最高法院民事判決 一○二年度台上字第六八六號上 訴 人 輝盟國際股份有限公司法定代理人 賴鴻儀訴訟代理人 黃德賢律師
李永然律師陳淑芬律師上 訴 人 張源峯
賴兆英上 列二 人共 同訴訟代理人 陳建宏律師
鄭仁哲律師上列當事人間請求返還租金等事件，兩造對於中華民國一○○年十一月二十九日台灣高等法院第二審判決（九十八年度重上字第五三八號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人輝盟國際股份有限公司（下稱輝盟公司）主張：伊於民國九十六年七月六日與對造上訴人張源峯、賴兆英（下稱張源峯等二人）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定伊承租門牌台北市○○○路○段○○○號一樓建物（下稱系爭建物），租期自九十六年八月十五日至一○一年七月三十一日止，租金第一至三年為每月新台幣（下同）一百十萬元，第四至五年為每月一百十五萬元，並依約交付押租金三百三十萬元及九十六年八月十五日至同年十一月十四日之租金共三百三十萬元。嗣後始發現系爭建物一樓樓頂之ＲＣ樑及四塊樓板被拆除，改為Ｈ型鋼及鋼承板，竟未噴防火被覆及防火漆；且一樓之部分ＲＣ牆拆除，圍牆外推，鋼筋外露等項影響建物結構安全之瑕疵，乃於九十六年十月三十一日發函催告張源峯等二人修繕未為補正，有給付遲延情形，嗣於同年十二月五日依民法第二百五十四條規定解約，自得依民法第二百五十九條第一款規定請求返還已付之押租金及租金。又張源峯等二人交付之系爭建物有瑕疵，為不完全給付，致伊受有支出管理費、水電費、拆除舊裝潢、設計規劃裝潢等費用合計二百七十八萬七千九百零八元之損害，自應依民法第二百二十七條規定負賠償責任。另系爭建物合法使用之面積僅二五．八四坪，與系爭租約記載九七．三九坪不符，伊係遭張源峯等二人施用詐術陷於錯誤而簽約，依民法第八十八條、第九十二條規定得撤銷系爭租約。又系爭契約既經伊解除或撤銷，張源峯等二人仍以伊未給付九十六年十一月十五日至九十七年三月十四日之租金為由，聲請台灣台北地方法院以九十六年度執字第九○○九九號、九十七年度執字第三三六八、二四八一六號強制執行事件（下稱系爭強制執行程序），對伊強制執行，自屬無據，依強制執行法第十四條第二項提起債務人異議之訴等情。爰依民法第二百五十九條第一款、第二百二十七條、第二百四十五條之一及強制執行法第十四條第二項等規定，求為命㈠張源峯等二人給付九百三十八萬七千九百零八元，並加計法定遲延利息。㈡系爭強制執行程序應予撤銷之判決。
張源峯等二人則以：輝盟公司於承租前已到現場觀看多次，伊等依現況交付，並無隱瞞，系爭建物並無安全結構上之瑕疵，亦無該公司所指ＲＣ牆敲除、圍牆外推之情形，雖有違建，但無立即遭強制拆除之危險。至於一樓樓頂之ＲＣ樑一支及四塊樓板遭拆除，但已用Ｈ型鋼架及鋼板替代，經伊等委請土木技師林慶榮勘驗鑑定，僅須噴防火被覆及防火漆即可，然於九十六年十一月一日及同年月七日欲進行補正，竟遭輝盟公司拒絕，依民法第二百三十條規定，伊等自不負給付遲延責任。又縱認輝盟公司解約為有理由者，因該公司自九十六年七月至九十七年四月止均占用系爭建物，受有相當於租金之不當利得一千一百萬元；另該公司未經同意拆除系爭建物之設備，返還系爭建物時並未回復原狀，致伊等受有二百零五萬一千一百五十元之損害，以上開共計一千三百零五萬一千一百五十元之債權，與本件債務抵銷後，伊等並無積欠任何款項。再者，伊等因輝盟公司自九十六年十一月十五日起未給付租金而聲請強制執行，係合法有據，輝盟公司請求撤銷系爭強制執行程序，為無理由等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為輝盟公司部分敗訴之判決，改判命張源峯等二人給付七百三十三萬六千七百五十八元本息，及系爭強制執行程序應予撤銷，並駁回輝盟公司其餘上訴，係以：系爭建物一樓樓頂之ＲＣ樑一支及四塊樓板被拆除，一樓樓板敲除並澆置混凝土，且鋼筋外露，有照片及信業工程顧問有限公司之鑑定報告書（下稱王志誠鑑定報告書）可參，足認系爭建物有影響結構安全之瑕疵。張源峯等二人雖抗辯：系爭建物並無影響結構安全之瑕疵云云，惟渠等提出之林慶榮結構安全證明書是否可採，已有疑問，參以台北市建築管理處九十七年八月四日函件所載：「…仍應依台北市一定規模作建築物免辦理變更使用管理辦法之規定，委託建築師補辦手續」等語，渠等既未提出主管機關核准之證明，尚難認林慶榮建議之修繕方式可達安全程度，此項辯解，應無可採。又系爭建物有結構安全上之瑕疵，輝盟公司於九十六年十月三十一日前請求張源峯等二人修繕，雖張源峰等二人擬以防火披覆補正，然因林慶榮之鑑定無可採，其建議之補正方式不符債之本旨，輝盟公司拒絕受領，無可歸責事由，張源峯等二人仍應負給付遲延或不完全給付之責任。輝盟公司已給與補正瑕疵之相當期間，其後於同年十二月五日發函通知解約，依民法第二百五十四條規定，應屬合法。