最高法院民事判決 一○二年度台上字第二一五四號上 訴 人 詹寶麗訴訟代理人 陳慶尚律師被 上訴 人 黃偉程
卓文洋陳壁金陳煌信鄭榮輝林阿美黃柏娥林婷玉林德道王淑娟上列當事人間請求確認不動產所有權存在事件，上訴人對於中華民國一○一年六月十九日台灣高等法院第二審判決（一○○年度上字第一二七四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十七年八月六日在台灣台北地方法院（下稱台北地院）八十六年度民執丑字第一一六○八號強制執行事件（下稱系爭執行事件）中，拍得坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）及其上建物即○○○區○○街○○巷六之一號房屋（下稱六之一號房屋）和地下室（暫編建號為五五六六，下稱系爭地下室），並經執行法院發給不動產權利移轉證書，將之點交與伊。系爭地下室向以六之一號房屋所有權人為房屋稅納稅義務人，由其占有使用，可見該地下室不具有使用上之獨立性，乃六之一號房屋之從物等情。求為確認系爭地下室為伊所有之判決。並於原審主張：若法院認為系爭地下室之所有權人為起造人，因該地下室未辦理所有權第一次登記而類同於違章建築，且連同六之一號房屋一併交付與受讓人使用收益，伊自拍賣程序至少取得該地下室事實上之處分權。又系爭地下室如為六之一號、六號及六之二號所在公寓（下稱系爭公寓）區分所有權人共有，因該地下室由六之一號房屋所有權人使用，數十年來其餘共有人均未干涉，應認共有人間已成立默示分管契約等情，乃將上開聲明列為先位聲明，並追加備位聲明，求為確認伊就系爭地下室有事實上處分權或管理使用權之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
被上訴人則以：系爭地下室為防空避難室，內有排水管道及地下儲水池供系爭公寓之住戶使用，並設有兩座公共樓梯、四扇門可供住戶及大眾進入，可見其具有獨立之使用性，應屬系爭公寓之全體區分所有權人所共有。又系爭執行事件僅依債權人提出之資料及主張，誤認系爭地下室為六之一號房屋之從物，將之併同拍賣，顯有錯誤。另拍賣公告載明：系爭地下室於拍賣後無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉登記，上訴人自應受拘束等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，並駁回其上訴及追加之訴，無非以：系爭公寓係於六十三年十二月六日領得使用執照，乃公寓大廈管理條例公布施行前之建物，應適用當時之土地登記規則，該規則對地下室產權並無明文，仍應依不動產之定義及物權法則定之。又未辦理保存登記之建物，所有權之歸屬，以實際出資興建者為準，為讓與時，因不能辦理所有權移轉登記，所有權自不發生讓與之效力。上訴人主張為系爭地下室之所有權人，雖提出稅籍證明及執行法院發給之不動產權利移轉證書為憑。惟房屋稅之納稅義務人僅為稅捐之負擔者，不足作為所有權之證明。至不動產權利移轉證書之不動產標示欄固記載拍定範圍包括系爭地下室，然訴外人陳鏘權、陳鏘民於六十四年間買受取得六之一號房屋所有權後，設定抵押權與新竹第五信用合作社，並於八十五年八月二日將該屋移轉登記與吳宛玉所有，吳宛玉再將之設定最高限額抵押權與陳汾蘭，嗣因陳鏘權、吳宛玉未清償對抵押權人之債務，而聲請台北地院以八十六年度拍字第三一六號裁定准許拍賣，該裁定之附表未將系爭地下室列為拍賣之標的。系爭執行事件拍賣六之一號房屋時，雖將系爭地下室併付拍賣，然於拍賣公告載明「拍賣之五五六六建號建物因未辦理建築物所有權第一次登記，於拍定後無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉登記」等語，可見上訴人無法因拍定辦理系爭地下室之所有權移轉登記，難謂其已取得系爭地下室之所有權。再者，系爭地下室設置有獨立出入二樓梯，得直接由大樓正門屋外進入，其一為公共樓梯間，其一為六之一號房屋裡面之樓梯，足認系爭地下室具備使用上之獨立性，與輔助六之一號房屋之效用無關；且該地下室為防空避難室，兩造僅於因應空襲避難時有使用權，難認系爭地下室為六之一號房屋之從物。