最高法院民事判決 一○二年度台上字第五二一號上 訴 人 沈禾珍訴訟代理人 林清源律師被 上訴 人 富陽建設股份有限公司法定代理人 彭乾業上列當事人間請求返還保證金等事件，上訴人對於中華民國一○○年十月三十一日台灣高等法院第二審更審判決（九十八年度重上更㈠字第一四六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：兩造於民國八十六年八月十四日簽訂合作興建房屋契約書（下稱合建契約），由上訴人提供坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地共同興建房屋，伊則交付保證金新台幣（下同）一百八十一萬五千元予上訴人。又於九十一年二月四日簽訂房屋分配協議書（下稱分配協議書），約定上訴人除分得地上一樓、六樓A1（下稱A1）房屋外，並以每坪三十二萬元之價格購買六樓A2（下稱A2）房屋（與上訴人分得之A1房屋合併，門牌號碼為台北市○○○路○段○○號六樓，下稱系爭房屋），實際買賣坪數依地政機關登記為準。伊已於九十二年四月二十一日完成興建，將系爭房屋登記予上訴人或其指定之人，並於同年六月五日、同年月二十日函請上訴人辦理交屋，惟其拒不辦理，顯係以不正當方法阻止交屋，應視為伊已交屋，依合建契約第四條第二項、分配協議書第四條之約定，上訴人應返還保證金及給付買賣價金等情，爰求為命上訴人給付八百零七萬二千八百十一元，及其中二十八萬四千零十一元自九十三年三月四日起，其餘七百七十八萬八千八百元自同年四月十八日起計付法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開本息之請求，經判決其敗訴後，未據其聲明不服）。
上訴人則以：被上訴人函知伊辦理交屋時，系爭房屋有空調未裝設、天花板需整修、落地窗未施作、地板未舖設石英磚、玻璃門不能關鎖、南邊窗戶及北邊門無法密合等項瑕疵，尚未達交屋之標準，自不得認返還保證金之條件已成就。又伊購買之六樓A2房屋面積僅約十九坪，按每坪三十二萬元計算，價金為六百零八萬元；另伊原擬以系爭房屋之銀行貸款支付買賣價金，因被上訴人拒不交付所有權狀致未能辦成，依分配協議書第四條約定，給付買賣價金之條件未成就。縱被上訴人得請求伊返還保證金及給付價金，惟伊因被上訴人遲延交屋受有減少租金收入之損害，且系爭房屋面積不足、瑕疵，亦應減少價金或扣款，加上系爭房地之稅捐及管理費應由被上訴人負擔，伊所受損害金額合計二千五百三十五萬四千二百零五元，得主張抵銷等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為命上訴人給付上開本息之判決，駁回其該部分之上訴，係以：兩造先後簽訂合建契約、分配協議書，約定被上訴人交付保證金一百八十一萬五千元予上訴人，上訴人除分得一樓及A1房屋外，並以每坪三十二萬元之價格購買A2房屋，實際買賣坪數依地政機關登記為準。被上訴人已依約交付保證金一百八十一萬五千元予上訴人，且於九十二年四月二十一日完成興建，將系爭房屋登記予上訴人或其指定之人，並於同年六月五日、同年月二十日函請上訴人辦理交屋。上訴人雖謂A2房屋面積僅一八‧七八坪，以十九坪計，買賣價金為六百零八萬元云云，惟分配協議書第三條約定「雙方同意甲方（指上訴人）購買乙方（指被上訴人）地上第六層所分得之A2建物，第六層A2建物容積面積為四十七平方公尺，實際所需購買坪數依地政機關登記之產權坪數計算，買賣單價每坪為三十二萬元計」，前段所稱「容積面積」四十七平方公尺，固係指主建物面積而言，惟後段既已明白約定「實際所需購買坪數依地政機關登記之產權坪數計算」，足見前段文字與買賣價金之計算無關，買賣面積應指A2房屋登記之主建物、附屬建物及大、小公之面積。又因A2房屋嗣與上訴人分得A1房屋合併，無單獨登記之面積，應以系爭房屋登記之主建物、附屬建物及大、小公面積，減去A1房屋之主建物、附屬建物及大、小公面積計算之。