最高法院民事判決 一○二年度台上字第一九八七號上 訴 人 賴 宣 妤訴訟代理人 黃 慧 萍律師被 上訴 人 玉川溫泉大廈管理委員會法定代理人 吳江寶珠上列當事人間請求確認所有權等事件，上訴人對於中華民國一○一年九月二十日台灣高等法院第二審判決（一○○年度上字第一○一五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人係民國000年0月00日出生，現已成年，得獨立為訴訟行為，毋庸贅列其父母賴清龍、黃麗卿為其法定代理人，合先敘明。
其次，上訴人主張：伊曾祖母賴玉琳前於七十三年間與訴外人洪明哲、吳榮霖（下稱洪明哲等二人）簽約合建，約定賴玉琳提供坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號等土地，由洪明哲等二人經營之慶安建設股份有限公司（下稱慶安公司）提供建築資金，承攬興建玉川溫泉大廈（下稱玉川大廈）。賴玉琳依約分得左側Ａ、Ｂ、Ｃ三棟房屋，雖申請建築執照時，因原設計該大廈地下一、二樓為商場（店鋪），而將其中Ａ棟一樓房屋（下稱系爭建物）設計為門廳，惟慶安公司另在Ｆ棟房屋前方設計大廈入口門廳（下稱甲門廳），且賴玉琳於取得玉川大廈地下一層、地下二層及系爭建物全部權利（含慶安公司嗣於七十六年七月九日讓與之百分之六十七權利）後，旋重新規劃地下一、二層建物、分割為小套房，將系爭建物通往地下一層之樓梯拆除，填平一樓地面，並陸續出售地下一層及二層房屋，該等住戶均使用甲門廳及樓梯進出。系爭建物在建造執照範圍內，有獨立之門牌及出入口，為獨立所有權之標的物，建竣後即由賴玉琳管理使用，未曾開放作公共進出門廳。嗣賴玉琳於八十四年七月四日將系爭建物贈與伊，仍由賴玉琳及伊家人使用。詎被上訴人否認伊對系爭建物之所有權與使用權，指系爭建物係玉川大廈之公共空間等語，爰依民法第七百六十七條、第九百六十二條等規定，求為確認系爭建物之所有權、使用權、處分權屬於伊所有，被上訴人不得有干擾或妨害伊就系爭建物之使用、收益、處分、施工、修繕行為之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
被上訴人則以：玉川大廈原始建築藍圖即標明系爭建物為門廳，屬區分建築物所有人共同使用性質，該建物僅有行政管理之門牌登記，欠缺定著物之獨立性，不得為單獨所有權之客體。慶安公司以其名義申領建築執照，原始取得系爭建物所有權，嗣將系爭建物及地下一、二層應有部分百分之六十七讓售與賴玉琳，並非約定系爭建物為賴玉琳單獨所有，縱有該約定，亦與系爭建物公用性質有悖，依法無效等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人之曾祖母賴玉琳於七十三年間與洪明哲（即慶安公司負責人）等二人簽約合建，約定賴玉琳提供土地，洪明哲等二人提供資金起造房屋，賴玉琳取得合建房屋百分之三十三，洪明哲等二人取得其餘百分之六十七，建造執照之起造人名義由房屋分得人指定。合建房屋（玉川大廈）建築平面圖標示系爭建物位在Ａ棟地上一層，規劃用途為門廳，設有通往地下一層之樓梯一座，並與玉川大廈一樓區分所有建物前之走廊相通；申請起造人為賴玉琳及慶安公司。玉川大廈另設有甲門廳，該門廳內有通往樓上、樓下之樓梯各一座。該大廈辦理第一次所有權登記後，系爭建物通往地下一樓之樓梯被封閉，並設置門扇充為住家使用等情，為兩造不爭之事實。按申請建物所有權第一次登記，應提出建物平面圖、位置圖及使用執照。其有下列情形之一者，並應添附其他相關文件：區分所有之建物申請登記時，如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書（七十九年六月二十九日修正前土地登記規則第七十條第一項第一款規定）。