最高法院民事判決 一○二年度台上字第二九一號上 訴 人 陳言新訴訟代理人 施竣中律師被 上訴 人 李美惠上列當事人間所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國一○○年十一月二十二日台灣高等法院第二審判決（一○○年度重上字第一一四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人之上訴（即就第一審命其給付逾期違約金新台幣壹佰伍拾萬元之上訴）部分暨該訴訟費用之裁判廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：兩造於民國九十八年九月三十日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由伊以總價新台幣（下同）二千四百萬元，向上訴人購買坐落臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○○號二樓建物及其基地（下稱系爭房地），並簽訂代辦履約保證委任契約書，委由訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）代辦履約保證、買賣價金之經收保管。伊已依約交付第一次款（簽約款）二百四十萬元、於九十八年十月三十日再給付第三次款（完稅款）二百四十萬元，合計四百八十萬元予安信公司，上訴人應辦理系爭房地所有權移轉登記手續，詎上訴人聲稱因可歸責於訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義公司）之事由，撤銷系爭買賣契約，並要求停止辦理過戶事宜，經伊以存證信函催告其履約，未蒙置理。嗣後系爭房地遭他債權人向台灣台北地方法院（下稱台北地院）聲請查封、拍賣，伊乃於一○○年五月三十一日解除契約。依系爭買賣契約第十條第一項㈠之約定，上訴人應給付自兩造約定最後交屋日九十八年十一月十六日之翌日即同月十七日起至一○○年五月三十日止，按日以四千八百元計算，合計二百六十八萬八千元之賠償。另因系爭房地被拍定，伊為訴之變更，按上開契約書第十條第一項㈡之約定，伊得請求上訴人返還伊已付款項四百八十萬元之二倍即九百六十萬元，經扣除伊得向安信公司成屋履約保證專戶領回之四百八十萬元，伊尚得請求上訴人給付四百八十萬元並加計自一○○年六月一日起算之法定遲延利息等情。爰求為命上訴人如數給付，變更之訴部分並加計法定遲延利息之判決。（原判決認被上訴人之請求有理由，惟以兩造約定之違約金過高，將二百六十八萬八千元、四百八十萬元之違約金分別酌減為一百五十萬元、四百萬元，酌減部分未據被上訴人聲明不服，已告確定）。
上訴人則以：伊在信義公司民生店業務員陳冠志遊說下，同意以總價二千四百八十萬元出售系爭房地，並簽訂「買賣仲介專任委託書」（下稱系爭仲介委託書），陳冠志於九十八年九月二十九日晚間七時許，口頭告知被上訴人欲以二千三百萬元購買，伊急於赴宴乃在文件上簽名，嗣於同月三十日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，並委託安信公司實施履約保證。系爭仲介委託書及與安信公司簽定之「代辦履約保證委任契約書」（下稱系爭履約保證委任書），均屬定型化契約，因伊未獲合理審閱期間而無效，並致系爭買賣契約亦無效。陳冠志在簽訂仲介委託書時，未依約提供系爭房地附近最近成交行情，致伊陷於錯誤以低價訂立系爭買賣契約。陳冠志屬被上訴人之履行輔助人，其應就陳冠志之詐欺行為與自己之行為負同一責任，伊於同年十月二十二日向信義公司反映陳冠志之缺失，自屬撤銷系爭房地買賣契約之意思表示，伊業已撤銷系爭買賣契約、仲介委託書與履約保證委任書，被上訴人自不得請求給付違約金。縱認被上訴人得為該項請求，其數額亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：上訴人與信義公司、安信公司間另成立之契約，基於契約相對性原則，不影響系爭買賣契約之效力。上訴人主張其與信義公司、安信公司間所簽之系爭仲介委託書、履約保證委任書，因無合理審閱期間及信義公司業務員陳冠志未提供最近成交行情，均為無效，致系爭買賣契約亦屬無效，尚無可採。陳冠志為信義公司仲介銷售系爭房地之承辦人員，被上訴人經由該公司仲介始與之洽買，陳冠志並非被上訴人之履行輔助人，不論其有無對上訴人為詐欺行為，均與被上訴人無關。上訴人對於被上訴人有何明知或可得而知詐欺之情事，均未主張及舉證，其依民法第九十二條規定撤銷系爭買賣契約，尚屬無據。