最高法院民事判決 一○二年度台上字第四八一號上 訴 人 呂 瑋 泰
呂 銀 壺共 同訴訟代理人 鄭 志 政律師被 上訴人 李楊玉華
李 炳 宗共 同訴訟代理人 李淑寶律師被 上訴人 張 榮 堅
文熙仲介有限公司上 一 人法定代理人 陳 文 熙上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國一○一年二月二十一日台灣高等法院第二審判決（九十九年度重上字第六九五號），提起一部上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人先位請求被上訴人連帶給付新台幣一千二百萬元本息、被上訴人張榮堅及文熙仲介有限公司連帶給付新台幣四十六萬元本息之上訴；暨駁回上訴人備位請求被上訴人李楊玉華給付新台幣一千一百六十四萬八千五百十九元本息、被上訴人張榮堅、文熙仲介有限公司應連帶給付新台幣四十六萬元本息之上訴，及該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國九十八年七月間，經被上訴人張榮堅居間仲介，與被上訴人李楊玉華簽訂房屋及土地預定買賣合約（下稱系爭買賣契約），向其購買坐落台北市○○區○○○路○○段○○○號土地，及坐落其上同段二六八二建號即門牌號碼台北市○○○路○段○○○號房屋（下合稱系爭房地），約定總價新台幣（下同）四千六百萬元。惟買受系爭房地時，張榮堅、李楊玉華及李楊玉華之夫李炳宗竟共同騙稱屋齡僅十一年，坪數除權狀所載二十九點四九坪外，尚有門前法定空地十坪（下稱系爭空地）可供專用，渠等故意詐欺，自應返還上開買賣價金、居間仲介服務費用四十六萬元。又張榮堅為文熙仲介有限公司（下稱文熙仲介）之業務員，而文熙仲介為原審共同被告中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）之連鎖加盟店，亦應連帶負侵權行為損害賠償責任等情。爰依買賣契約法律關係、侵權行為法律關係、消費者保護法（下稱消保法）法律關係及不動產經紀業管理條例規定，先位聲明：求為命被上訴人連帶給付一千二百萬元、張榮堅及文熙仲介應連帶給付四十六萬元，並均加計法定遲延利息之判決。備位聲明：求為命李楊玉華給付一千一百六十四萬八千五百十九元、張榮堅及文熙仲介應連帶給付四十六萬元，並均加計法定遲延利息之判決（上訴人僅就上開部分提起上訴，逾上開請求部分，業經判決確定。又上訴人對中信房屋之訴，經原審判決駁回其上訴後，亦未據上訴，而告確定）。
被上訴人則以：系爭房屋屋齡，於建物及土地謄本即已記載，為上訴人所知。又法定空地之使用，文熙仲介已要求代書將社區管理委員會（下稱系爭大樓管委會）之使用金額等載明於合約書及房屋現況說明書內，從未告知上訴人法定空地可以永久使用。上訴人呂瑋泰簽約時，已知悉房屋屋齡及法定空地使用情形。本件係因上訴人與系爭大樓管委會間糾紛。文熙仲介依仲介法定程序，並無任何疏失，所收取之仲介費，也在法定範圍內，並完成買賣合約內一切條件轉移，無退還上訴人仲介服務費之理。又李楊玉華僅出賣系爭房地，與系爭法定空地無關，系爭法定空地向來僅為房屋承租人直接向系爭大樓管委會接洽承租，也與系爭買賣無關等語，資為抗辯。
原審維持第一審上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：中信房屋提出之不動產說明書原本內所附之確認書，上訴人呂瑋泰已簽名確認，所附建物登記謄本並載有系爭房屋完成日期為六十九年八月。證人即代書許燕足亦證稱，簽約時已調閱謄本，賣方權狀附於契約內等語，可見呂瑋泰理應知悉房屋屋齡，且中信房屋聯合店售屋資料表，應係在簽訂契約後，始由張榮堅交付，否則不至於未附該售屋資料表，故上訴人主張因受騙相信屋齡為十一年，始簽訂系爭房地買賣契約等語，應不可採。系爭房地現況說明書第二十九項「是否有約定專用協議」欄位，李楊玉華雖勾選「有」，然於右側備註說明欄，所列多項選項中，李楊玉華僅於「有使用償金」、「有增繳管理費新台幣三千元／月」、「使用範圍空地」為勾選，並未勾選「有規約約定」、「依第ˍ次區分所有權會議決定」之選項，可知上開所謂「有」約定專用協議，並非指規約或區分所有權人會議所規定或決議。