最高法院民事判決 一○二年度台上字第一一五○號上 訴 人 朱枝茂訴訟代理人 林清源律師被 上訴 人 周廣星祭祀公業兼 法 定代 理 人 周献堂被 上訴 人 周明德
張福本將星開發股份有限公司上 列一 人法定代理人 練成器被 上訴 人 周寶同
周信男鄧昭英中國人壽保險股份有限公司上 列一 人法定代理人 王銘陽被 上訴 人 禾和開發事業有限公司法定代理人 張永平
胡其龍（即和恕建設股份有限公司之指定代表人）胡立三被 上訴 人 世祺股份有限公司法定代理人 李後政律師被 上訴 人 永鴻股份有限公司法定代理人 張信園被 上訴 人 練成瑜上列當事人間請求優先承買土地等事件，上訴人對於中華民國一○二年三月十二日台灣高等法院第二審更審判決（一○一年度上更㈤字第七號、一○一年度上更㈠字第八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段○○段○○○○○地號、面積一二一平方公尺土地（下稱系爭土地），原為被上訴人周廣星祭祀公業所有，於日據時代即已建有門牌號碼台北市○○路○段○巷○弄○號房屋（下稱系爭房屋）。伊於民國七十三年十月間取得系爭房屋所有權，並向周廣星祭祀公業不定期限承租系爭土地作為基地使用。詎周廣星祭祀公業派下員即被上訴人周献堂、周寶同、周信男（下稱周献堂等三人）於七十四年七月十五日出賣包括系爭土地在內之分割前同小段五四六、五四五、五六○、五六一、五七九地號土地（下稱五筆土地）予被上訴人鄧昭英時，未通知伊行使優先購買權，並於八十三年八月二十三日將分割前五四六地號土地所有權移轉登記予鄧昭英，鄧昭英於同日移轉所有權登記予被上訴人張福本，張福本於八十三年九月十二日移轉登記予被上訴人中國人壽保險股份有限公司（下稱中國人壽公司），中國人壽公司於八十四年六月十四日移轉登記予被上訴人練成瑜，練成瑜於八十四年七月十五日移轉登記予被上訴人禾和開發事業有限公司、世祺股份有限公司、永鴻股份有限公司（以下分稱禾和公司、世祺公司、永鴻公司，合稱禾和公司等）共有，禾和公司等於八十五年十月二十四日又移轉登記予練成瑜，練成瑜於八十六年一月二十一日申請就系爭房屋占用五四六地號土地部分辦理分割，新增五四六─一地號土地即系爭土地，於八十八年十月二十六日將系爭土地所有權移轉登記予中國人壽公司，中國人壽公司於九十年八月二十日將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人將星開發股份有限公司（下稱將星公司），將星公司於九十一年五月十三日復將系爭土地所有權移轉登記予練成瑜，練成瑜於九十二年六月二十日將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人周明德。上開各次移轉行為，依土地法第一百零四條規定，均不得對抗伊，伊得請求塗銷被上訴人上開各次所有權移轉登記，及請求依周獻堂等三人與鄧昭英間買賣契約之同一條件購買系爭土地。惟被上訴人均否認伊就系爭土地有優先購買權，此項法律關係之存否即有不明確，致伊在私法上之地位有受侵害之危險，而有待確認判決予以除去等情，求為確認伊就系爭土地有優先購買權存在，命被上訴人塗銷上開各次所有權移轉登記，及命周獻堂等三人依系爭土地出售與鄧昭英之相同條件，即以買賣總價新台幣（下同）一億三千八百二十萬元除以五筆土地總面積四千五百七十平方公尺，每平方公尺三萬零二百四十元七角計算之價金三百六十五萬九千一百二十四元七角與伊訂立買賣契約，並將系爭土地移轉登記為伊所有之判決。
周廣星祭祀公業、周献堂、張福本、練成瑜、將星公司、周明德則以：上訴人於七十三年十月二十二日系爭房屋移轉登記為所有人後，才承租系爭土地，非租地建屋，無土地法第一百零四條所定之優先購買權。縱上訴人有優先購買權，其於原法院八十五年度重上字第八四號拆屋還地事件審理時，已知悉系爭土地之買賣條件，然未於相當期限內表示以同一條件購買，應視為放棄優先購買權。且系爭土地多次轉讓，上訴人遲至近七年後，始提起本訴，其權利之行使，有違民法第一百四十八條之誠信原則。張福本承擔鄧昭英之買賣契約，並給付價金六億二千五百四十九萬三千一百二十七元，上訴人應按每平方公尺約十三萬六千八百六十九元之條件購買，爰以之主張同時履行抗辯權。系爭土地於八十六年一月二十一日始自五四六地號土地分割，上訴人不得請求塗銷上開日期前系爭土地之所有權移轉登記等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：按房屋所有人租地自建，或向前手購屋承租基地，均有土地法第一百零四條之適用，以維護建築物之經濟價值，並簡化法律關係。系爭房屋於日據時期昭和十六年三月二十四日辦理所有權登記為訴外人林春生所有，嗣依序移轉登記予訴外人高橋留子、中華民國、台灣省所有，台灣省並向周廣星祭祀公業管理人周財承租系爭土地分割前之五四六地號土地（包含系爭土地），辦理地上權登記，存續期間自三十六年六月一日起至四十六年五月三十一日止，地租每月每坪三角，期滿後周廣星祭祀公業收取租金至五十九年十二月三十一日止。嗣管理機關台灣省物資局於七十三年間委託台灣土地銀行標售系爭房屋連同基地承租權，由上訴人得標買受，七十三年十月間辦竣所有權移轉登記。周廣星祭祀公業不爭執其不定期限出租系爭土地予上訴人作為系爭房屋之基地使用，及含系爭土地在內之五筆土地所有權歷次移轉登記及分割情形。上訴人與周廣星祭祀公業間，就分割前五四六地號土地，有不定期租賃關係存在。縱其係於七十三年十月間始承租系爭土地，依土地法第一百零四條規定，仍得行使優先購買權，惟不得異於買賣契約所約定之買賣標的、範圍、價金、付款方式等條件，否則不生合法行使優先購買權之效力。