最高法院民事判決 一○二年度台上字第二○四八號上 訴 人 蘇 献 俐訴訟代理人 黃 蕙 芬律師被 上訴 人 邱蘇玉霜訴訟代理人 施 竣 中律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國一○一年十月二十三日台灣高等法院第二審判決（一○一年度上易字第七八○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊於多年前與訴外人富升建設股份有限公司（下稱富升公司）簽約購買坐落台北市○○○路「富甲天下南京企業廣場」建案（下稱系爭建案）之A1四樓房屋及其土地持分，伊於給付價金新台幣（下同）一千餘萬元後，富升公司即於民國八十年五月間將台北市○○區○○段○○段○○○地號、應有部分一萬分之一三五之土地（下稱系爭土地）所有權移轉登記予伊。嗣伊因財務困難，離台赴美，富升公司旋於同年八月二日即將伊原本簽約購買之A1四樓房屋（門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○○號四樓，下稱系爭房屋）登記予被上訴人所有；然被上訴人使用系爭土地作為系爭房屋之基地，並無法律上之原因，已獲得相當於租金之不當得利，且伊不曾使用系爭土地，二十年來卻一直繳納系爭土地之地價稅，足見伊確實受有損害等情，爰依民法第一百七十九條規定，求為命被上訴人給付伊自起訴狀繕本送達前五年相當於租金之不當得利合計一百四十三萬一千九百四十元，並自起訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息，及自起訴狀繕本送達之日起按月給付二萬三千八百六十五元之判決。
被上訴人則以：上訴人於七十八年一月十二日與訴外人邱忠賢、邱榮雄分別簽訂房屋預定買賣契約書（下稱房屋買賣契約）及土地預定買賣合約書（下稱土地買賣契約），僅繳納部分價金後即避不見面，邱忠賢、邱榮雄遂於八十年十月九日、同年十月二十八日分別以存證信函限期上訴人繳納買賣價金尾款一千七百十八萬元，並辦理交屋手續，然上訴人仍置若罔聞，經邱忠賢、邱榮雄於八十年十一月十八日以存證信函為解除房屋、土地買賣契約之意思表示，上訴人即負有回復原狀之義務。又邱榮雄雖先將系爭土地移轉登記予上訴人，但從未將該土地交付上訴人使用、收益，故系爭土地之使用收益權限仍屬邱榮雄所有，上訴人自無損害可言；而伊為系爭建案之起造人，基於與邱榮雄間之分配協議取得系爭房屋及系爭土地，依債之關係之占有連鎖，得對上訴人主張有權占有，尤無不當得利可言等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭土地雖於八十年五月二十五日移轉登記予上訴人所有，惟此僅屬出賣人邱榮雄基於土地買賣契約履行移轉所有權之義務而已，非謂邱榮雄已履行交付系爭土地之義務；依房屋買賣契約附件一房屋總價款付款明細表及土地買賣契約附件一土地總價款付款明細表之記載，可知上訴人應於交屋時分別給付房屋、土地之交屋款十二萬元、三十五萬元後，出賣人邱忠賢、邱榮雄始有將系爭房屋連同系爭土地交付上訴人占有之義務，亦即系爭土地並非於辦理所有權移轉登記時即已交付。又上訴人僅依房屋買賣契約及土地買賣契約分別繳納至開工後第二十九個月及申請使用執照前之各期款之價金，其後之價金均未依約繳納，經出賣人邱忠賢、邱榮雄催告未果，已於八十年十一月十八日解除房屋買賣契約及土地買賣契約，邱榮雄即不負交付系爭土地予上訴人之義務。縱認邱榮雄關於解除契約後就系爭土地所有權回復原狀之請求權時效消滅，上訴人仍無從取得系爭土地之占有使用。而邱榮雄在依土地買賣契約之約定將系爭土地交付上訴人之前，本有占有系爭土地之正當權源，其基於系爭建案之分配協議，復將系爭土地之占有移轉予被上訴人，此與占有連鎖之學說並不相矛盾，被上訴人占有系爭土地，自有合法之占有權源，非無法律上之原因。至本院九十八年度台上字第二四八三號（原判決誤繕為二四八五號）判決之基礎事實與本件事實不同，尚不得逕予援用。從而，上訴人依民法第一百七十九條規定，請求被上訴人給付上開占有系爭土地之相當於租金之不當得利本息，即無理由，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取與不逐一論述之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按買賣標的物已辦理所有權移轉登記，尚未交付買受人者，出賣人依民法第三百四十八條規定，本負有交付標的物予買受人之義務，倘出賣人其後將該標的物基於債之關係再讓與第三人，並移轉占有時，因出賣人違反買賣契約之內容，該第三人占有標的物對買受人而言，應無正當占有權源，買受人固得對該第三人行使所有物返還請求權；惟該買賣契約如經合法解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同，出賣人已不負交付買賣標的物予買受人之義務，則出賣人將其占有之標的物讓與第三人，並移轉占有，即無違反買賣契約之內容可言。於此情形，原基於一定法律關係（尤其債之關係）自出賣人直接取得占有之第三人，因出賣人對於買受人本有合法占有之權利（甚至得向買受人請求回復所有權登記），其移轉占有亦已不違反買賣契約之內容，該第三人自得基於「占有連鎖 （Besitzkette）」之原理，對於取得所有權之買受人主張有合法占有之權源，初與第三人基於債之相對性（債之關係僅存在於契約當事人之間）不能對抗物之所有人未盡相同。查系爭土地為系爭建案基地之應有部分，尚未交付上訴人占有使用，且上訴人與邱榮雄間之土地買賣契約業經解除，乃原審本於取捨證據、認定事實之職權行使所合法認定之事實，則該買賣契約已溯及消滅，邱榮雄自不負交付系爭土地予上訴人占有之義務，而其先前依系爭建案之分配協議，將系爭土地之占有移轉予被上訴人，即應認不違反上開買賣契約之內容。依上說明，被上訴人占有系爭土地即有正當權源，而非無法律上之原因可比，上訴人自不能向被上訴人請求系爭房屋使用系爭土地之相當於租金之不當得利。原審以上述理由而為上訴人不利之論斷，雖非全以此為據，但於其結果並無二致，亦應予維持。上訴論旨，仍以系爭土地所有與占有分離，被上訴人使用系爭土地卻不須支付土地稅金，不動產之所有人得本於所有物返還請求權請求次買受人返還不動產，被上訴人不能主張占有之連鎖等詞，並就原審認定事實、適用法律之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 十 月 三十 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 顏 南 全
法官 林 大 洋法官 鄭 傑 夫法官 陳 玉 完法官 吳 麗 惠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 十一 月 十一 日
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