最高法院民事判決 一○二年度台上字第二○四○號上 訴 人 蔡愛珍法定代理人 蔡淑卿訴訟代理人 賴呈瑞律師被 上訴 人 蔡瑋凡
蔡瑋瀚上列當事人間請求拆屋還地等（給付租金）事件，上訴人對於中華民國一○一年十一月二十七日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第三七一號），提起一部上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人追加之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：坐落新北市三重區（改制前台北縣三重市○○○○段○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭基地）為伊所有，若其上未辦保存登記門牌號碼新北市○○區○○○路○○○巷○○號之房屋（下稱系爭房屋）係本於民法第四百二十五條之一推定之租賃關係占用，伊當得請求給付租金。系爭房屋於民國九十七年十二月二十五日由伊之配偶蔡炳奎贈與被上訴人，並變更納稅義務人登記為被上訴人應有部分各二分之一，且被上訴人將該房屋出租與他人使用，每月收取租金約新台幣（下同）六萬八千元，伊自得依上開法條規定，請求被上訴人給付租金等情，爰於原審為訴之追加，備位聲明求為被上訴人連帶給付一百九十萬四千元，及自一○○年七月一日起至返還系爭基地之日止，按月連帶給付六萬八千元之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
被上訴人則以：依民法第四百二十五條之一第一項規定雖推定系爭房屋本於租賃關係占用系爭基地，且蔡炳奎於九十七年底將該房屋事實上處分權贈與伊，上訴人亦默許伊基於原來之法律關係繼續占用系爭基地，但系爭房屋自始即無償使用系爭基地，並無上訴人所稱應給付租金之問題等語，資為抗辯。
原審駁回上訴人追加備位之訴係以：系爭房屋納稅義務人原登記為蔡炳奎，九十七年十二月二十五日蔡炳奎將該房屋事實上處分權贈與被上訴人，並變更稅籍登記之事實，為兩造所不爭。而系爭房屋占用系爭基地依民法第四百二十五條之一第一項推定之租賃關係，固應由被上訴人繼受，惟上訴人與蔡炳奎既係夫妻，且系爭基地及系爭房屋係蔡炳奎於四十九間同時向第三人所購買，揆諸常情，上訴人當無於系爭房屋可使用之期間請求蔡炳奎給付租金之理，參以上訴人於九十九年四月三日蔡炳奎死亡前未曾向其收取租金一情，足證蔡炳奎與上訴人並未就系爭房屋占用系爭基地有租金之約定，準此，受贈系爭房屋而繼受蔡炳奎與上訴人間租賃關係之被上訴人，自無於系爭房屋可使用期間給付租金予上訴人之義務，從而上訴人追加依租賃關係，備位聲明請求被上訴人應連帶給付上訴人一百九十萬四千元，及自一○○年七月一日起至返還系爭基地之日止按月連帶給付上訴人六萬八千元，即非有據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按房屋不能脫離土地單獨存在，使用他人土地，除有特別情事外，需支付使用土地之代價，為社會通常之觀念，亦為自明之理。又為保護承租人房屋既得之使用權並兼顧出租人之租金權利，民法第四百二十五條之一第二項就同條第一項所推定之租賃關係，規定「其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」，乃賦予當事人請求法院核定租金之權利，為形成之訴。查系爭房屋占用系爭基地，依民法第四百二十五條之一第一項推定上訴人與蔡炳奎間之租賃關係，應由被上訴人繼受，既為原審所確定之事實，且被上訴人就租金若干既有爭議（見原審卷第一二四頁），上訴人主張依民法第四百二十五條之一請求給付租金，是否含核定租金之意，亦未臻明確。乃原審遽以上訴人與蔡炳奎間無租金之約定，為不利於上訴人之判斷，非無可議。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 十 月 二十四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 吳 麗 女
法官 王 仁 貴法官 盧 彥 如法官 謝 碧 莉法官 吳 謀 焰本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 十一 月 四 日
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