查系爭房屋登記之主建物、附屬建物（陽台）及大、小公面積合計為四百七十三‧二三平方公尺，A1房屋面積依系爭房屋登記面積與上訴人依分配協議書所載之分配面積比例計算結果，主建物面積為二一三‧八四平方公尺，小公面積為一○一‧二一平方公尺，大公面積為六三‧○七平方公尺；另六樓房屋登記之附屬建物即陽台，係與A1部分毗連，與A2房屋並未連接，應屬A1之附屬建物，面積為一四‧六四平方公尺，以系爭房屋登記面積扣減A1房屋面積部分後，A2房屋面積應為八○‧四七平方公尺，即二四‧三四坪。上訴人雖抗辯其分得一樓房屋面積短少三平方公尺，但為被上訴人所否認，且一樓登記面積較兩造約定分與上訴人之面積，並未短少；另露台部分，依規定亦不計入建物面積計算。以兩造約定之A2房屋每坪單價三十二萬元計算，買賣價金應為七百七十八萬八千八百元。次查依合建契約第四條第二項約定，兩造以「工程全部完成辦理交屋」為退還保證金之停止條件；就買賣價金之給付，依分配協議書第四條約定，上訴人應於「大樓完工交屋」之同時，以現金或即期支票給付，但得以其依合建契約所分得A1房屋向銀行貸款，於交屋日起算四十五日內支付；所謂「交屋」，除應將系爭房屋所有權移轉登記予上訴人或其指定之人外，並應依合建契約第十六條之約定辦理。查系爭房屋於九十二年四月二十一日領得使用執照，應屬完工，並已登記為上訴人或其指定之人所有，其後被上訴人雖於同年六月五日、同年月二十日通知上訴人辦理交屋，但系爭六樓房屋直至本件訴訟中仍未鋪設地磚或地毯，屋內地面僅以水泥抹平，另參諸被上訴人於九十三年二月二十七日草擬交付上訴人之協議書（未經兩造簽署）第四條內容暨證人游清松之證言，可知被上訴人通知交屋時，系爭房屋未裝設室內空調機及落地窗，亦未鋪設地磚或地毯，難認已合於交屋狀態。然上訴人嗣於九十三年三月三日欲以系爭房地設定抵押向高雄銀行申請貸款一千七百萬元，足見斯時上訴人已同意受領系爭房屋，並以扣款或減價方式解決設備欠缺或其他瑕疵問題，則其嗣仍拒絕辦理交屋，係以不正當方法阻止「交屋」條件之成就，依民法第一百零一條第一項規定，視為被上訴人已於九十三年三月三日交屋，自得請求上訴人返還保證金。再系爭房屋既視為已於九十三年三月三日交付，上訴人復要求以其分得之六樓房屋向銀行貸款以支付買賣價金，則依分配協議書第四條之約定，上訴人應於交屋日起算四十五日內即同年四月十七日前支付價金。雖依上開約定，被上訴人在上訴人支付買賣價金之前，負有配合上訴人辦理貸款之先給付義務，將其執有之系爭房屋之所有權狀提出於高雄銀行辦理貸款，惟上訴人於訂立買賣契約後，將買賣標的即A2房屋所有權應有部分各四分之一指定登記予訴外人朱崇年、朱崇元、朱允菁（下稱朱崇年等三人），致其財產顯形減少，有難於給付買賣價金之虞，且其向高雄銀行申請貸款時，要求將貸款自行領出後攜至另一銀行，以製作資金流程，並拒絕簽發支票或本票予被上訴人以供擔保，則被上訴人依民法第二百六十五條規定，行使不安抗辯權，在上訴人提出擔保前，拒絕交付房屋所有權狀，即非無據，上訴人仍有給付價金之義務。末查就上訴人主張抵銷部分，前經判准上訴人以六萬二千三百七十九元（即六樓地磚工程三萬二千元、陽台落地窗三萬零三百七十九元）與保證金抵銷確定（保證金餘額為一百七十五萬二千六百二十一元）。另系爭房屋應於九十二年七月五日前完成交屋，被上訴人至九十三年三月三日始交屋，應構成給付遲延，上訴人自得請求被上訴人賠償遲延期間相當於租金之損害。以系爭房屋合理租金每坪一千三百元、房屋面積約一百四十三坪計算，每月租金為十八萬五千九百元，被上訴人應賠償一百四十六萬八千六百十元；上訴人請求賠償至一○○年八月三十一日止之租金損害二千一百六十一萬三千六百三十四元，超過上述部分，難謂有據。至於契稅各三十三萬一千一百十三元、十九萬三千一百五十七元、交換契稅二萬六千四百七十五元、A2房屋之土地增值稅二十一萬一千一百十七元、九十二年度至九十九年度之房屋稅三十八萬一千零二十八元、九十四年度至九十九年度之地價稅三十一萬九千一百六十九元部分，無論係依合建契約第十一條約定或契稅條例第四條、第六條，房屋稅條例第四條，土地稅法第三條第一項第一款、第五條第一項第一款規定，均應由上訴人或其指定之登記名義人負擔。