹＫＫ等廠牌之氣密鋁門窗等瑕疵，伊已於同年四月十四日、二十四日、五月五日以存證信函通知昌宜公司儘速補正，貸款銀行若要撥款應經伊等同意，而為同時履行抗辯權之行使，伊自不負繳交以銀行貸款繳納自備款以外款項之遲延責任。另被上訴人以伊未給付相當於銀行貸款之買賣價金為由，解除系爭買賣契約，並沒收伊所繳付之全部價金充為違約金，惟系爭買賣契約約定之違約金確屬過高，應予酌減至零等情。爰依系爭買賣契約，先位求為被上訴人應分別移轉如原判決附表所示之系爭房屋、停車位之所有權及系爭土地之應有部分予伊；並依民法不當得利規定，備位求為法院酌減違約金至零元後，被上訴人應返還伊全部已繳交價金及遲延利息之判決（未繫屬本院者，不另贅述）。
被上訴人則以：伊於九十七年三月四日領得使用執照後，已委請代書於同年四月辦理過戶及設定抵押權予合作金庫銀行北寧分行（下稱合庫北寧分行）之相關事宜，惟上訴人竟於同年四月十四日以存證信函向昌宜公司表示，系爭房屋未達交屋狀態，而拒絕配合辦理貸款，依系爭房屋買賣契約第六條約定，上訴人於收受伊催告函後七天內，即同年四月二十五日前應將貸款之款項一次以現金給付完畢，是於催告期限屆滿翌日，伊已合法解除系爭房屋買賣契約。又依同契約第十五條及系爭土地買賣契約第九條之約定，上開二契約互為不可分之併存關係，系爭土地買賣契約亦因此而解除，上訴人不得再請求伊移轉系爭房地之所有權。又系爭買賣契約業已解約，伊依系爭買賣契約約定，沒收上訴人已付之價金，自屬合法且無過高情事等語，資為抗辯。
原審以：依系爭房屋買賣契約第六條第一項、土地買賣契約第五條第一項、契約附件三代辦委託書第六條約定，上訴人委由被上訴人統一辦理金融機構購屋貸款者，應於簽立本約同時另行簽立代辦貸款委託書予被上訴人，辦妥領款之一切手續，於本約房屋及土地持分移轉登記為上訴人及設定抵押權予承貸金融機構時，上訴人同意即由被上訴人直接領取該核貸款項，以抵付應繳款項……；為方便統籌辦理貸款，上訴人同意於房屋結構體完成後，隨時依被上訴人通知辦妥一切貸款手續（包括金融機構核貸撥款時，可以即時領取貸款之取款條〈用妥印鑑〉乙存儲摺、撥款委託書或相關性質文件。而被上訴人於系爭建案結構體完成後之九十七年一月二十三日，分別通知上訴人於同年月三十一日起，至合庫北寧分行辦理房地貸款對保手續，又於同年三月四日領得使用執照，於同年四月十日辦理土地增值稅、契稅繳納等事宜後，，委請代書於同年四月間辦理系爭房地過戶予上訴人及設定抵押權予合庫北寧分行之相關事宜時，因上訴人分別於九十七年四月十四日、二十四日，即以「系爭房屋尚未達交屋狀況」、「系爭房屋主臥室落地窗及外圍鐵欄杆、主臥室廁所牆壁、客廳落地窗造成工程違規明顯不能合法居住」為由，發存證信函予昌宜公司，並以銀行為副本收件人，通知貸款銀行暫不撥款，致未送件完成過戶及抵押權設定，上訴人自屬已違反系爭房屋買賣契約第六條之約定。又依系爭房屋買賣契約第六條第四項、系爭土地買賣契約第五條第四項規定，上訴人若因辦理貸款之條件不合，或中途變更不願貸款，或未依相關貸款約定辦理或主動向金融機構表明拒絕貸款或以任何理由表明暫緩撥款者，均視為上訴人不辦理貸款，即應於被上訴人函知之日起七日內以現金付清，逾期依違約處理。則上訴人因違反上開約定，已視為不辦理貸款。被上訴人於九十七年四月十七日函催上訴人以其違反系爭房屋買賣契約書第六條第一項、第四項，應於文到七日內將買賣價款以現金一次給付，逾期未付，即依契約第十六條之約定處理，上訴人於同年月十八日收受該催告信函，自應於該期限屆滿之同年月二十五日前繳付買賣價金，而非如上訴人所主張以銀行貸款繳納自備款以外之款項之期限，即核發使用執照後六個月之同年九月四日。再者，依系爭房屋買賣契約第五條及房屋價款分期付款表記載內容，可知系爭貸款領款方式，有別於房屋價款分期付款表上各期款項，均係由被上訴人以書面繳款通知單指定期日前，由上訴人至指定之繳納地點或銀行專戶繳付之方式，而係以銀行准予撥付之作業為據，非雙方所得自行決定，是該銀行貸款之繳付期間，僅於房地價款分期付款表上，列載於「十八期外水電接通」、「十九期交屋」之間，未冠以特定期別，亦即上訴人以銀行貸款繳納自備款以外之款項期限，係同時併存，因此上訴人主張，銀行貸款之繳付期，應在被上訴人收受其繳交「期別十八」之外水電接通款後云云，亦無足採。次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第二百二十九條有所明文。上訴人未辦理貸款，復未依約於收受催告後七日內一次繳清相當於銀行貸款之價金，應自九十七年四月二十六日起負遲延責任。雖上訴人於同年五月十九日以存證信函，通知被上訴人已辦妥銀行貸款相關事宜，並通知承辦貸款銀行隨時配合辦理撥款，惟此係指原約定委由昌宜公司代向合庫北寧分行辦理貸款之對保等手續而已，並非上訴人另與其他銀行再辦理貸款完畢，處於隨時得撥款予被上訴人現實提出之準備，難認已依債之本旨提出給付。則上訴人主張其不負遲延責任云云，並無足採。