最高法院民事判決 一○二年度台上字第二○四三號上 訴 人 羅馬大廈管理委員會法定代理人 林水燕上 訴 人 曾慶鑠
陳新傑共 同訴訟代理人 洪文浚律師
孫銘豫律師被 上訴 人 鄧富榮
陳瑞金鄧喬韓共 同訴訟代理人 許文彬律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○一年六月二十日台灣高等法院第二審判決（一○○年度上字第一一五○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於確認外牆為被上訴人專有，及命上訴人曾慶鑠、陳新傑拆除地上物回復原狀，暨前開訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊等為台北市○○區○○段○○段○○○○○號建物（門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○號，下稱系爭房屋）及其坐落基地（同小段三八五地號，下稱系爭土地）之共有人。系爭房屋位於羅馬大廈一樓，其外牆為伊等專有專用，上訴人羅馬大廈管理委員會（下稱羅馬大廈管委會）無使用收益權限。另羅馬大廈管委會未經全體共有人同意，擅將系爭土地面對忠孝東路西側自甲棟安全門（天井北側）至騎樓前之避難通道出租上訴人曾慶鑠經營 BOBBI精品服飾店，將系爭土地面對忠孝東路西側自甲棟安全門（天井南側）至一八一巷十弄前之避難通道出租上訴人陳新傑經營溫州大餛飩店。曾慶鑠、陳新傑並分別於系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）紅色部分（面積一七．一三平方公尺）、黃色部分（面積四五．九七平方公尺）土地上搭建地上物，有礙逃生避難。伊等自得依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定請求渠等拆除回復原狀。爰求為確認系爭房屋之外牆屬伊等專有；並命曾慶鑠、陳新傑分別將如附圖紅色及黃色部分之地上物拆除回復原狀之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
上訴人則以：系爭房屋之外牆為羅馬大廈一樓之承重牆壁，為公寓大廈管理條例第七條第三款規定之法定共用部分。退步言，羅馬大廈住戶規約第二條第三項規定亦將該大廈外牆面列為約定共用部分。而羅馬大廈管委會係依該大廈民國一○○年五月二十二日區分所有權人會議決議及住戶規約第十五條第二項規定，出租系爭土地共用部分予曾慶鑠、陳新傑。曾慶鑠、陳新傑承租該部分土地，無礙逃生通道功能等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為前開部分被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，係以：被上訴人鄧富榮、陳瑞金各有系爭房屋應有部分十四分之五及系爭土地應有部分二萬分之一三一，被上訴人鄧喬韓則有系爭房屋應有部分七分之二及系爭土地應有部分二萬分之一二四。查系爭房屋之外牆具有區隔羅馬大廈屬於被上訴人之空間，使其單獨擁有區分所有建物之作用，且非建築物共用之牆壁。參諸台北市大安地政事務所建物測量成果圖，系爭房屋以外牆外緣為界，計算所得面積為八七．八五平方公尺，與建物登記謄本所載面積相符。依公寓大廈管理條例第三條第三款、第五十六條規定，系爭房屋外牆應屬被上訴人專有。而系爭房屋外牆依竣工平面圖所示，臨一八一巷十弄開設有門，臨停車場處則有兩扇高度
二．六公尺之鐵捲門，其內有高度二．二公尺之固定窗戶。縱為承重牆壁，依公寓大廈管理條例第七條規定，僅屬法定共用部分，與是否專有無涉。況羅馬大廈早於六十五年十月二十七日竣工，同年取得使用執照，為公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其約定專用，依公寓大廈管理條例第五十五條第二項但書規定，不受同條例第七條之限制。上訴人羅馬大廈管委會抗辯系爭房屋外牆為羅馬大廈承重牆壁，不得供作專有部分云云，即無可採。又上訴人曾慶鑠自九十七年三月一日起向羅馬大廈管委會承租附圖所示紅色部分土地，供作經營 BOBBI服飾店之用，租期至一○二年二月二十八日止；上訴人陳新傑自九十七年三月二十一日起向羅馬大廈管委會承租附圖所示黃色部分土地，供作經營溫州大餛飩店（下稱餛飩店）使用，租期至一○二年三月二十日止。