系爭租約既已解除，輝盟公司依民法第二百五十九條第一款規定，請求張源峯等二人返還已付押租金及九十六年八月十五日至同年十一月十四日之租金各三百三十萬元，洵屬有據。輝盟公司另主張張源峯等二人交付之系爭建物有瑕疵，為不完全給付，致受有支出九十六年八至十一月管理費、同年七至十一月水電費、系爭租約公證費、就系爭建物支出規劃、裝潢設計費及拆除舊裝潢費等共二百七十八萬七千九百零八元之損害乙節，業據提出發票、委託書、匯票、合約書、報價單等為證，其依民法第二百二十七條第二項規定請求賠償，亦屬有理。至張源峯等二人以輝盟公司自九十六年七月至九十七年四月間占有系爭建物，受有相當於租金之不當得利為由為抵銷抗辯，因輝盟公司未將系爭建物供作店面使用，應無不當利得，是項抗辯並無可採。惟輝盟公司既合法解除系爭租約，其與張源峯等二人依民法第二百五十九條規定互負回復原狀之義務，該公司迄未將系爭建物回復原狀，應賠償張源峯等二人受有二百零五萬一千一百五十元之損害。張源峯等二人以該債權與上開應賠償輝盟公司之二百七十八萬七千九百零八元抵銷後，尚應給付輝盟公司七十三萬六千七百五十八元，連同前開之押租金及租金各三百三十萬元，輝盟公司得請求之金額總計為七百三十三萬六千七百五十八元。再者，系爭租約已於九十六年十二月五日解除，有如前述，張源峯等二人自不得請求給付租金，渠等以輝盟公司積欠九十六年十一月十五日至九十七年三月十四日之租金聲請強制執行，即屬無據，輝盟公司提起債務人異議之訴，為有理由。綜上，輝盟公司依民法第二百五十九條第一款、第二百二十七條第二項規定，請求給付七百三十三萬六千七百五十八元及其利息，逾此所為請求，則屬無據；另依強制執行法第十四條第二項規定，請求撤銷系爭強制執行程序，應予准許等詞，為其判斷基礎。
查原審認定系爭建物有一樓樓頂ＲＣ樑一支及四塊樓板遭拆除，改以Ｈ型鋼樑及鋼承板補強，一樓樓板被敲除並澆置混凝土，鋼筋外露等安全結構上之瑕疵，係以王志誠鑑定報告書為憑。惟該鑑定報告書記載：ＲＣ小樑被敲除後，應力會重新分配，對於周邊樑影響有待進一步分析檢討。二樓板敲除後重灌混凝土，因新舊樓板之間是否有植筋補強，現場看不出來，有待進一步調查等語（見一審卷㈠第二七三至二七四頁）。究竟ＲＣ小樑拆除及樓板敲除澆置混凝土部分，有無進一步作調查檢討？原審未予調查明晰，即認係安全結構上之瑕疵，未免速斷。次查，一樓樓頂一支ＲＣ樑及四塊樓板遭拆除，改以Ｈ型鋼樑及鋼承板補強部分，土木技師林慶榮出具之安全證明書記載：在有防火披覆保護下，鋼承版及鋼樑結構合乎規範要求等語（見一審卷㈠第一○九頁），與王志誠鑑定報告書所載：鋼承鈑與鋼樑未噴防火被覆或防火漆，無法滿足規範之防火時效要求，應補做，以維護安全等語（見第一審卷㈠第二七四頁），似均建議以防火被覆為補正方式，即可達到規範要求。果爾，張源峯等二人主張上開瑕疵可補正，渠等於九十六年十月三十一日欲進行防火被覆補正，係輝盟公司拒絕，受領遲延，渠等自不負給付遲延責任云云，是否毫無足取，即待研求。原審就此未詳加審酌，即以張源峯等二人之補正不符債之本旨，渠等仍應負給付遲延責任，自有可議。末查契約之終止，僅使契約向後失其效力，非如契約之解除，使之溯及既往歸於消滅，二者法律效果迥異。系爭租約第八條係關於輝盟公司得終止租約之約定，其中第一項及第三項分別記載：「房屋損害而有修繕之必要者，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期間催告，仍未修繕完畢」、「房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時」等語（見一審卷㈠第一二頁）。輝盟公司於九十六年十二月五日寄與張源峯等二人之存證信函中，係援引上開第八條第一項及第三項終止租約之條款，文末則表明「依契約第八條之約定，解除雙方之租賃契約」等語（見一審卷㈠第二
七、二八頁），則其真意是否為訴訟上主張之解除租約，已非無疑。且輝盟公司於上開存證信函中，並未提及以民法第二百五十四條為解約之依據，參以租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅。原審俱未審究，遽謂系爭租約業經輝盟公司以上開函件依民法第二百五十四條規定合法解除，進而認輝盟公司得請求返還已付押租金、租金及支出費用之損害賠償，暨撤銷系爭強制執行程序；另准張源峯等二人為回復原狀損害之抵銷抗辯，均有未洽。兩造上訴論旨，分別指摘於其不利部分之原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 四 月 十七 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 黃 秀 得法官 李 慧 兒法官 魏 大 喨法官 林 金 吾本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 四 月 二十九 日
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