最高法院民事判決 一○二年度台上字第二二六八號上 訴 人 王冠之訴訟代理人 林道啟律師被 上訴 人 賴瑞明上列當事人間請求確認房屋買賣關係不存在事件，上訴人對於中華民國一○一年十月三十日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○一年度重上字第九四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人於民國九十七年二月二十八日向伊購買坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號土地，及其上同段二四三六建號、門牌號碼台中市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭房地），雙方簽訂不動產買賣契約書，約定總價為新台幣（下同）九百五十萬元，由買受人於簽約時交付定金五十萬元及第一期款六百五十萬元，第二期款二百四十五萬元則於增值稅、契稅單據開出二天內支付（第三期款五萬元於過戶登記三日內辦理交屋時支付）。被上訴人於簽約當日交付定金五十萬元及第一期款六百五十萬元後，以房屋有將騎樓部分改建為室內空間之違章情形為由，拒絕支付其餘款項，並主張解除買賣契約。嗣法院另案判決系爭買賣關係存在確定後，雙方於九十九年八月二十四日達成協議，合意繼續履行系爭買賣契約，並約定由伊備齊文件交付被上訴人申報稅金，待不動產稅單取得時一次付清原第二期款二百四十五萬元，餘款五萬元則於交屋時一次付清。伊於九十九年九月六日依約前往代書事務所辦理過戶手續，惟被上訴人仍拒付第二期款，伊即於同年九月七日以存證信函催告被上訴人於同年月十三日給付第二期款並辦理過戶手續，逾期即逕予解除契約。被上訴人屆期並未給付款項，系爭買賣契約已因解除而不存在；爰求為確認兩造間於九十七年二月二十八日就系爭房地之買賣關係不存在之判決。
被上訴人則以：伊於系爭買賣契約履約過程中，發現上訴人隱暪系爭房屋具有違章建築之重大瑕疵，復未依系爭契約書約定申請建物測量。另上訴人於九十七年二月二十八日收訖七百萬元後，勾結其配偶吳明修假冒地政士騙取伊證件，進而捏造資料而於同年月二十九日私自申報不實契稅、土地增值稅手續。又上訴人並未繳付稅款，復任由訴外人詠隆開發有限公司（下稱詠隆公司）於九十八年十一月五日將公司所在地設籍於系爭房屋而占有營業，迄至九十九年九月七日始遷離，有瑕疵擔保問題，伊自得拒絕給付價款。上訴人解除系爭買賣契約，於法不合等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審確認兩造間於九十七年二月二十八日就系爭房地之買賣關係不存在之判決，改判駁回上訴人在第一審之訴，係以：按當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十五條定有明文。兩造於九十七年二月二十八日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，約定總價為九百五十萬元。被上訴人已支付七百萬元予上訴人，第二期款二百四十五萬元及尾款五萬元則迄未給付。被上訴人前以上訴人有履約詐欺之侵權行為為由，起訴請求上訴人賠償其損害一千萬元，經法院判決駁回其訴確定，並認定系爭買賣契約關係存在。嗣兩造於九十九年八月二十四日簽訂承諾書，合意繼續履行系爭買賣契約，並約定由上訴人備齊文件交付被上訴人申報稅金，待不動產稅單取得時一次付清原第二期款二百四十五萬元，餘款五萬元則於交屋時一次付清。訴外人林明比代書於九十九年九月六日將九十九年度契稅繳款書及土地增值稅免繳證明書提示予兩造，上訴人並於同年九月七日以存證信函催告被上訴人於同年月十三日給付第二期款並辦理過戶手續，逾期即逕予解除契約；被上訴人則於同年月九日以存證信函通知上訴人應於同年月十三日出面完稅過戶暨收款。又訴外人詠隆公司於九十八年十一月五日將公司所在地設籍於系爭房屋，嗣於九十九年九月七日遷出等各情，為兩造不爭執之事項。被上訴人於訂立系爭買賣契約時即交付五十萬元定金及六百五十萬元之價款，顯示其履行交易符合誠信。上訴人既讓詠隆公司於簽訂系爭買賣契約後，將公司所在地設籍於買賣標的物之房屋，因詠隆公司就該房屋與上訴人之關係為何（租賃、借貸抑或其他）不明，被上訴人是否必須承擔其法律關係亦不明，上訴人在訂約後就特定買賣標的物既有負擔而減少其財產，顯有難於依債之本旨提出對待給付之虞，復未提出擔保，被上訴人拒絕給付第二期款即有正當理由。上訴人所為之催告不合債務本旨，難認為合法，所為之解除契約亦不合法，兩造間之系爭買賣契約仍屬存在。被上訴人訴請確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，並無理由等詞，為其判斷之基礎。
惟查被上訴人係抗辯：「上訴人至九十九年九月十三日仍舊無繳稅，導致代書無法完成前置作業，未達辦理過戶登記送件之進度，伊即無支付第二期屋款二百四十五萬元之義務」、「系爭房屋有第三人詠隆公司設籍營業之事實，自屬出賣物遭第三人占用之情形，依民法第三百五十四條第一項之規定，賣方應負擔出賣物之瑕疵擔保責任」（見原審卷第五頁）、「上訴人因有上開情況發生，伊於九十九年九月六日已當場要求上訴人應予以排除，但上訴人置之不理，伊依法（民法第三百六十八條）具有暫緩繼續支付期款之權利」等各語（見原審卷第十四頁）。則被上訴人抗辯不負給付遲延責任之原因，似係行使同時履行抗辯權及民法第三百六十八條之價金支付拒絕權之結果，並非執「上訴人之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞」、「上訴人未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付」之不安抗辯，作為攻擊防禦方法。果爾，原審未為闡明，逕以上訴人既讓詠隆公司於簽訂系爭買賣契約後，將公司所在地設籍於買賣標的物之房屋，顯有難於依債之本旨提出對待給付之虞，復未提出擔保，被上訴人拒絕給付第二期款為有正當理由等情詞，而為上訴人不利之判決，不無任作主張之違背法令。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 十一 月 二十七 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 劉 福 來
法官 高 孟 焄法官 邱 瑞 祥法官 盧 彥 如法官 李 文 賢本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 十二 月 九 日
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