最高法院民事判決 一○二年度台上字第七九六號上 訴 人 柯美雲訴訟代理人 林松虎律師
林春榮律師高進棖律師被 上訴 人 廖瑞道
廖鈞德廖邦雄共 同訴訟代理人 楊傳珍律師
參 加 人 廖金水受 告知 人 吳玉瓊上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○一年六月六日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（一○一年度重上更㈡字第九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審及參加訴訟費用均由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：上訴人於民國九十三年一月十六日，與伊三人、第一審共同原告廖李良，及參加人廖金水、訴外人廖金科、廖志修（下稱廖金水等三人），訂立土地租賃契約書（下稱系爭租約），承租範圍包括斯時為伊三人共有之坐落台中市○○區○○段○○號、廖李良所有○之○地號（與○地號土地合稱系爭土地；又廖李良於九十三年八月六日以贈與為原因，將該土地所有權移轉登記予被上訴人廖鈞德）及廖金水等三人共有之○之○地號等土地，約定租期自九十三年五月二十日起至一○三年二月十九日止，租賃物限供建築房屋經營遊藝場及其相關行業之用，不得供非法使用。嗣上訴人於系爭土地上興建○○○建號（門牌號碼台中市○○○路○段○○○號）房屋，借用被上訴人廖瑞道、廖邦雄名義登記，並在○之○地號土地上興建○○○建號（門牌號碼台中市○○○路○段○○○號）房屋，借用廖金水等三人名義登記。詎上訴人除違約於上開房屋經營非法賭博電玩、擅自將防火區劃防火牆變更改造及違約經營停車場外，更自九十七年五月二十日起即未給付租金。伊等與廖李良及廖金水等三人，已分別或共同以存證信函向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人即屬無權占有系爭土地等情。爰依民法第四百五十五條前段、第七百六十七條第一項前段規定，求為命上訴人拆除○地號土地上如第一審判決附圖（下稱附圖）Ａ所示造型牆，Ｂ、Ｃ所示建物，Ｄ所示遮雨棚與圍籬；九之一地號土地上如附圖Ｄ所示遮雨棚、圍籬，將上開土地連同九地號土地上如附圖Ｅ所示土地交還予伊之判決（未繫屬本院者，不予贅敘）。
上訴人則以：伊無違約將承租土地供非法使用及積欠租金達二年以上之情形，被上訴人不得終止租約。況廖金水、廖志修其後已將其土地應有部分移轉他人，縱得為終止，亦應由（包括繼受者在內之）出租人全體共同為之。乃系爭租約或未經出租人全體共同為終止之意思表示，或其終止之意思表示未為合法之送達，自不生合法終止之效力。嗣被上訴人於該租約仍屬合法有效之九十八年八月三十日，將系爭土地及其上房屋，出賣予受告知訴訟人吳玉瓊，依土地法第一百零四條規定，伊對於系爭土地自有優先承買權，且已於一○○年五月間，先後以台中民權路郵局第一一六九號、第一二八三號存證信函（下分稱第一一六九號、第一二八三號存證信函），對被上訴人表示願行使優先購買權，並終止系爭房屋之借名登記契約，已非無占有系爭土地之正當權源。被上訴人請求伊拆除地上物及交還土地，不應准許等語，資為抗辯。
原審以：系爭租約之租賃標的物，包括被上訴人共有之○地號土地、廖李良所有之○之○地號土地（已移轉登記為廖鈞德所有）、廖金水等三人共有之○之○地號土地。其中○地號及○之○地號土地即系爭土地合為一完整地形，上訴人在其上建有○○○建號建物（面積四九四‧五五平方公尺），依約借用廖瑞道、廖邦雄名義登記，應有部分各二分之一。而與系爭土地相鄰且地形完整、面積相同之○之○地號土地，上訴人在其上建有○○○建號建物（面積亦為四九四‧五五平方公尺），依約借用廖金水等三人名義登記，每人應有部分三分之一，並約定「租賃期間屆滿時，乙方（上訴人）應將房屋或工作物拆除，恢復原狀。興建、拆除、回復原狀所需之費用，應由乙方自行負擔」等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約、土地暨建物登記第二類謄本可稽，應堪信實。其次，上訴人曾自承於○○○建號房屋內經營非法賭博電玩，且經刑事部分判決有罪確定，核與在該賭博場所任職之職員洪志峰、許滋通、胡銀和、陳郁薇、林莉莉、張世明、張裕隆、陳毅彥、王孟綉等九人，及賭客楊麗珠、賴榮村、楊春鳳、陳崑芳、張媽勛、陳森源、宋由中、顏德昌、王隆和、陳榮輝等十人，分別於調查員詢問、檢察官訊問時證述明確，自堪認上訴人違反系爭租約第七條「租賃物不得供非法使用或存放危險物品，影響公共安全」之約定，被上訴人自得依土地法第一百零三條第二款之規定及系爭租約第七條之約定，向上訴人主張終止系爭租約。