最高法院民事判決 一○二年度台上字第一六二○號上 訴 人 龍駕汽車有限公司兼 法 定代 理 人 郭泰松上 訴 人 陳素惠共 同訴訟代理人 陳永誠律師上 訴 人 林昌明訴訟代理人 徐志明律師被 上訴 人 國防部總政治作戰局法定代理人 王明我上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○一年九月四日台灣高等法院第二審判決（一○○年度重上字第四五○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於㈠命上訴人郭泰松、陳素惠、林昌明拆屋還地；㈡命上訴人龍駕汽車有限公司遷出；㈢命上訴人郭泰松或龍駕汽車有限公司、陳素惠、林昌明給付損害金；㈣駁回上訴人龍駕汽車有限公司、郭泰松、陳素惠、林昌明之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊為坐落台北市○○區○○段○○段00000000地號國有土地之管理機關，民國五十二年間國防部為安置國軍官兵眷屬，同意提出申請之有眷無舍官兵於上開土地上興建房屋。訴外人祝炳炎、李延生、林其文經國防部總務局同意，由土地管理機關空軍總司令部提供上開土地供渠等三人興建房屋，並分別於六十一年七月十二日、五十七年八月二十七日、五十七年八月二十七日辦理總登記，依序取得門牌號碼台北市○○○路○段○○○號、一四七號、一五一號加強磚造二層樓房屋之所有權。嗣祝炳炎將一四五號房屋出賣與訴外人郭英，郭英再轉賣與上訴人郭泰松，郭泰松於該屋一樓設立上訴人龍駕汽車有限公司（下稱龍駕汽車公司）；李延生將一四七號房屋出賣與上訴人陳素惠開設東方美人美髮沙龍；林其文已死亡，一五一號房屋由林其文之子即上訴人林昌明分割繼承取得所有權，林昌明並將該屋一樓出租予第一審共同被告賴莉敏開設網路奇兵資訊社。空軍總司令部同意將房屋所坐落之土地借予祝炳炎、李延生、林其文興建上開房屋，就該土地有使用借貸契約存在。祝炳炎、李延生、林其文將一四五號、一四七號、一五一號房屋（下稱系爭房屋）分別讓與他人，依民法第四百七十條第一項規定，應認土地之使用借貸目的已使用完畢；且伊並未同意第三人使用系爭土地，林其文復已死亡，伊亦得依民法第四百七十二條第二款、第四款規定，終止使用借貸契約。伊業以起訴狀繕本之送達向林昌明為終止使用借貸契約之意思表示。郭泰松、龍駕汽車公司、陳素惠、林昌明占用系爭土地均無正當權源，並受有相當於租金之不當得利等情，依民法第七百六十七條、第一百八十四條第一項、第一百七十九條規定，求為命㈠郭泰松將第三○五地號土地上，如原審判決附圖（下稱附圖）Ｇ所示建物，面積九三平方公尺，附圖Ｈ所示雨遮、面積四平方公尺；第三六四地號土地上，如附圖Ｂ所示建物、面積一二平方公尺，附圖Ａ所示雨遮，面積八平方公尺拆除騰空，返還土地予被上訴人；㈡陳素惠將第三○五地號土地上，如附圖Ｉ所示建物、面積九七平方公尺，附圖Ｊ所示雨遮，面積四平方公尺；第三六四地號土地上，如附圖Ｄ所示建物、面積一二平方公尺，附圖Ｃ所示雨遮，面積一○平方公尺拆除騰空，返還土地予被上訴人；㈢林昌明將第三○五地號土地上，如附圖Ｋ所示建物、面積九六平方公尺，附圖Ｌ所示雨遮、面積四平方公尺，第三六四地號土地上，如附圖Ｆ所示建物、面積十一平方公尺，附圖Ｅ所示雨遮、面積七平方公尺拆除騰空，返還土地予被上訴人；㈣龍駕汽車公司自㈠所示建物、雨遮基地遷出；㈤郭泰松或龍駕汽車公司、陳素惠、林昌明自起訴狀繕本送達翌日起，至返還土地之日止，按月給付如附表一Ａ欄編號六、
七、八號所示金額之判決。（被上訴人對第一審共同被告賴莉敏請求部分，經原審判決賴莉敏敗訴，未據其聲明不服，已告確定。又被上訴人其餘請求，未繫屬本院，不予贅述）。
上訴人則以：空軍總司令部核發使用權同意書，提供系爭土地予祝炳炎、李延生、林其文興建房屋，空軍總司令部撥用土地准予建屋之行為，屬行政上之授益處分，祝炳炎、李延生、林其文未就系爭土地與空軍總司令部訂有使用借貸契約。祝炳炎、李延生、林其文係依撥地命令自費建屋，所建房屋屬被上訴人列管之眷舍，各該眷舍合法占有系爭土地，被上訴人欲收回眷舍之基地，應依國軍軍眷業務處理作業要點第九點規定，撤銷眷舍居住權，並循行政程序廢止原撥地建屋之授益行政處分，或註銷土地使用權同意書，始得收回。郭泰松及陳素惠雖非軍眷，依國軍老舊眷村改建條例第三條及第二十六條規定，應為相同處理。