周献堂等三人前於七十三年九月二十三日與張福本簽訂合約書出售五筆土地，鄧昭英乃與張福本於七十七年九月十四日簽立協議書，約定鄧昭英將七十四年七月十五日買賣契約之權利及對於周献堂等三人應履行之義務，均讓與張福本，鄧昭英不得再本於該買賣契約向周献堂等三人主張權利。鄧昭英、張福本另與周献堂等三人於七十七年十二月二十二日簽訂協議書，約定鄧昭英就其買賣契約之權利義務概括讓與張福本，由張福本為契約承擔，張福本指定五筆土地所有權先移轉登記予鄧昭英，再移轉登記予自己，鄧昭英不得向周献堂等三人主張買賣契約之權利，周献堂等三人亦不得請求鄧昭英給付。查七十四年七月十五日土地買賣契約書約定買賣標的為五四五地號面積一○五一平方公尺、五四六地號面積一○三六平方公尺、五六○地號面積七○九平方公尺、五六一地號面積六五六平方公尺、五七九地號面積一一一八平方公尺所有權全部，買賣價款為一億三千八百二十萬元，不包括應由鄧昭英負擔之處理地上物拆遷補償、移轉登記、印花稅及代書費，五筆土地係合併出售，未約定每筆土地之買賣價金及每坪單價。張福本承擔契約後，另支出地上物處理及拆遷補償等費用五千一百八十七萬九千二百四十五元、書狀及登記費一百零三萬三千五百七十元，及為補正買賣契約效力，於辦理五筆土地所有權移轉登記前，與周廣星祭祀公業派下員簽訂合約書，支付土地增值稅一億六千三百十八萬五千九百零七元、周廣星祭祀公業所有派下員二億一千萬元、地價稅二千八百九十八萬二千五百三十二元、工程受益費二十一萬一千八百七十三元，均屬五筆土地之買賣價金。張福本於第一審九十二年八月十二日民事答辯㈠狀內敘明上開其購買條件，並提出土地買賣契約書、各次合約書、協議書、契約書、補充協議書為證，上訴人於當日收受書狀繕本，業已知悉此購買條件，卻仍主張按買賣總價一億三千八百二十萬元除以五筆土地總面積四五七○平方公尺計算，每平方公尺三萬零二百四十元七角，以價金三百六十五萬九千一百二十四元七角與周廣星祭祀公業就系爭土地訂立買賣契約，顯非依同樣條件行使優先購買權，與土地法第一百零四條第一項規定有違，不生合法行使優先購買權之效力。故上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權存在、命被上訴人塗銷上開歷次所有權移轉登記，及命周廣星祭祀公業以總價三百六十五萬九千一百二十四元七角與上訴人訂立系爭土地買賣契約，並於上訴人履行時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，為無理由，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按土地法第一百零四條第一項前段規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。原審既認上訴人自七十三年起承租系爭土地，周廣星祭祀公業於七十四年七月十五日出賣包括系爭土地在內之分割前五四六地號等五筆土地，上訴人得依上開法條規定優先購買系爭土地。則周廣星祭祀公業出賣系爭土地之條件為何，其價金若干，自攸關上訴人是否以同樣條件為優先購買之表示。乃原審就上開事項未調查審認，遽以周廣星祭祀公業出賣五筆土地之條件包括約定價款一億三千八百二十萬元、地上物處理與拆遷補償等費用五千一百八十七萬九千二百四十五元、書狀與登記費一百零三萬三千五百七十元、土地增值稅一億六千三百十八萬五千九百零七元、給付周廣星祭祀公業派下員二億一千萬元、地價稅二千八百九十八萬二千五百三十二元、工程受益費二十一萬一千八百七十三元，共計五億九千三百四十九萬三千一百二十七元，上訴人依約定價款一億三千八百二十萬元，按五筆土地面積四千五百七十平方公尺，計算每平方公尺為三萬零二百四十元七角，以三百六十五萬九千一百二十四元七角表示優先購買，非以同樣條件為之，於法未合，進而為上訴人不利之判決，已有可議。次查首開法條第二項規定，優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。則於周廣星祭祀公業將出賣系爭土地之條件通知上訴人，或上訴人已確知該項條件前，可否謂上訴人能為依同樣條件優先購買之表示，其以自己計算之價金為優先購買之表示，係非依同樣條件為之，尚非無疑。原審未查明周廣星祭祀公業已否將出賣系爭土地之條件通知上訴人，或上訴人確知該項條件，逕為判決，亦有未洽。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查原審似認上訴人就分割前五四六地號土地全部有不定期租賃關係，其得依土地法第一百零四條規定，就分割後之系爭土地行使優先購買權；周献堂等三人無權以周廣星祭祀公業名義與鄧昭英訂立七十四年七月十五日買賣契約（該契約已由張福本承擔）；上訴人請求塗銷所有權移轉登記，部分係對非登記名義人為之（見上訴人之聲明），案經發回，應併查明，以利判斷。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 六 月 二十 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 葉 勝 利法官 李 慧 兒法官 彭 昭 芬法官 阮 富 枝本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 六 月 二十八 日
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