系爭買賣契約第十條第一項㈠約定「每逾一日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算遲延賠償予買方（自逾期日起至完成給付日止）」字樣，係有關上訴人給付遲延時之違約賠償；同項㈡約定「經買方（被上訴人）書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償」字樣，則係有關契約解除之違約賠償，二者之成立要件不同，既無特別約定，被上訴人解除契約後自得各別請求。上訴人無正當理由拒絕履約，具可歸責性，經被上訴人於九十八年十一月十三日及同月十七日書面催告後，仍不履約，依系爭買賣契約書第十條約定，被上訴人自得解除契約，且不因系爭房地嗣後經執行法院查封拍賣而受影響。從而，被上訴人於一○○年五月三十一日解除契約，自屬有效。依系爭買賣契約書第十條第一項㈡之約定，被上訴人得請求上訴人返還其已付款項四百八十萬元之二倍即九百六十萬元，扣除其得向安信公司成屋履約保證專戶領回之四百八十萬元，尚得請求上訴人給付四百八十萬元。系爭房地雖於九十九年十二月二十七日經台北地院查封，惟上訴人尚得為一定行為（如於拍定前提出現款）聲請撤銷查封，使其恢復處分權能，上訴人於確定給付不能前，自仍有排除前開查封之障礙狀況，以繼續履約之義務，則於被上訴人依法解除系爭買賣契約前，自難謂其給付遲延責任可告終了。依同項㈠之約定，被上訴人得請求上訴人給付自逾期日起按已繳買賣價金四百八十萬元之千分之一即每日四千八百元計算之賠償。自兩造約定最後交屋日九十八年十一月十六日之翌日即同年月十七日起算，至系爭買賣契約解除生效日之前一日即一○○年五月三十日止，共計五百六十天，被上訴人得請求之賠償金額為二百六十八萬八千元。系爭買賣契約第十條第一項㈠、㈡之約定，核屬違約金之性質，有民法第二百五十二條之適用。原審斟酌被上訴人因上訴人違約另行租屋每月多支出二萬五千元，期間約十三個月又十日、系爭房地經執行法院以二千九百零一萬元拍定、被上訴人所繳買賣價金四百八十萬元因本件涉訟遲遲無法取回等情況，認依前開遲延違約金及解約違約金，均屬過高，應分別酌減至一百五十萬元及四百萬元為適當等詞，為其心證之所由得，因而維持第一審所為命上訴人給付遲延違約金一百五十萬元部分之判決，駁回其上訴。變更之訴部分則命上訴人給付四百萬元及加計法定遲延利息。
關於廢棄發回部分（即違約金一百五十萬元部分）：
按除依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人外，土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，土地登記規則第一百四十一條第一項第二款定有明文。是不動產經法院囑託辦理查封登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則就系爭買賣契約之履行，於查封後已處於給付不能狀態，不再發生給付遲延問題。原判決認法院查封後，上訴人尚得為一定行為聲請撤銷查封，使其恢復處分權能，故在被上訴人依法解除系爭買賣契約前，上訴人仍應負給付遲延責任。倘依此見解，則何時解約，任憑債權人決定，將使遲延責任不當延長，此見解尚有可議。其次，系爭買賣契約第十條已記載「違約處罰」字樣（見一審卷一一頁），其第一項約定：「賣方若未依系爭買賣契約履行各項義務且可歸責時，依下列規定辦理：㈠每逾一日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算遲延賠償予買方（自逾期日起至完成給付日止）。㈡經買方書面通知限期催告後『仍無故不履行時』，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為『違約賠償』」乃屬懲罰性違約金性質。第十條第一項㈠究著重於「逾期未給付」之處罰，而不分給付不能或給付遲延，祇要賣方逾期未給付，即有其適用？抑屬遲延違約金之約定，僅限於給付遲延始有適用？影響逾期違約金之計算，當事人真意為何？並不明確（見一審卷三頁、原審卷一三一頁），亦有待原審調查審認。上訴論旨，指摘原判決上開部分為不當，求予廢棄，非無理由。
關於駁回上訴部分（即違約金四百萬元部分）：
原審以上開理由，認被上訴人得解除契約，按系爭買賣契約第十條第一項㈡約定，上訴人應給付四百八十萬元，並酌減為四百萬元，經核於法並無違誤。上訴論旨，猶執陳詞，指摘原判決關此部分為不當，聲明廢棄，難認有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 二 月 七 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 淑 敏
法官 簡 清 忠法官 吳 謀 焰法官 王 仁 貴法官 林 恩 山本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 二 月 二十六 日
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