空軍總司令部核准祝炳炎、李延生、林其文建屋時，雙方未約定土地之使用方式，應至房屋不堪使用時止，始得收回土地。祝炳炎、李延生、林其文係以國民住宅貸款方式，自費興建國民住宅，得合法轉讓房屋所有權或出租第三人使用，郭泰松向祝炳炎、陳素惠向李延生買受一四五、一四七號房屋，林昌明繼承其父林其文之一五一號房屋之權利，均有權占有系爭土地。被上訴人依公告地價百分之十，計算給付相當於租金不當得利，亦屬過高等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人敗訴部分之判決一部予以廢棄，改判命郭泰松、陳素惠、林昌明依序將如附表一Ｃ欄編號一、三、四所示建物拆除騰空，將基地返還被上訴人；龍駕公司自如附表一Ｃ欄編號二所示建物基地遷出；郭泰松或龍駕汽車公司、陳素惠、林昌明，分別依序給付如附表一Ｃ欄編號六、七、八所示金額予被上訴人；及維持第一審所為被上訴人勝訴部分之判決，駁回郭泰松、龍駕汽車公司、陳素惠、林昌明之上訴，係以：系爭土地為中華民國所有，被上訴人為管理機關。第一四五號房屋（原為四○七建號建物）坐落於附圖所示Ａ、Ｂ、Ｇ、Ｈ土地上，為祝炳炎興建，於六十一年七月十二日取得所有權，六十二年間出賣予郭英，郭英於八十九年間轉賣予郭泰松，於同年五月五日辦理所有權移轉登記。第一四七號房屋（原為一九建號建物）坐落於附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｉ、Ｊ土地上，係李延生興建，於八十九年間出賣予陳素惠，於同年七月十三日辦理所有權移轉登記。第一五一號房屋（原為二○建號建物）坐落於附圖所示Ｅ、Ｆ、Ｋ、Ｌ土地上，係林昌明之父林其文興建，林其文死亡後，林昌明於九十六年十月二十二日辦理分割繼承登記取得該屋所有權。郭泰松為龍駕汽車公司負責人，於一四五號房屋一樓設立龍駕汽車公司；陳素惠於一四七號房屋開設東方美人美髮沙龍；賴莉敏於一五一號房屋開設網路奇兵資訊社等情，為兩造所不爭執。次查系爭土地原管理機關為空軍總司令部，該部於五十二年三月間出具土地使用權證明書及土地使用同意書予祝炳炎、李延生、林其文，同意渠等三人於系爭土地上興建鋼筋水泥二層國民住宅。國防部總務局於五十二年七月間檢附土地使用權證明書、同意書與圖樣、說明書、結構計算書、土地臺帳謄本、地籍圖、申請國民住宅名冊等相關文件，向台北市政府工務局申請營造執照，並代向台北市國民住宅興建委員會申請公教住宅貸款，經台北市政府工務局審查許可建築。系爭一四五號、一四七號、一五一號房屋既依序為祝炳炎、李延生、林其文自費興建，且郭泰松、陳素惠並未反證證明系爭房屋業經系爭土地管理機關列為公產管理，依國防部四十五年一月十一日公布之「國軍在台軍眷業務處理辦法」第二十九條規定，系爭房屋即非國有眷舍。而空軍總司令部當年為照顧其眷屬同意提供系爭國有土地供祝炳炎、李延生、林其文自費建屋，就系爭土地與祝炳炎等三人默示合意締結民法未定期限之使用借貸契約。至使用借貸契約訂定前之核定撥用土地之行為，屬於行政處分，如有爭議，應適用行政爭訟程序以求救濟。按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之；但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求，民法第四百七十條第一項定有明文。一四五、一四七、一五一號房屋於辦理總登記時，原為台北市○○區○○○段○○號，七十九年三月十二日變更為台北市○○區○○段○○段○○○○號、一九建號、二○建號（下稱原四○七建號建物、原一九建號建物、原二○建號建物）。一四五號房屋經測量結果，占用如附圖所示Ｇ、Ｂ土地，面積計一○五平方公尺，較原四○七建號建物占用三○五地號土地，面積四三點三八平方公尺，增加約二點五倍。一四七號房屋經測量結果，占用如附圖所示Ｉ、Ｄ土地，面積計一○九平方公尺，較原一九建號建物占有三○五地號土地，面積四三點二八平方公尺，增加約二點五倍。一五一號房屋經測量結果，占用如附圖所示Ｋ、Ｆ土地面積計一○七平方公尺，較原二○建號建物，占有三○五地號土地，面積四三點二八平方公尺，增加約二點五倍，有第一審法院勘驗筆錄、台北市松山地政事務所土地複丈成果圖可證。