再依上訴人提出之圖面與銷售時昌宜公司提供之傢俱配置參考圖之位置圖相互核對，以及上訴人簽具之客戶追加減帳又有「主臥」地磚、壁磚之細目，堪以認定上訴人對主臥室之浴室即為原設計圖上之空調機電房，應已知悉。又系爭房屋前陽台及臥室隔牆於取得使用執照後外推，室內面積已如原契約約定之面積，上訴人對此不爭執，是上訴人以存證信函主張同時履行抗辯時，此一瑕疵並不存在。至於該隔牆外推與原設計不符部分，屬向客戶說明二次施工部分，上訴人自認其亦同意二次施工。而部分主臥房低臺度窗台改為下方固定之落地窗，及部分外牆窗戶大小雖有變更，但仍符合建築技術規則建築構造篇第三十三條規定，台北市政府亦表示系爭建物正面窗戶，經查竣工現況與使用執照核准圖說相符，其窗戶下方為鋁框透明玻璃之固定臺度，非整片落地窗，該窗戶設計屬建築師負責項目，並無違反建築法令，足認本件外牆立面之窗台變更為落地窗台，難謂有欠缺依通常交易觀念或當事人之合意應具備之價值、效用或品質之瑕疵。系爭房屋使用中華「鋁製」氣密鋁門窗，雖非中華「廠牌」之氣密鋁門窗，但該瑕疵非屬重大，上訴人以此拒付高達新台幣（下同）九百九十二萬元、一千零四萬元、九百八十四萬元之價金，依民法第二百六十四條第二項規定，有違誠信原則，難謂有據。另上訴人依不完全給付之債務不履行責任主張同時履行抗辯，惟未明確陳述其具體內容及提出相關事證，難予採信。上訴人以系爭房屋存有上述瑕疵，主張同時履行抗辯而不負遲延責任云云，自屬無據。上訴人自九十七年四月二十六日負給付遲延責任，被上訴人於同年月二十九日再以函催上訴人於文到翌日起七日內，將價款連同逾期十日之遲延金，以現金一次給付，逾期將於催告期限屆滿翌日為解除契約，並沒收已繳之價款，上訴人於期限屆滿仍未為給付，則上開存證信函係附有停止條件之解除契約意思表示，依此系爭房屋買賣契約業於同年月十三日經被上訴人合法解除。而依系爭土地買賣契約第九條約定，因系爭房地有不可分之併存關係，自同予解除。上訴人主張系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約不能單獨解除，系爭房屋買賣契約解除效力不及於系爭土地買賣契約云云，並非可採。系爭買賣契約既已解除，上訴人依系爭買賣契約，請求被上訴人分別移轉如原判決附表所示之系爭房屋、停車位之所有權及系爭土地之應有部分，均無理由。備位之訴部分。依內政部公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第二十四條第三項違約之處罰規定，可知被上訴人因上訴人違反付款條件及方式，適用系爭房屋契約第十六條、土地契約第十條約定，沒收價款時，其沒收之金額最高不得超過房地總價款百分之十五。昌宜公司沒收曹月霞、陳威智、陳秀圓價金逾五十五萬三千五百元、五十五萬九千五百元、五十四萬九千元；曹郁妙沒收曹月霞、陳威智、陳秀圓違約金逾一百二十九萬一千五百元、一百三十萬八千元、一百二十八萬一千元部分，不得請求。又系爭房屋買賣契約第十六條及系爭土地買賣契約第十條約定沒收之款項，係懲罰性違約金。上訴人主張違約金過高且顯失公平，應予酌減，但未提出證據以實其說，其請求酌減至零元，洵非可採。則被上訴人就逾越上開部分予以沒收，應無法律上之原因，昌宜公司應返還曹月霞房屋價金四十四萬六千五百元、陳威智四十萬零五百元、陳秀圓三十九萬一千元；曹郁妙應返還曹月霞土地價金二萬八千五百元、陳威智八萬二千元、陳秀圓七萬九千元，應屬有據。逾此部分，洵非正當，不應准許，並說明上訴人其餘主張與舉證為不足採及無逐一論述之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。又上訴人向被上訴人買受系爭房地，本即負有給付價款義務，系爭房屋買賣契約第六條第四款、及土地買賣契約第五條第四款僅係關於上訴人得以貸款方式給付價金，及辦理貸款手續、貸款時間（房屋結構體完成後）暨違約時如何處理之約定，是項約定對上訴人尚無顯失公平情事。再者，兩造訂立系爭契約為九十五年間，依九十年九月三日內政部以內中地字第九○八三六二八號公告修正之預售屋買賣契約書範本第十九條第二項關於「貸款約定」內容所載，貸款差額不足，如係可歸責於買方時之補足差額，並未有如上訴人所稱須經過二個月買方始負遲延責任之明文，且上開範本亦僅供參考，難認有拘束力。上訴人執此稱系爭買賣契約約定，使上訴人受有不公平，依消費者保護法第十二條規定為無效等語，尚非有據。原判決雖未論述及此，亦不影響判決結果。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 七 月 三十一 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 劉 靜 嫻法官 林 金 吾法官 吳 麗 女法官 魏 大 喨本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 八 月 十二 日
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