再者，依系爭租約第三條第一項第十一、十二款：「乙方依約向出租人中之廖瑞道、廖金水、廖邦雄、廖志修、廖金科給付租金時，即生給付租金之效力」、「每月租金由出租人平均分配取得」之約定可知，系爭土地與○之○地號土地既屬不同之所有權人所有，其地形均各自方正完整，上訴人於承租後，分別於各該地號土地上興建各別獨立之建物，而約定租金之支付，係由出租人平均分配，顯見被上訴人主張係因出租人本為族親，為便宜行事，始簽訂於同一份之系爭租約內一節為可信。準此，堪認系爭租約實為系爭土地與○之○地號土地二份租賃契約之聯立契約，依民法第二百七十一條及第二百九十三條第一項規定，平均分擔其義務，分受其權利，而各不相涉。從而，就系爭土地租賃契約之終止，自毋須與○之○地號土地共同為之。茲被上訴人所委任之訴訟代理人林辰彥律師（委任人含原審共同原告廖李良）於第一審九十八年十月二十日行言詞辯論時，當庭表示以起訴狀繕本之送達作為終止租賃契約之意思表示，是日上訴人亦委任訴訟代理人林政德律師在場答辯，此終止租約之意思表示自為上訴人所了解，應已發生終止租約之效力。至被上訴人於系爭租約經終止前之九十八年八月三十日，與受告知人吳玉瓊簽訂不動產買賣契約，將系爭土地出售予吳玉瓊，上訴人於是時即取得行使系爭土地優先承買權之資格，固堪認定，然上訴人係於租約經被上訴人合法終止、租賃關係歸於消滅後之一○○年五月十日、同年五月二十四日始以存證信函向被上訴人表示願以相同條件優先購買，自有未合。是上訴人占有使用系爭土地，顯無法律上之正當權源，應屬無權占有，被上訴人依民法第四百五十五條前段之租賃物返還請求權、第七百六十七條之物上請求權等規定，請求上訴人將系爭土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分地上物拆除，連同編號Ｅ部分土地交還被上訴人，於法有據，應予准許等詞，為其心證之所由得，因而維持第一審所為命上訴人拆除地上物及返還土地之判決，駁回其上訴。
按事實審法院依當事人所締結契約之內容為解釋後，進而就該契約性質為法律上之定性，固均屬法院之職權行使，惟前者係事實認定，後者為法律適用，不容混淆。又第三審法院應以原判決確定之事實為判決基礎，而受發回之法院，應以第三審法院所為廢棄理由之法律上判斷為其判決基礎，分別為民事訴訟法第四百七十六條第一項、第四百七十八條第四項之明文。則第三審法院僅得在原審法院解釋契約所認定之事實基礎下，就原判決之法律適用為審查，倘認其法律適用有所違誤而予廢棄發回，原審法院祇受第三審法院所為廢棄理由之法律上判斷拘束，非不得另為不同之契約解釋而認定事實，再就契約性質為相異之法律上定性。查本院前二次發回更審，均係以各該原判決所確定「系爭租約為不可分」之事實為判決基礎，因而未指摘原判決認定「系爭租約為單一契約」之法律適用有誤，並未就此為法律上判斷。是原審更審後復以系爭土地合計面積與○之○地號土地相同，二者各有共有人，上訴人又分別在其上建築面積相同而建號不同之兩建物，並分別借用各該坐落土地辦理保存登記，租金復由出租人平均分配等情，認定系爭土地租約與○之○地號土地租約，乃因出租人為親族，為便宜行事始訂立於同一份契約即系爭租約內（此部分為事實認定），二者實屬權利義務各不相涉之兩契約聯立（此部分為法律適用），無非係本於其解釋契約、認定事實之職權行使後，就關涉系爭租約之法律性質為法律之適用，因認定之事實不同，致適用之法律有所差異，並無違誤可言。其次，系爭租約約定租期屆滿後，上訴人應將其上建物拆除，回復原狀後交還土地，為原審確定之事實。此約定於因可歸責於上訴人之事由致經被上訴人合法終止時，亦應類推適用。是縱系爭土地上之○○○建號建物，依約借用廖瑞道、廖邦雄名義辦理所有權登記，然於當事人間，上訴人依約仍負有負擔費用將其拆除之義務，不因登記名義人為被上訴人中之二人，而有不同。原審所為不利上訴人之判決，經核於法洵無違誤。上訴意旨，徒就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他贅述或與判決結果不生影響之理由，並提出之新攻擊防禦方法，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十六條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 四 月 三十 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 淑 敏
法官 李 彥 文法官 簡 清 忠法官 吳 謀 焰法官 沈 方 維本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○二 年 五 月 十三 日
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