而分管協議係指所有區分所有權人對共有部分使用之約定，系爭空地既屬共有部分，則李楊玉華在上開現況說明書第二欄「是否有分管協議」勾「否」，自無矛盾之處，上訴人主張上開現況說明書第二欄與第二十九欄係毫不相關，係被上訴人無由強加套用等語，自不足採。又上開現況說明書第二十八欄「是否有住戶規約」，李楊玉華勾選「否」，而該第二十九欄復勾選「有」約定專用協議，上訴人當可得知該約定專用協議非源自社區住戶規約，且系爭房地買賣契約書第十六條第二項復約定，管委會核收法定空地使用管理費，交屋前後分別由雙方繳納之。證人即大樓管委會總幹事呂芳源亦證稱，九十七年因系爭房屋經營之咖啡店占用系爭空地，管委會就和咖啡店洽談，同意自九十八年七月調整為八千元，交管理費期間，系爭空地係專供咖啡店使用等語，可證系爭空地約定專用協議，乃為系爭大樓管委會與使用系爭空地者之約定，非規約約定專用，是以有無查看規約，對系爭空地是否為約定專用或使用權，並無影響。至上訴人主張張榮堅及李楊玉華於上開第二十八欄為勾選，而上訴人卻無法查證約定專用協議真實否，方得以多使用十坪做為買賣契約一部，做為提高買賣價金至四千六百萬元之手段等語。然上訴人既知所謂約定專用協議非源自社區住戶規約，且買賣契約書復載明系爭空地須繳納管理費，依此上訴人得否查證規約存在與否，並不影響該社區管委會確有同意系爭空地由系爭房屋一併使用之事實，從而李楊玉華在上開現況說明書第二十八欄勾選無規約之行為，亦不影響系爭空地有約定使用事實存在。況售屋資料表所謂多十坪面積，係記載前院面積，非系爭房地權狀二十九點四九坪面積，因此「使用」坪數三十九點四九坪記載，與實情並無不符，自無故意多寫十坪法定空地面積必要。證人呂芳源於第一審固證稱，屋主李炳宗和伊接洽時，有告知系爭房屋日後有買賣時，就會將系爭空地收回等語，惟該系爭大樓管委會九十八年六月二十五日會議決議公告內容，並無收回系爭空地之明確時間，證人之證詞應係其個人腹案而已，則李炳宗、李楊玉華自管委會決議公告內容，亦無從確知系爭房地出賣時必遭收回，即難認其有刻意隱瞞或違反誠實信用方法等情。末者依咖啡店經營人蔡敦文證詞，可知系爭空地與系爭大樓管委會約定由系爭房地一併使用，為李楊玉華所明知，始在系爭現況說明書第二十九欄勾選系爭空地有約定專用協議，該欄備註亦載明為八千元使用償金觀之，上訴人亦應知系爭空地僅有使用權，非須規約規定之約定專用，故上開現況說明書第二（無分管協議）、二十八（無規約）、二十九欄（有約定專用協議）之間勾選情形，並無詐欺或故意以背於善良風俗之方法或違反何保護他人法律之情。上訴人依民法第九十二條、第一百八十四條第一項前段、後段、第二項、第一百八十五條第一項、第一百七十九條，主張李炳宗、李楊玉華、張榮堅詐欺，得撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，為返還不當得利或共同侵權行為、請求損害賠償，均不可採。而上訴人就文熙仲介主張依民法第一百八十四條第一項前段、後段、第一百八十八條規定，認應負僱用人之侵權行為連帶賠償責任，亦無所據。系爭空地係社區管委會要求收回，在此之前，李楊玉華並無法確定收回條件及期限或調整使用償金，乃不可歸責於李楊玉華情事，與民法第二百二十七條、第二百二十六條規定不符，上訴人不得依民法第二百五十六條規定，解除契約。而系爭買賣價金四千六百萬元，固包括約定系爭空地有使用權，然李楊玉華已於九十八年八月十二日，將系爭房地所有權移轉登記予呂銀壺，並於同年月二十六日點交予上訴人。而管委會係於同年十一月十五日收回系爭空地，是李楊玉華交付系爭房地時，並無不能使用系爭空地情事，則其後區分所有權人決議變更系爭空地使用情形，非李楊玉華可得置喙，難令其負瑕疵擔保責任。上訴人既知系爭空地並無永久使用權，亦難因管委會收回系爭空地，即認李楊玉華須負民法第三百四十九條權利無缺之瑕疵擔保責任，上訴人依民法第三百四十九條、第三百五十三條、第三百五十四條、第三百五十九條、第三百六十條規定，請求李楊玉華賠償損害或解除契約，均屬無據。張榮堅提供仲介服務，並不知悉上開空地於買賣時將遭收回，上訴人無法使用系爭空地應與文熙仲介提供仲介服務無因果關係，且無涉及健康與安全上之危害，應認無適用消保法第七條第一、三項餘地。