查玉川大廈申請建造執照時，系爭建物及地下一至三層建物，均以賴玉琳及慶安公司為共同起造人，並未載明其權利範圍，慶安公司於申請建物所有權第一次登記時，亦未提出系爭建物由賴玉琳取得之分配文件；參以賴玉琳嗣於七十六年七月九日猶與慶安公司締約向該公司買受系爭建物所有權持分百分之六十七，自難認系爭建物係賴玉琳因合建分配而原始取得。況所有權之標的物須具獨立性，數人區分一建築物而各有其一部分，必須該被區分之部分在構造上及使用上均具有獨立性，並以所有權客體之型態表現於外部，始得作為建築物區分所有權之客體。系爭建物現況固有頂板、牆壁及大門與玉川大廈其他部分及外界區隔，惟依玉川大廈建築檔案平面圖所示，該建物規劃用途為門廳，內設有通往地下一層之樓梯，並有與玉川大廈一樓區分所有建物前之走廊相通之門扇，在客觀上與地下一層及地面一樓未完全遮斷、區隔，無法排他使用，且原擬辦理系爭建物第一次登記於七十五年十月二十二日測量之成果圖，亦記載系爭建物主要用途為「共同使用部分」，性質上屬玉川大廈之公用部分，顯不具構造及使用上之獨立性；觀佐玉川大廈使用執照所載，該大廈一樓與地下一、二層均係作為一般零售業使用，地下三層為防空避難室兼停車場，且系爭建物與地下一至三層建物，均以賴玉琳與慶安公司為共同起造人，系爭建物迄未辦理區分所有權登記等情，亦難謂系爭建物係以所有權客體之型態表現於外部；足見系爭建物不備得為區分所有權專有部分之要件，不得為區分所有權之標的，賴玉琳無從原始取得系爭建物之區分所有權。其次，玉川大廈辦理建物第一次登記時，就第一層共同使用部分僅登記三九點八九平方公尺，雖未包括系爭建物，惟系爭建物為玉川大廈之門廳，於構造上及使用上無獨立性，具供該大廈全體住戶公共使用性質，已如前述，依民法第七百九十九條前段規定，應屬玉川大廈全體區分所有權人所共有，不得單獨為所有權之客體，雖未辦理共用部分之第一次所有權登記，亦無礙其附屬於玉川大廈區分建築物，為區分所有權人共有之性質，雖可依共有部分之經濟目的加以使用，但性質上不得請求分割，且與區分所有物之專有部分在使用目的上成為一體，不得與其專有部分分離單獨移轉或處分，是慶安公司及賴玉琳均不得單獨處分之。再按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。九十八年一月二十三日修正前民法第八百二十條第一項定有明文。查系爭建物既為玉川大廈全體區分所有權人共有，則封閉通往地下一層之樓梯，並變更為非門廳用途使用，係屬共有物管理之方法，應由共有人共同為之，且應依建築法第七十三條規定，辦理使用執照變更後，始得為之。慶安公司或賴玉琳均無封閉上開樓梯，變更門廳用途為住宅之權限，自不得憑上開變動現狀，即認系爭建物已具構造上及使用上之獨立性，得為區分所有建物所有權之客體。另上訴人主張系爭建物係由賴玉琳保留專用一節，為被上訴人所否認，上訴人復未舉證證明慶安公司與各承購戶約定系爭建物由賴玉琳專用，或玉川大廈之區分所有人同意系爭建物由賴玉琳專用，不能認為共有人間已有分管協議存在。綜上，系爭建物為玉川大廈之共用部分，為該大廈全體區分所有權人共有，不得與區分所有建物分離，而成為單獨所有權之客體，慶安公司及賴玉琳均未取得專有所有權，自無從將所有權或事實上處分權移轉予上訴人。上訴人主張其受賴玉琳贈與系爭建物，請求確認就系爭建物有所有權、事實上處分權，並請求被上訴人不得干擾或妨害其行使對該建物之使用等權利，難認有理等詞，為其判斷之基礎。
