最高法院民事判決 一○二年度台上字第四四三號上 訴 人 李雪櫻訴訟代理人 李鳳翱律師被 上訴 人 社團法人台北市真佛莊嚴學會法定代理人 陳瑩聰訴訟代理人 黃永琛律師複 代理 人 馮偉凱律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國一○一年四月二十四日台灣高等法院第二審判決（一○○年度重上字第三一六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人明知所經營之桃園縣私立淨琉璃安養護中心（下稱系爭安養院）之內部設施，不符合建築及消防法令，亦未曾依主管機關命令改善，無法將經營權移轉予他人，竟故意不告知伊上情，並詐稱可辦理負責人變更或另行申請立案，致伊陷於錯誤，於民國九十五年三月二十三日與上訴人訂定買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由伊以新台幣（下同）一千六百萬元購買系爭安養院之經營權及內部設施、三千萬元係不動產部分即坐落桃園縣○○鎮○○段○○○段○○○○地號土地及其上六六○建號門牌號碼為桃園縣大溪鎮○○里○○○○○○號建物（下稱系爭房地）之價金。伊於給付二千六百萬元後之九十七年六月十七日始知上情，旋對上訴人起訴，並依民法第九十二條規定撤銷該訂約之意思表示，得依民法第一百九十七條規定，請求被上訴人返還已支付之價金。縱認伊不得撤銷上開意思表示，惟因上訴人遲未將系爭安養院之負責人變更，將系爭安養院之經營權移轉予伊，係可歸責於上訴人之事由致為不完全給付，伊亦得解除系爭契約，並依民法第二百五十九條規定請求上訴人返還已付之價金等情，求為命上訴人給付二千六百萬元本息之判決（原審判命上訴人給付一千八百萬元本息，駁回被上訴人其餘上訴，被上訴人就該敗訴部分未提起第三審上訴，已告確定）。
上訴人則以：伊於九十五年間簽訂系爭買賣契約時，並無從預見系爭安養院內部設施之消防設備不符合九十七年修正發佈後之老人福利機構設立標準，伊無詐欺被上訴人情事。系爭安養院係於九十七年六月一日被上訴人正式接手實際經營時，始被評鑑為丙等。縱為丙等，充其量僅需繳納罰鍰，並不影響系爭安養院之合法經營或繼續經營之權利，亦無因此即不得辦理負責人變更之法令規定，伊無可歸責之事由。反之，被上訴人本有先為給付尾款之義務，伊於九十七年八月一日催告被上訴人給付尾款，並已交付系爭房地之憑證、系爭房地移轉登記所需文件予被上訴人，被上訴人卻遲未給付尾款及拒絕辦理系爭房地移轉登記，應係可歸責於被上訴人之事由而遲延給付，伊得依民法第二百五十四條規定解除系爭買賣契約，並依約沒收被上訴人已付之二千六百萬元價金作為違約金。又因被上訴人上開違約情事，使系爭房地遭銀行聲請法院強制執行拍賣，致伊喪失系爭房地之所有權及系爭安養院之經營權，伊名譽並因此受損，總計損失超過六千萬元，故本件違約金並無過高之情形，無酌減之必要等語，資為抗辯。
原審就命上訴人給付一千八百萬元本息部分廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判命上訴人如數給付，無非以：兩造於九十五年三月二十三日簽訂系爭買賣契約時，系爭安養院之經營管理評鑑尚屬中等。被上訴人所提出於九十七年六月十七日評鑑之九十七年度桃園縣私立老人福利機構評鑑意見表，雖評鑑系爭安養院為丙等，尚不足以證明上訴人於簽約時有明知系爭安養院內部設施不符合法令，仍故意隱瞞，致被上訴人陷於錯誤而訂約情事，被上訴人不得依民法第九十二條規定，撤銷訂約之意思表示。依系爭不動產買賣契約第一條、第二條、第四條、第十一條約定，被上訴人給付價金尾款二千萬元之義務，僅與上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記之義務須同時履行。系爭安養院負責人之更換及另行更名立案，則應於系爭房地所有權移轉登記完成後，由上訴人配合被上訴人依法辦理。上訴人於九十六年八、九月間被上訴人交付第四期價金時，既已交付系爭房地有關憑證及產權移轉登記所需戶籍謄本、印鑑證明及其他證件予被上訴人，並因被上訴人遲不辦理房地所有權移轉登記，於九十七年八月一日催請被上訴人辦理乙節，有存證信函及回執可稽。被上訴人遲不給付尾款，上訴人因而於九十七年八月二十六日依民法第二百五十四條規定，解除系爭買賣契約，即屬有據，被上訴人再於本件訴訟中主張解除系爭買賣契約，洵非可採。又系爭不動產買賣契約第十四條約定，被上訴人如違約不買或不履行依約分期交付價金時，上訴人得沒收被上訴人已給付之價金。係屬民法第二百五十條第二項前段規定，即於債務人債務不履行時，應支付因不履行而生損害之賠償總額。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，且債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金，此觀民法第二百五十二條、第二百五十一條規定自明。查上訴人固因積欠銀行二千萬元貸款遭銀行追償而拍賣房地，受有不動產所有權喪失之損害，惟該損害係因上訴人未履行其與債權銀行間消費借貸契約所致，尚難認與被上訴人未依約給付價金尾款二千萬元有直接因果關係，且上訴人前已受領被上訴人給付之二千六百萬元價金，在客觀上應堪支應其向上開銀行所貸二千萬元之利息或分期應攤還之本金，故上訴人所受此部分之損害，係可歸責於上訴人。