再上訴人或其指定之登記名義人為系爭房屋之所有權人，負有繳納大廈管理費之義務，不以占有使用房屋為前提，自無由請求被上訴人賠償管理費一百九十五萬八千五百十二元。再申請恢復水、電，縱須繳納費用二萬元，上訴人不能證明係因可歸責於被上訴人之事由所生，亦不得請求賠償。以上述相當於租金之損害一百四十六萬八千六百十元，與系爭保證金餘額一百七十五萬二千六百二十一元抵銷後，上訴人應於九十三年三月三日返還之保證金為二十八萬四千零十一元，於九十三年四月十七日應給付之價金為七百七十八萬八千八百元。從而，被上訴人依合建契約及分配協議書之約定，請求上訴人給付八百零七萬二千八百十一元，及其中二十八萬四千零十一元自九十三年三月四日起；其餘七百七十八萬八千八百元自九十三年四月十八日起計付法定遲延利息部分，於法即無不合，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查原審先認定：被上訴人須於領得使用執照並辦理交屋後，始得請求上訴人返還保證金。上訴人要求以其分得之六樓房屋向銀行貸款後支付買賣價金，依約定應於交屋日起四十五日內給付該價金。所謂交屋，應依合建契約第十六條之約定辦理，被上訴人於九十二年六月五日、同年月二十日函請上訴人辦理交屋，當時系爭房屋未裝設室內空調機及落地窗，未鋪設地磚或地毯，難認已合於交屋狀態。繼則以上訴人於九十三年三月三日欲以系爭房地設定抵押向高雄銀行申請貸款為由，謂上訴人同意受領系爭房屋，以扣款或減價方式解決設備欠缺或其他瑕疵問題，其事後再拒絕交屋，係故意以不正當之方法阻止交屋條件成就，視為被上訴人已於九十三年三月三日交屋云云。惟房屋如已完成，且具經濟價值，所有人縱未占有該屋，亦得以之為擔保，向銀行辦理抵押貸款，何以得憑上訴人申請貸款之事實，即推論其同意受領系爭房屋？理由殊欠明瞭。是原審以之為據，謂上訴人事後拒絕受領房屋，係故意以不正當之方法阻止交屋之條件成就，視為被上訴人已於九十三年三月三日交屋，即有可議。被上訴人是否已依約交付房屋，既攸關上訴人有無返還保證金及給付買賣價金之義務，暨其請求被上訴人賠償遲延交屋所受相當於租金損害之抵銷額之計算，就該項事實，自應由事實審法院調查審認，本院尚無從為法律上之判斷。又民法第二百六十五條所定不安之抗辯權，以他方之財產於訂約後顯形減少，有難於為對待給付之虞為要件。原審認定被上訴人在上訴人支付買賣價金之前，負有配合上訴人辦理貸款之先給付義務，應將其執有之系爭房屋之所有權狀提出於高雄銀行辦理；復以上訴人於訂立買賣契約後，將系爭房屋所有權應有部分四分之三指定登記予訴外人朱崇年等三人，致財產顯形減少，有難於給付買賣價金之虞，且要求貸款自行領出，並拒絕簽發支票或本票以供擔保等詞，認被上訴人得為不安之抗辯，拒絕交付房屋所有權狀。但上訴人之財產狀況如何，原審並未調查審認，僅因上訴人嗣將系爭房屋應有部分四分之三指定登記為他人名義，即謂其財產顯形減少，有難以給付買賣價金之虞，自嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決關於其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 三 月 二十七 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 劉 福 來
法官 盧 彥 如法官 邱 瑞 祥法官 吳 謀 焰法官 高 孟 焄本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 四 月 八 日
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