按合建契約屬承攬性質者，地主與建方得各自取得契約約定分得房屋之原始所有權。合建房屋如屬區分所有之建物，除契約另有特別約定外，地主與建商除分別取得區分所有建物之單獨所有權外，就共同使用部分則取得共有權利。查賴玉琳與慶安公司負責人洪明哲等二人於七十三年間簽約合建，約定賴玉琳提供土地，洪明哲等二人提供資金起造房屋，依比例分別取得合建房屋（玉川大廈），建造執照之起造人名義由房屋分得人指定。系爭建物於起造之初，係規劃用途為門廳，設有通往地下一層之樓梯一座，並與大廈一樓區分所有建物前之走廊相通；申請起造人為賴玉琳及慶安公司等情，為原判決認定之事實。果爾，如上開合建契約具承攬性質，則玉川大廈建峻辦理第一次所有權登記前，該大廈房屋所有權似應分屬地主賴玉琳與建商慶安公司所有，且該大廈之公共設施亦為全體區分所有權人即賴玉琳及慶安公司所共有。上訴人主張玉川大廈建築時，原規劃地下第一、二層為一般零售業，故特別設計系爭建物及室內樓梯之出入口，供地下第一、二層商場使用，該設計並非法令或安全規則要求該大廈應另設門廳或樓梯所致，非該大廈整體之公共設施。嗣賴玉琳取得系爭建物及地下第一、二層建物全部所有權（或處分權），即請建商重行規劃，辦理變更，分割為住家使用，該二層建物從未作商業使用；慶安公司與賴玉琳為玉川大廈之全體所有權人，所為系爭建物由賴玉琳專用之約定乃合法有效等語（見一審簡易庭卷第一三○至一三一頁、原審卷第三○至三一頁、第一四六至一四七頁），參諸玉川大廈另有甲門廳及樓梯出入，系爭建物原始設計之室內梯僅有通往地下一層之樓梯，並無通往地上二樓之樓梯，該樓梯相對位置僅地下一、二層有樓梯，地下三層並無樓梯，及玉川大廈建築時之建築法規規定，商場（一般零售業）自樓面居室之任一點至樓梯口之步行距離不得超過三十公尺，系爭建物之樓梯為地下一、二樓一般零售業所必須檢討設置，系爭建物之使用如與原核定不合之變更者，應申請變更使用執照。慶安公司未辦理系爭建物及地面層、地下第一、二層建物之用途變更，即申領玉川大廈使用執照，並據以辦理該大廈區分所有及共有部分建物之第一次所有權登記，系爭建物部分迄未辦理第一次所有權登記等情（見原審卷第六二頁、六三頁、一○四頁、一○五頁之各層平面圖、一審卷第一七一頁台北市建築管理處函、一審簡易庭卷第二五至二六頁使用執照存根），則上訴人主張系爭建物並非玉川大廈「必要」之公共設施，是否全然無據，即非無研酌之餘地。原審未定性合建契約性質，釐清系爭建物之原始所有權歸屬，探求系爭建物規劃為門廳及嗣後取消該門廳設計改為私人專用之原委，究係違背建築管理之行政法規，或系爭建物性質係屬不得變更之必要公共設施，致未為所有權登記；且無視系爭建物變更實際用途後之使用現狀，即以該門廳設計，認定系爭建物欠缺構造上及使用上之獨立性，不得為區分所有建物所有權之客體，已有未洽。又倘系爭建物為玉川大廈共有部分，上訴人稱慶安公司與賴玉琳合意將系爭建物地下一、二層建物用途由原商業用變更為住家使用，並系爭建物即由賴玉琳專用（不再作門廳使用），且斯時慶安公司及賴玉琳即玉川大廈全體所有權人之情，果非虛妄，則該合意是否無共有人間協議分管之效力？嗣陸續買受玉川大廈房屋之區分所有人，得否不受該分管協議拘束，亦非無疑，原審未予究明，即為上訴人不利之認定，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查，若系爭建物屬玉川大廈全體區分所有權人所有，賴玉琳與慶安公司間分管協議有效，賴玉琳專用範圍應否受有不影響原供公共使用目的之限制？案經發回，宜併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 十 月 二十三 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 魏 大 喨法官 林 恩 山法官 林 金 吾法官 劉 靜 嫻本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 十一 月 四 日
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