最高法院民事判決 一○三年度台簡上字第七號上 訴 人 李白物業管理有限公司法定代理人 李慶棠上 訴 人 顏志成共 同訴訟代理人 王中騤律師被 上訴 人 呂建葳上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國一○二年十一月二十八日台灣台北地方法院第二審判決（一○二年度簡上字第一八三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：上訴人李白物業管理有限公司（下稱李白公司）於民國九十七年六月五日與被上訴人就其所有坐落新北市○○區○○○路○○號○樓、○○之○號○樓房屋簽訂不動產租賃契約書，上訴人顏志成於同年十月七日就同上○○號○樓、○○之○號○樓房屋（與李白公司所承租上揭房屋合稱系爭建物）與被上訴人簽訂不動產租賃契約書（與李白公司所簽上揭契約合稱系爭租約），約定租賃用途為小套房出租。伊承租後隨即進行室內裝修及隔間做小套房，並分別招租。然新北市政府違章建築拆除大隊（下稱拆除大隊）於九十八年二月六日認定系爭建物為建築完成之實質違建，於一○一年三月五日執行拆除。系爭建物已無法出租使用，致伊受有裝修費用、可期待之租金收益，及因提前解約賠償房客等損害等情。爰依民法第二百二十七條第二項之規定，求為命被上訴人給付李白公司新台幣（下同）八百三十六萬一千二百五十九元、給付顏志成一百八十三萬八千九百五十二元，及均加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分，不予贅載）。
被上訴人則以：系爭建物原為兩棟樓，經以鋼板連成一棟，鋼板上方改建套房，防火巷被鐵皮包圍，上訴人明知此情而承租，改建小套房出租，已有不法情事，依民法第一百八十條第四款前段規定，不得對伊請求不完全給付之損害賠償；又上訴人為求營利，未經主管機關核准，擅自變動、增減系爭建物之室內分間牆，供作出租套房使用，係可歸責，亦不得為請求賠償等語，資為抗辯。
原審以：系爭租約第一條約定用途為小套房出租，上訴人雖主張被上訴人未告知系爭建物之兩棟間以鐵皮相連部分為違章建築，然系爭建物增建部分，附著於原來所蓋之鋼筋混凝土房屋上，一般具有智識能力之人以目視方式即可認知增建部分非屬原來建造之房屋；參以上訴人既就系爭建物為大幅裝修，增建五十間房及五十間浴廁，對於上開兩棟建築物以鋼板連成一棟之事實，實難諉為不知；再佐以證人即代理被上訴人簽訂系爭租約之呂照茂證言，及上訴人不否認以出租套房為業等情，堪認上訴人明知上揭違章建築事實而仍與被上訴人簽約，且知悉無法申請審查許可，乃未依法申請即自行增設五十間小套房。再者，新北市政府工務局認定之違章建築，包括變動外牆、分戶牆及擅自變動室內裝修等兩部分，且系爭建物之鐵皮增建部分縱經拆除，原始建物仍為合法建物，上訴人得續為小套房出租使用，僅需依法補辦手續（領得裝修許可），難認被上訴人提供之系爭建物有不合於約定使用、收益之狀態，惟因上訴人未依法為之，始遭拆除大隊強制拆除，自非屬可歸責於被上訴人之事由所致，上訴人請求被上訴人賠償損害，於法無據，不應准許。並說明上訴人其餘主張與舉證，無一一論述之必要，為原審心證之所由得，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條之規定自明。此項出租人之租賃物保持義務，固應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，惟倘承租人於訂約時，已知租賃物之一部為違章建築，出租人又未保證該違章建築部分無拆除之危險，則就該違章建築遭拆除而無法保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，自為承租人於訂約時所得預期，即難謂係可歸責於出租人之不完全給付，而令其負民法第二百二十七條第二項規定之加害給付賠償責任。查兩造間系爭租約約定作為小套房出租使用之系爭建物，原為兩棟樓，經被上訴人以鋼板連成一棟，覆以鐵皮，附著於原來所蓋之鋼筋混凝土房屋上，其增建部分為違章建築，一望即知；而上訴人係以出租套房為業，承租系爭建物之用途為小套房出租，訂定租約後即將系爭建物內部改建為小套房，原審認上訴人於承租時就該違章建築為知情，並無違誤。另擅自變動室內裝修部分，係因上訴人未依法申請裝修許可，始遭拆除大隊強制拆除等情，併為原審確定之事實。則依上說明，上訴人就系爭建物違章建築及室內裝修部分遭拆除所受之損害，要非可歸責於被上訴人。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無適用法規顯有錯誤情事。上訴意旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，暨其他贅述或與判決結果不生影響之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 四 月 三十 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 李 彥 文
法官 簡 清 忠法官 吳 惠 郁法官 謝 碧 莉法官 沈 方 維本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○三 年 五 月 九 日
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