前開服飾店為一有頂蓋之固定地上物，後有鐵門；餛飩店為固定棚架之地上物。該二店面占用位置，雖屬法定空地，但均位於羅馬大廈公共安全梯之太平門出口處，具有避難通路之功能。曾慶鑠於服飾店營業時會關閉後面鐵門，且曾慶鑠、陳新傑分別於店內放置衣物、飾品或攤架、冷凍櫃、桌椅等供營業使用，阻塞太平門出口通道，顯會妨礙羅馬大廈住戶於災害發生時之逃生，而有害防災之公共秩序，是曾慶鑠、陳新傑之租約，依民法第七十二條規定，應屬無效。渠等就附圖之紅色及黃色部分土地，即非有權占有。前開服飾店所在之地上物，係未經登記之違章建築，為曾慶鑠占有，依民法第九百四十三條、第九百四十四條規定，推定其有所有權或處分權。參以附圖所示紅色部分土地上原曾有地上物，業於八十一年五月間經台北市建築管理處查報拆除，且曾慶鑠於八十九年間承租附圖所示紅色部分土地之建物外牆面，足見附圖所示紅色部分之地上物為曾慶鑠所有或有處分權。另附圖所示黃色部分之地上物，業經陳新傑自承為其所有。被上訴人得為全體共有人之利益，請求曾慶鑠、陳新傑分別將上開地上物拆除回復原狀。從而被上訴人訴請確認系爭房屋之外牆為其專有，並依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定請求曾慶鑠、陳新傑分別將附圖所示紅色及黃色部分之地上物拆除回復原狀，洵屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共用部分。公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分。公寓大廈管理條例第三條第四款、第五款，分別定有明文。而公寓大廈共用部分依同條例第七條規定，既不得獨立使用供作專有部分，甚至同條第三款所謂之公寓大廈承重牆壁，並不得為約定專用部分。則原審先稱系爭房屋之外牆為被上訴人專有部分，復謂該外牆縱屬承重牆壁，亦與專有之認定無涉，揆諸前揭說明，前後論述顯相牴觸，自屬可議。又系爭房屋係自台北市○○區○○段○○段○○○○○號分割而來，有建物登記謄本、台北市大安地政事務所建物測量成果圖（見調卷第一八、六九頁）可稽。被上訴人固主張系爭房屋外牆長度為一三．六平方公尺，然為上訴人否認（見原審卷第三五七頁），則系爭房屋之外牆範圍為何，尚欠明瞭，應予查明。次查，上訴人曾慶鑠於原審已陳明其係依現況承租（見原審卷第九○頁），被上訴人就此復未表示爭執，而曾慶鑠所占用附圖紅色部分土地，於八十一年間雖經台北市建築管理處查報拆除其上違章建築，曾慶鑠於八十九年間並曾租用該紅色部分外牆面，惟曾慶鑠係自九十七年起再次承租附圖紅色部分土地，為原審認定之事實，其距前開八十一年拆除及八十九年承租時間均相隔甚久，能否逕予推定該紅色部分土地之地上物為其所有而命拆除，亦有進一步研求之餘地。又曾慶鑠、陳新傑就其承租前之原狀為何均有爭執，則被上訴人請求回復原狀之內容亦有加以釐清之必要。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。末按，公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，為約定共用部分，公寓大廈管理條例第三條第六款定有明文。被上訴人一再主張系爭房屋外牆應由其專用，羅馬大廈管委會則抗辯該大廈外牆面業經住戶規約第二條第三項約定為共用部分（見調卷第五○頁、原審卷第二五九頁），被上訴人之真意是否僅請求確認系爭房屋外牆為其專有，而未及專用部分，有待闡明澄清。案經發回，併予指明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 十 月 二十四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 吳 麗 女
法官 王 仁 貴法官 吳 謀 焰法官 謝 碧 莉法官 盧 彥 如本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 十一 月 五 日
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