最高法院民事判決 一○二年度台上字第二六號上 訴 人 黃世凱訴訟代理人 黃達元律師被 上訴 人 鍾日安訴訟代理人 鄭仁壽律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國一○一年二月七日台灣高等法院第二審判決（一○○年度上字第一一八九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊於台灣桃園地方法院（下稱桃園地院）九十九年度司執字第五二七八五號強制執行事件（下稱系爭執行事件），經拍賣標得系爭執行事件債務人鍾日煥所有坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地應有部分四分之一（下稱系爭土地）及其上五○○建號建物、五六一建號建物（下稱系爭建物）。詎被上訴人竟向桃園地院執行處表明其為系爭土地共有人（應有部分四分之一），而就系爭土地、建物行使優先承購權。然土地共有人之優先承購權，並不及於共有土地上所興建之建物，且系爭建物為農舍，於興建時即由當時土地全體共有人出具土地使用權同意書，同意鍾日煥使用系爭土地全部，共有人間已成立分管契約，並無土地法第三十四條之一立法理由所考量「共有土地使用困難」之情形，被上訴人自不得對系爭土地及建物主張優先承購權。又農業發展條例第十八條第四項乃強制規定，應優先土地法第三十四條之一規定之適用，被上訴人亦不得執以對系爭建物行使優先承購權等情。爰求為確認被上訴人就系爭執行事件所拍賣系爭土地、建物之優先承購權均不存在之判決。
被上訴人則以：伊為系爭土地之共有人，自得依土地法第三十四條之一第四項之規定，於上訴人標得系爭土地時主張優先承購，且依農業發展條例第十八條第四項規定，農舍應與其坐落土地一併移轉，系爭土地、建物既係合併拍賣，伊自應依照拍賣公告之記載，併對系爭土地及建物主張優先承購等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭土地為農牧用地，系爭土地與坐落於其上之系爭建物，原為訴外人鍾日煥所有，由上訴人於系爭執行事件以新台幣五百二十萬元之價格拍定，經桃園地院通知被上訴人就系爭土地及建物行使優先承購權，被上訴人為系爭土地共有人，於民國一○○年五月二日向該院表明願優先承購之事實，既為兩造所不爭，則被上訴人依土地法第三十四條之一第四項規定，自得就系爭土地主張優先承購。至鍾日煥於系爭土地上建造系爭五○○建號建物時，系爭土地之原共有人固曾出具土地使用權同意書，同意鍾日煥於系爭土地建造農舍，亦無礙被上訴人於鍾日煥處分系爭土地時，得行使優先承購權。又土地法第三十四條之一之立法意旨無非為簡化共有關係，以達成促進土地利用之目的，促使共有物有效利用，共有之土地縱已達成分管之約定，亦無排斥賦予共有人優先承購土地之權利。次查系爭五○○建號建物係農舍，另系爭五六一建號建物為系爭五○○建號建物之增建部分，使用上無從分離，經濟上亦無從分別處分，為系爭五○○建號建物所有權之一部，復為上訴人所不爭。而農業發展條例第十八條第四項中段既規定，農舍應與其坐落用地併同移轉，則被上訴人就系爭建物坐落之系爭土地，依上開規定，自得與系爭建物併同主張均有優先承購權。上訴人雖主張被上訴人原僅得就系爭土地優先承購，而不得優先承購系爭建物，被上訴人就系爭土地及建物即不得主張優先承購云云。惟農業發展條例係為因應農地之特殊情形所設，該條例所未規定者，仍無排除土地法規定之適用。被上訴人依法就系爭土地既有優先承購權，為落實農業發展例第十八條第四項農舍應與其坐落用地併同移轉之規定，被上訴人就系爭土地之優先承購權，自應及於系爭建物。否則共有人如於共有土地興建農舍後，反而排除土地法第三十四條之一第四項規定之適用，顯非農業發展條例第十八條第四項之立法目的。況桃園地院在拍賣系爭土地及建物時，已於拍賣公告備註欄載明：系爭土地、建物合併拍賣，共有人有優先承購權，如基地共有人於拍賣主張上開土地優先承購權，應依拍賣條件，連同地上房屋一併承買，不得選擇土地部分優先承購等語。足見上訴人於標買系爭土地、建物時，已知悉系爭土地之共有人得優先承購系爭土地及建物，亦無損及上訴人權益。至上訴人另主張鍾日煥於系爭土地、系爭建物遭查封後，為保有該土地及建物，由訴外人羅胡生妹、羅春珠製造假債權，再借用被上訴人名義行使優先承購權云云，不惟為被上訴人否認，上訴人復未能舉證以實其說，且與被上訴人得否就系爭土地、建物主張優先承購無涉。從而，上訴人據以訴請確認被上訴人就系爭執行事件所拍賣系爭土地、建物之優先承購權均不存在，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘攻擊防禦方法及證據，不再予以論述之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
查共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第三十四條之一第四項定有明文，揆其立法目的，無非在第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以限制共有人人數增加，簡化共有關係，俾促進土地利用，發揮其經濟效益（該條項立法理由及本院七十二年台抗字第九四號判例參看）。又八十九年一月二十六日修正公布之農業發展條例第十八條第四項中段規定：農舍應與其坐落用地併同移轉，尋繹其立法旨趣，乃為保護農地所有人與農舍所有人之權益，調和農舍與農地之利用關係，使農舍所有權與農地利用權得為結為一體，以維持農舍所有權之安定性，避免農舍與農地分離，致危害農業經濟，並造成法律關係之複雜，有違該條例為確保農業永續發展及促進農地合理利用之目的（該條例第一條參看）。準此，農地共有人於出賣其農地應有部分及坐落該農地上之農舍時，土地法第三十四條之一第四項規定之文義，雖未將土地（農地）應有部分及所坐落之農舍之類型涵蓋在土地共有人優先承購權內，惟綜觀上開土地法第三十四條之一第四項及農業發展條例第十八條第四項中段規定之原規範意旨，乃屬漏洞，自應依漏洞補充之方法作目的性擴張，透過其包括作用，將土地法第三十四條之一第四項規定所取得之優先承購權範圍，擴及於農地之應有部分及該農地上所坐落之農舍，以符合並貫徹該二條項立法之規範目的，初與農地之共有人就該農地之使用有無為分管之約定無關。原審本此見解，因以上開理由而為上訴人不利之論斷，經核於法洵無違誤。又證據調查原由審理事實之法院衡情裁量，若認事實已臻明瞭，自可即行裁判，無庸再為調查。上訴人主張鍾日煥為保有系爭土地及建物，由訴外人製造假債權，再借用被上訴人名義行使優先承購權一節，原審認與被上訴人得否就系爭土地、建物主張優先承購無涉，已無再調查之必要，亦無違背法令可言。上訴論旨，執此並以原審適用法律之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 一 月 九 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 顏 南 全
法官 王 仁 貴法官 鄭 傑 夫法官 陳 玉 完法官 林 大 洋本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 一 月 二十二 日
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