張榮堅復未提供不實資料造成上訴人損害，是以上訴人主張張榮堅提供不動產現況說明書，故意不實填沒有住戶規約，造成錯誤資料訊息，自與民法第五百六十七條、第五百七十一條、不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定不符，上訴人請求張榮堅、文熙仲介連帶給付損害賠償，即仲介報酬四十六萬元本息，即無所據。綜上，上訴人先位聲明主張被上訴人應連帶給付一千二百萬元本息；文熙仲介及張榮堅應連帶給付四十六萬元本息，均無理由。備位聲明部分，李楊玉華交付系爭房地予上訴人時，並無不能使用系爭空地之瑕疵，自毋庸負瑕疵擔保責任，而上訴人亦知系爭空地無永久使用權，難認李楊玉華有保證永久使用權之情，亦不負民法第三百四十九條權利無缺之瑕疵擔保責任，上訴人依民法第三百四十九條、第三百五十三條、第三百五十四條、第三百五十九條、第三百六十條規定，請求李楊玉華賠償損害或減少價金，即屬無理由。上訴人對文熙仲介依民法第一百八十四條第一項前段、後段、第一百八十八條第一項、第五百六十七條、第五百七十一條；對張榮堅依第一百八十四條第一項前段、後段、第一百八十五條、第五百六十七條、第五百七十一條、不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定為主張，依同上理由，均無可採等語，為其判斷基礎。
惟查，本件系爭買賣契約書固記載主建物登記面積為七十四點三四平方公尺（第一審卷第十五頁），而中信房屋售屋資料表上復記載使用面積三十九點四九坪，兩者相差坪數為十坪。該資料表其後雖有前院面積十坪之記載（第一審卷第十二頁），但既稱為「使用面積」，自指買方即上訴人於買受後有權使用之面積，該有權使用之面積，係因買受人支付價金之對價關係而來，出賣人對於買受人就其使用權源當應負權利瑕疵擔保責任。且查，本件房地買賣，被上訴人即出賣人李楊玉華於房屋現況說明書上第二十九欄，即已勾選有「約定專用協議」（第一審卷第十三頁），自指上開多出建物面積之十坪之使用權源，係依約定專用協議而來。李楊玉華於該欄位後勾選「有使用償金」及「增繳管理費」，亦僅係告知買受人知悉該約定專用權非無償專用而已，尚難據此認出賣人不負擔保系爭空地有約定專用權責任。乃原審就系爭契約簽立時，出賣人李楊玉華對於系爭空地是否業已取得合於公寓大廈管理條例第二十三條規定之約定專用權，且有權將之讓與上訴人繼續使用一節，未予詳查勾稽，逕以上訴人應知系爭空地並無住戶規約存在，上訴人簽約時應知僅有使用權等語，認李楊玉華、李炳宗不負系爭損害賠償責任，駁回上訴人先備位此部分之上訴，其認事用法尚有未合。又系爭房地買賣仲介人即被上訴人張榮堅係受有仲介報酬之仲介專業人員，應盡善良管理人注意義務，而約定專用權取得，依公寓大廈管理條例第二十三條規定須由住戶規約約定或經區分所有權人會議同意，當為不動產仲介人所應知悉。查系爭空地為系爭房地買賣之重要標的物，有無約定專用權，當然影響系爭房地價值。李楊玉華既於上開現況說明書第二十九欄勾選有約定專用權，則張榮堅本於善良管理人之注意義務，就該十坪空地有無合於約定專用權之條件存在，告知給付仲介報酬費用之上訴人，且於出賣人李楊玉華填載有無規約時，於該欄內任令其空白時，是否已盡善良管理人注意義務，告知給付仲介報酬費用之上訴人注意約定專用權之合法性？原審就此部分，並未說明仲介人之應盡注意義務為何，以及張榮堅已否善盡善良管理人注意義務，遽駁回上訴人對張榮堅及文熙仲介公司先備位請求，亦有判決不備理由之失。上訴論旨，據此指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 三 月 二十 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 黃 秀 得法官 李 慧 兒法官 林 金 吾法官 魏 大 喨本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 四 月 一 日
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