又系爭公寓之使用執照上並未記載系爭地下室為專有或共有或為特別約定，其所有權自應由出資興建之原始起造人徐特軍、戚少宗（下稱徐特軍等二人）取得，上訴人未能舉證徐特軍等二人將該地下室所有權移轉讓與吳宛玉，則系爭執行事件中將該地下室誤為吳宛玉所有而予拍賣，該拍賣應為無效，上訴人無從自無效之拍賣程序取得系爭地下室之所有權。吳宛玉於設定抵押權與陳汾蘭時，雖書立切結書，並於設定抵押權時記載抵押權之範圍包括系爭地下室在內，但上訴人並未舉證證明徐特軍等二人將系爭地下室之事實上處分權讓與其前手，系爭執行事件之拍賣公告已註明無法辦理系爭地下室之所有權移轉登記，上訴人仍予買受，仍難認其因而取得系爭地下室之事實上處分權。系爭地下室之所有權屬，既因未辦理第一次所有權登記而不明，被上訴人自始反對上訴人單獨使用系爭地下室，上訴人復未證明分管契約存在於何人之間，其主張依默示分管契約，對系爭地下室有管理使用權云云，亦無足採。綜上，上訴人先位聲明請求確認系爭地下室為其所有，及追加備位聲明請求確認上訴人就系爭地下室有事實上處分權或管理使用權，均無理由等詞，為其判斷之基礎。
惟查區分所有建物之所有人通常對於基地所有權有相對應之應有部分存在。上訴人主張其標得系爭土地應有部分、六之一號房屋及系爭地下室，而該地下室係附屬於六之一號房屋云云（見一審卷㈠第八頁）。則系爭地下室倘於建築之初，係設計為附屬於六之一號房屋，當保留相當建築面積之基地應有部分隨同六之一號房屋所有權辦理移轉登記。原審就上訴人所標得系爭土地之應有部分為若干，有否包含相當系爭地下室面積之比例，並未調查審認，即認上訴人上開主張為不可採，不無可議。次查，依系爭公寓使用執照記載及照片所示，系爭公寓為四層樓三拼建物，共十二戶；地下層面積一五一．七九二平方公尺，用途為防空避難室（見一審卷㈠第二五五至二六二頁）。又依上訴人所提出之系爭地下室建築平面圖所示，該地下室除防空避難室外，尚有貯水池及馬達等設備（見原審卷第六八頁）。六之一號房屋面積為一○
六．六三平方公尺（見一審卷㈠第一三頁）。衡之，系爭地下室面積較六之一號房屋為廣，其位置似非僅在六之一號房屋下方，倘其內所設上開設備為三拼十二住戶使用上必備之共同設施，參以原審復認系爭公寓有設公共樓梯得直接由大樓正門進入該地下室。似此情形，能否仍謂系爭地下室於構造上或使用上有獨立性，而得單獨成為所有權之客體，尚非無疑。原審就此未詳加審酌，遽謂系爭地下室所有權係由原始起造之徐特軍等二人取得，亦嫌速斷。末查，區分所有建物之共用部分，得由全體共有（區分所有）人間成立分管契約，約定由特定人對該共用部分取得專有之管理使用權。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之部分未予干涉，已歷有年所，非不得認有默示分管契約之存在，且共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分管契約對於受讓人仍繼續存在。倘若系爭地下室為系爭公寓之共同使用部分，上訴人主張：系爭地下室自六十四年間，向由六之一號建物所有權人一併轉讓交付與買受人，並為使用收益，被上訴人對上訴人之前手單獨使用收益系爭地下室不予干涉，未曾為反對之意見，應認有默示分管契約存在等語（見原審卷第九五頁反面至九七頁），並以被上訴人陳煌信於第一審之陳述、房屋稅繳款書、系爭執行事件之現場照片、執行筆錄及除去第三人租賃權之裁定等件為憑（見一審卷㈠第二一七頁反面，原審卷第九五頁反面至九七、一六三至一六六頁）。攸關上訴人之前手與各該時之共有人間，就系爭地下室是否成立默示之分管契約？原審俱未調查審認，逕以被上訴人反對上訴人單獨使用系爭地下室，即認上訴人所為有默示分管契約存在之主張為不可採，並有未合。
上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 十一 月 十三 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 劉 靜 嫻法官 魏 大 喨法官 林 恩 山法官 林 金 吾本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 十一 月 二十五 日
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