最高法院民事判決 一○二年度台上字第一三九二號上 訴 人 江明通訴訟代理人 王叔榮律師被 上訴 人 陸芳美
江庭芳江志成江金榜江幸幸江芬芬共 同訴訟代理人 陳銘釗律師上列當事人間請求移轉所有權登記事件，上訴人對於中華民國一○一年八月十五日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○○年度上字第四○七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決【命被上訴人連帶將坐落台中市○○區○村段○○○○號（民國九十年八月九日重測前地號為台中縣豐原市○○○○段○○○○號，下稱系爭土地）土地之所有權應有部分二一五九二七分之六五五七七移轉登記與上訴人】，改為判決駁回上訴人之訴，係以：上訴人與其長兄即被上訴人之被繼承人江木根為買賣系爭土地之一部，簽訂六十九年一月九日土地買賣合約書（下稱買賣契約），將系爭土地區分為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ七區，上訴人將其中編號Ａ、Ｂ、Ｄ區土地讓售與江木根。因系爭土地為田地，受當時法令限制，無法分割移轉，乃將系爭土地移轉登記與江木根，約定其保留未出售部分暫登記為江木根名下，俟日後得分割移轉時，江木根即分割移轉返還之。嗣Ｃ、Ｇ區亦由江木根輾轉買受取得所有權，其尚有部分所有權仍借名登記於江木根名下等情，為兩造不爭執之事實。上訴人主張Ｂ區土地面積為一三四．七五坪及其保留所有權部分除Ｆ區外，尚有Ｅ區道路地部分，則為被上訴人所否認，並辯稱江木根買受之Ｂ區土地面積為一九四．七五坪，Ｅ區為供兄弟共同使用之道路地，已經上訴人附負擔（維持供共同使用現狀）贈與江木根，上訴人保留部分僅有Ｆ區，不及於Ｅ區等語。查買賣契約就Ａ、Ｂ、Ｄ區土地之面積雖無記載，然締約當日買賣雙方共同簽立之價金收據明載江木根買受三一四．七五坪價金新台幣（下同）六十二萬九千五百元，上訴人如數收訖之旨，並無任何尚有其餘未付價金之保留註記，可認江木根買受之土地總面積為三一四．七五坪，扣除兩造不爭Ａ、Ｄ區土地面積各為一二○坪、六○坪，Ｂ區土地面積應為一三四．七五坪。綜觀買賣契約之記載、上訴人與江木根間請求確認（系爭土地）買賣關係不存在事件攻防爭點等，尚難認上訴人已將Ｅ區土地所有權無償讓與江木根，被上訴人上開辯詞，洵無可採。其次，買賣契約明文約定「因受現行法令限制，不能申請分割，全筆土地登記所有權人為甲方（即江木根），日後法令允許分割登記時，甲方無條件與乙方（即上訴人）分割登記之」，可見上訴人因締約當時農業發展條例第三十條「每宗耕地不得分割及移轉為共有」規定之限制，而將系爭土地其未出售部分借名登記於江木根名下。而江木根已於九十四年二月二日死亡，其與上訴人間之借名契約關係即歸消滅，被上訴人為江木根之繼承人，上訴人請求被上訴人返還借名登記權利，即非無據。揆買賣契約上開約定，乃就江木根應分割登記上訴人保留所有權部分之債務，附有「法令修改允許分割」之停止條件；參以修正前農業發展條例第三十條規定係並列耕地不得「分割」及「移轉為共有」二項限制，上開約定僅記述「分割」，未提及「移轉為共有」，暨上訴人與江木根各自管理使用保留、買受區域，足見其雙方期就系爭土地擁有各自獨立產權，無移轉共有之意。是上訴人僅得於法令允許分割時，請求被上訴人分割移轉系爭土地其所保留借名登記之Ｅ、Ｆ區合計共六五五‧七七平方公尺之特定土地，而不得請求將該特定土地換算為應有部分，請求移轉為共有。從而，上訴人依終止借名登記契約、繼承等法律關係，請求被上訴人連帶移轉登記系爭土地所有權應有部分二一五九二七分之六五五七七，尚非有理，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
按解釋契約，應以當事人立約當時之真意為準。而真意何在，除通觀全文，於文義上及論理上詳為推求外，並應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，以不失當事人之立約真意。查上訴人與江木根買賣系爭土地之一部，受買賣當時法令之限制，無法分割移轉，乃將系爭土地全部移轉登記與江木根所有，約定俟日後得分割移轉時，江木根即應分割移轉返還等情，為原判決認定之事實。果爾，以締約當時農業發展條例第三十條「每宗耕地不得分割及移轉為共有」之限制規定觀之，上訴人與江木根買賣當時，乃無法以「分割」或「移轉為共有」任一方式為買賣土地所有權移轉登記之履行；倘當時依上訴人出售面積與整筆面積比例計算應有部分移轉與江木根之「移轉為共有」方式為可行，上訴人與江木根是否會堅持「土地分割」方式，而捨該途，合意整筆土地移轉登記為江木根所有？若否，買賣契約所為「因受現行法令限制，不能申請分割，全筆土地登記所有權人為甲方，日後法令允許『分割登記』時，甲方無條件與乙方分割登記之」約定，該「分割登記」解釋上是否僅限於土地位置與面積之「土地分割」登記，而不包括所有權應有部分移轉之「產權分割」登記？並非無疑。自有詳為推求之必要。乃原審未察土地共有人非不得約定各自管理收益特定部分土地之情，徒憑上訴人及江木根各自管理收益系爭土地之一部，即論斷買賣契約約定之「分割登記」不及於「產權分割」之移轉為共有登記，已不免失之速斷。次按單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地。本院七十五年台上字第四○四號著有判例。準此，果上訴人與江木根約定之分割登記係指分割特定部分土地之移轉登記，而被上訴人有不能將該部分分割後移轉登記與上訴人之情形，上訴人是否仍不得請求被上訴人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與被上訴人共有該土地，非無研求之餘地。原審未察，遽以買賣契約約定之分割登記不包括移轉為共有登記，為上訴人不利之判決，亦有違誤。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。又系爭土地似已登記為被上訴人陸芳美單獨所有（見一審卷第二七頁土地登記第二類謄本），上訴人請求其餘被上訴人移轉登記，是否給付可能？案經發回，宜併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 七 月 二十四 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 魏 大 喨法官 林 恩 山法官 林 金 吾法官 劉 靜 嫻本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 八 月 五 日
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