依該複丈成果圖與台北市建築管理處提供之建照圖說比對，原四○七、一九、二○建號建物之原有外牆均已滅失，僅一四五號房屋左後方留用部分磨石子外牆、一四五、一四七號房屋中間留用部分隔間牆、一五一號房屋留用右後方磨石子牆，原建物已喪失其構造上及使用上之獨立性，與現有房屋不具同一性，祝炳炎、李延生、林其文就系爭土地借用目的業已使用完畢，應依民法第四百六十七條第一項規定，將系爭土地返還予被上訴人。縱使用借貸期限尚未屆滿，然借用人非經貸與人之同意，不得允許第三人使用借用物，民法第四百七十六條第二項定有明文。祝炳炎將一四五號房屋轉賣予郭泰松，郭泰松於一樓設立龍駕汽車公司；李延生將一四七號房屋轉賣陳素惠開設東方美人美髮沙龍，祝炳炎、李延生未經被上訴人同意，將系爭房屋出賣並移轉占有予郭泰松、陳素惠，使郭泰松、陳素惠占有使用系爭土地，被上訴人依民法第四百七十二條第二款規定終止使用借貸契約，即屬有據。又借用人死亡者，貸與人得終止契約，民法第四百七十四條第四款亦有明文。林其文已死亡，由其子林昌明繼承取得一五一號房屋所有權，被上訴人依上開規定終止使用借貸契約，亦屬有據。如附表一Ａ欄編號一、三、四所示之建物、雨遮，占用系爭土地，均屬無權占有。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，而租用基地建築房屋並有準用，亦為土地法第一百零五條、第九十七條第一項所明定。郭泰松與龍駕汽車公司就如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｇ、Ｈ土地、陳素惠就如附圖所示Ｃ、Ｄ、
Ｉ、Ｊ土地，林昌明就如附圖所示Ｅ、Ｆ、Ｋ、Ｌ土地，均屬無權占有，因而獲有占有使用之利益，並致被上訴人受有損害。審酌系爭土地位置、交通便捷、生活機能完足，且房屋供營業使用等情，以系爭土地公告地價年息百分之十計算渠等所受不當得利為適當。依郭泰松、陳素惠、林昌明分別占有土地之面積計算，渠等各應返還相當於租金之不當得利，如附表五所示。郭泰松與龍駕汽車公司就其給付負不真正連帶債務。從而，被上訴人依民法第七百六十七條、第一百八十四條第一項、第一百七十九條規定，請求郭泰松、陳素惠、林昌明依序將附表一Ａ欄編號一、三、四所示建物拆除，返還占用之土地予被上訴人；龍駕汽車公司自附表一Ａ欄編號二所示之建物之基地遷出；郭泰松或龍駕汽車公司、陳素惠、林昌明，分別依序給付如附表一Ａ欄編號六、七、八所示金額，郭泰松或龍駕汽車公司就其給付，其中一人為給付，其他一人即免為給付，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按使用借貸為債之契約，除有特別情事外，其效力不及於契約當事人以外之第三人。空軍總司令部與祝炳炎、李延生、林其文就系爭土地有未定期限之使用借貸契約存在，為原審認定之事實。是兩造既均非該使用借貸契約之當事人，能否謂被上訴人得終止該使用借貸契約，自滋疑問。原審謂被上訴人業已終止該使用借貸契約，已有可議。次查系爭土地面積較祝炳炎、李延生、林其文原興建房屋占有土地之面積，雖各增加約二點五倍，惟祝炳炎、李延生、林其文倘係於使用借貸關係存續中改建、擴建或重建原四○七、一九、二○建號房屋為一四五、一四七、一五一號房屋，可否謂原四○七、一九、二○建號房屋已不存在，該使用借貸契約依借用目的已使用完畢，亦非無疑。原審就上開事項未調查審認，遽謂祝炳炎、李延生、林其文與被上訴人間就系爭土地之使用借貸契約借用目的已使用完畢，亦有未合。又借用人死亡者，應對原借用人之全體繼承人為終止之意思表示，始生合法終止之效力。系爭使用借貸契約之貸與人曾否對林其文之全體繼承人為終止之意思表示，攸關該契約已否終止，原審未遑詳查，逕謂該契約已終止，尚嫌速斷。再一四五號房屋之所有人係郭泰松，則占有土地之人自為郭泰松，乃原審竟認龍祥汽車公司無權占有一四五號房屋坐落之土地受有相當於租金之不當得利，命龍祥汽車公司給付被上訴人相當於租金之不當得利，即有未洽。上訴論旨，指摘上開於其不利部分之原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 八 月 二十九 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 李 慧 兒法官 阮 富 枝法官 彭 昭 芬法官 葉 勝 利本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 九 月 十 日
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