又上訴人於九十七年六月一日移轉系爭經營權予被上訴人時，系爭安養院之內部設施已有部分不符合法令，嗣遭評鑑為丙等，係屬有瑕疵而待修補者，則系爭經營權是否可持續二十年及得獲取如上訴人所計算之預期營業收益，已非無疑。況如上訴人所交付之安養院全無瑕疵，被上訴人即可繼續經營，系爭安養院經營權自不致遭桃園縣政府於九十八年八月間註銷設立許可，故系爭安養院經營權之喪失亦屬可歸責於上訴人，不應由被上訴人完全負擔經營權喪失之損害。惟被上訴人如於九十六年八、九月間，會同上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記，並向銀行辦理貸款給付上訴人二千萬元（代償上訴人向銀行之借款二千萬元），上訴人自得提早清償其向銀行之貸款二千萬元，而減少自九十六年八、九月間起至九十七年八月間解除系爭買賣契約時止之利息支出。因審酌上訴人因被上訴人給付價金尾款遲延所生利息損害及經營權喪失之損失，暨經營權喪失造成之損害擴大，被上訴人亦與有過失等情，應認上訴人請求違約金以八百萬元為當。經與被上訴人得請求返還之二千六百萬元價金扣抵後，被上訴人得請求上訴人返還之買賣價金為一千八百萬元。從而被上訴人依民法第二百五十九條第一項規定，請求上訴人給付一千八百萬元本息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查上訴人已交付辦理系爭房地所有權移轉登記之文件予被上訴人，然被上訴人未依約辦理所有權移轉登記、不給付尾款，上訴人因積欠銀行二千萬元貸款，遭銀行追償而拍賣房地，受有不動產所有權喪失之損害之事實，為原審所認定之事實。又兩造於系爭買賣契約第五條交款辦法第⑹約定：第陸期款新台幣二千萬元為尾款，訂於產權移轉至甲方（即被上訴人）名下，並辦妥銀行貸款時，由甲方代償乙方（即上訴人）銀行貸款，餘額以現金付清，塗銷費用由乙方負擔（見第一審卷㈠第一四至二三頁）。九十七年五月三十一日兩造又簽署淨琉璃安養護中心營運移轉協議書，第一條約定：甲方（即被上訴人）同意自九十七年六月一日開始承接淨琉璃安養護中心，且負擔機構所有人事費用、李雪櫻小姐所有之淨琉璃現址之房屋貸款（金額依目前銀貸銀行所開立之金額）、機構所衍生之所有費用。第二條約定：甲、乙（即上訴人）雙方同意九十七年六月一日上午會同於機構現場辦理點交等語（見第一審卷㈠第八三頁、原審卷第九七頁）。果爾，上訴人所受不動產所有權喪失之損害，與被上訴人未依約給付價金尾款二千萬元是否不能認有相當因果關係，自滋疑問。兩造既約定以被上訴人應給付之尾款清償上訴人積欠銀行之貸款，上訴人前所收受之二千六百萬元價金，是否必須用於支應銀行貸款利息或分期應攤還之本金，倘不能期待其用前所收受之資金清償銀行貸款，上訴人所受此部分之損害，是否可歸責於上訴人，亦非無疑。原審未予究明，逕為判決，未免速斷。次查系爭安養院於九十七年九月十六日固經桃園縣政府裁處罰緩六萬元。該裁處書載明違法事實係營運及服務績效不彰，經該府於九十七年六月辦理老人福利機構評鑑，評為丙等（見第一審卷㈠第一九一頁、原審卷第一○八頁）。原審竟認系爭安養院被評為丙等，係因內部設施已有部分不符合法令，有認定事實與證據不符之違法。再者，系爭安養院係因自九十八年度起未有收容院民之事實，由桃園縣政府依老人福利法相關規定，廢止該機構設立許可，並註銷其許可證書，有桃園縣政府九十八年八月六日府社老字第○九八○三○○五四一號函可稽（見第一審卷㈠第一九六頁）。又如上揭裁處書第五㈡條記載：如有逾期未繳納或拒絕接受輔導改善者，得依老人福利法第四十九條第二項規定，經主管機關依第四十七條及第四十八條規定再限期令其改善（見第一審卷㈠第一九一頁、原審卷第一○八頁）。桃園縣私立老人福利機構獎勵辦法第九條亦規定：評鑑成績為丙等及丁等者，應明列其須改善項目，並得停止政府任何委辦業務及補助，至其確已改善為止。並由本府遴選適當之專家學者至機構定期輔導（見第一審卷第一四二頁）。是被評為丙等者，似非即不能再行營運。果如此，被上訴人於九十七年六月一日接手營運後，自九十八年起遽行停止收容院民，致喪失經營權，似非可歸責於上訴人，果爾，上訴人非不能請求預期營運利益。乃原審未遑調查審認系爭安養院被評鑑為丙等之原因，遽認系爭安養院之內部設施有部分不符合法令，嗣遭評鑑為丙等，如上訴人所交付之安養院全無瑕疵，被上訴人即可繼續經營，系爭安養院經營權自不致遭桃園縣政府註銷設立許可，營運權之喪失係可歸責上訴人，進而為上訴人不利之判決，亦欠允洽。
上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 三 月 十四 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許 澍 林
法官 吳 麗 女法官 黃 義 豐法官 鄭 雅 萍法官 袁 靜 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 三 月 二十五 日
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