最高法院民事判決 一○二年度台上字第一一五七號上 訴 人 張 慧 君
陳 金 發張 慧 豐林徐美珠陳江素嬌胡 延 年張 振 賢陳 錦 滄洪 建 裕共 同訴訟代理人 余 鐘 柳律師被 上訴 人 王 金 良
王 阿 屘康 文 宗林 國 政王 進 財王闕查某王 世 琦黃 英 豪廖王素雲王 新 發吳盧清玉楊 盧 雀盧 秀 卿盧 姿 含盧 沂 培盧 沂 郁盧 錦 鸞盧 秀 琴盧 建 彰盧 建 福盧卓秀娥盧 琴 鈴盧 伯 承盧 淑 珠林徐麗娥王徐胡碧郭 崇 宏王 俊 輝王 黃 金王 明 勳王 武 雄盧葉美惠王 麗 惠林 國 雄林 國 治林 麗 華陳林麗美林 麗 香王周玲霞黃 立 嵐王 獻 鐘朱盧麗雲盧 昭 明共 同訴訟代理人 陳 國 雄律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國一○一年五月十日台灣高等法院第二審判決（一○一年度上字第八九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於酌定地上權年租金（即主文第三項、第四項部分）及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊等共有之坐落台北市○○區○○段○○段○○○○地號土地（下稱系爭土地），於民國四十九年八月三日由當時之土地所有權人代表即訴外人王文孝、王德皇、王金章三人，與訴外人湯覺之簽訂土地租賃契約，湯覺之於五十二年六月十一日在系爭土地上設定地上權後建屋十戶（下稱系爭建物），分別出售上訴人，並按比例就系爭土地為上訴人個別之地上權登記。因上訴人為地上權登記後，自七十四年迄今未曾繳納任何地租，而系爭土地價值增加之幅度已非當時所能預料，若仍容任上訴人無償使用系爭土地享有利益，土地之相關稅負卻全由被上訴人及其他共有人負擔，顯失公平等情，爰依民法第八百三十五條之一第二項規定，求為自九十九年九月一日起酌定系爭土地之地上權租金為按系爭土地當年度申報地價年息百分之六計算之判決〔原審將第一審所為已於起訴前死亡之共同被上訴人盧錦霞勝訴部分廢棄，改判駁回其第一審之訴（此部分已確定），並准盧錦霞之繼承人王獻鐘、朱盧麗雲、盧昭明（下稱王獻鐘等三人）追加為原告〕。
上訴人則以：伊等購買系爭建物及其坐落土地之地上權時，湯覺之係以永久無償地上權出售，伊等因信賴土地登記謄本記載地上權存續期間為「不定期限」、地租或利息欄空白之公示、公信效果，受讓系爭土地之地上權。被上訴人因承繼其前手之權利，依民法第八百三十五條之一第二項規定，僅得請求按系爭土地當年度申報地價年息百分之二計算之租金等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為除王獻鐘等三人外其餘被上訴人勝訴部分之判決，駁回上訴人該部分之上訴，並為王獻鐘三人勝訴之判決，即定系爭土地地上權年租金為按系爭土地當年度申報地價年息百分之六計算，係以：系爭土地上之地上權未定有地租及期限，依土地登記謄本及地價謄本所示，系爭土地自五十三年起申報地價不斷調高，地價持續上漲，相關稅賦係由被上訴人所繳納，足見被上訴人之土地負擔增加，確非當時所得預料，上訴人無償使用系爭土地，顯失公平，是被上訴人依民法第八百三十五條之一第二項規定，請求酌定其地租，自屬有據。茲參酌土地法第九十七條第一項、第一百零五條規定，及基地之位置、工商業繁榮之程度、交通及生活之機能、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，系爭土地之年租金按上訴人地上權權利範圍酌定為按申報地價年息百分之六計算，尚屬合理適當，被上訴人之請求自屬有據，應予准許等詞，為其論斷之基礎。
按未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租，民法第八百三十五條之一第二項固定有明文。惟參酌其立法理由，該新增規定係基於情事變更法則及公平原則而來，即就無償提供土地所有人，因該土地租稅及其他費用負擔增加，非設定地上權當時所得預料時，該所有人得請求法院酌定地租，以平衡因土地負擔增加之不利益，似難概謂土地所有人除增加負擔之彌補外，更可取得與定有地租地上權相當之無法使用土地對價。查系爭土地之地上權原未定有地租，現因土地價值增加、申報地價增加，致被上訴人之租稅負擔隨之增加，非設定地上權當時所得預料，如仍由上訴人無償使用，顯失公平等情，為原審確定之事實，原審因認被上訴人得依民法第八百三十五條之一第二項規定請求法院酌定地租，固無可議。惟法院於酌定地租時，是否能於被上訴人因情事變更而就系爭土地在租稅及其他費用等負擔之增加程度外，另為斟酌，不無疑問。乃原審未就此等須斟酌事項為調查認定，徒以土地法第九十七條第一項、第一百零五條規定，及基地之位置、工商業繁榮之程度、交通及生活之機能、承租人利用基地之經濟價值及所受利益、鄰地租金等定有地租地上權租金之調整標準，認定系爭土地之年租金按申報地價年息百分之六計算為適當，依上說明，即有未洽。所為上訴人敗訴之判決，自屬難昭折服。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，聲明廢棄，非無理由。末查，本件係有關法院依民法第八百三十五條之一第二項規定酌定地租之爭訟事件，就應酌定之地租數額，屬法院裁量權行使之範疇，不受當事人聲明之拘束，附此敍明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 六 月 二十 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 淑 敏
法官 李 彥 文法官 吳 謀 焰法官 林 金 吾法官 沈 方 維本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 七 月 二 日
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