最高法院民事判決 一○三年度台上字第一七○一號上 訴 人 蘿丹室內裝修有限公司法定代理人 廖育強訴訟代理人 蔡正廷律師
張克豪律師被 上訴 人 歡喜樓第一期管理委員會法定代理人 鐘惠珊訴訟代理人 盧仲昱律師
施旻孝律師上列當事人間請求返還不動產等事件，上訴人對於中華民國一○二年十一月二十七日台灣高等法院第二審判決（一○一年度上字第七八四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國九十七年五月二十日，向訴外人張敦淵購買門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○巷○號地下一樓即○○○○建號建物（下稱系爭○○○○建號）所有權全部（含共用部分○○○○建號一萬分之○○○）及坐落同段○○地號應有部分一萬分之○○○○之土地，並已於九十七年十二月十二日完成移轉登記。惟系爭地下一樓建物設置之二十八個停車位，遭被上訴人歡喜樓第一期管理委員會無權占用，並出租他人停放汽、機車，每個停車位月租金為新台幣（下同）一千五百元。伊自九十八年二月間起陸續公告請占用者移除，詎渠等概以向被上訴人承租為由續行使用，被上訴人並一再主張該二十八個停車位，係屬於本社區全體區分所有權人共有，損及伊權益等情。爰依民法第七百六十七條第一項、第一百七十九條規定及分管契約之約定，求為命被上訴人應將占用之系爭地下一樓建物如第一審判決附圖（下稱附圖）所示系爭二十八個停車位返還予伊；被上訴人應自九十八年一月一日起至返還系爭地下一樓建物之日止，按月給付四萬二千元之判決。
被上訴人則以：伊自八十四年初即管領系爭二十八個停車位，迄今已長達十六年之久，上訴人迄一○○年七月間始起訴請求伊返還系爭二十八個停車位，是縱認上訴人得依分管契約主張債法上之權利，該權利亦已罹於時效而消滅。系爭地下一樓建物包括系爭○○○○建號及全體住戶共有之同段○○○○建號兩建號，上訴人名下之系爭○○○○建號建物雖登記為專有部分，用途為日常用途零售兼停車場，惟依新莊地政事務所核發之建物測量成果圖所示，系爭二十八個停車位並不在系爭○○○○建號主建物範圍內，而係登記在全體住戶共有之系爭○○○○建號建物，上訴人僅取得系爭○○○○建號建物應有部分一萬分之○○○，根本不具系爭二十八個停車位之單獨所有權，上訴人依民法第七百六十七條規定主張其單獨有物上請求權，顯無理由。依系爭○○○○建號之建物登記謄本及建物測量成果圖所示，其載明主要用途為共有部分，且全體住戶均有應有部分，性質上屬於全部共用部分，為全體住戶生活所必須之共用設施，需藉由應有部分方式，讓全體住戶共享使用、管理權能。上訴人未取得特定區域之管領權或約定專用權，其自不得請求被上訴人返還系爭二十八個停車位按月給付之不當得利。伊依公寓大廈管理條例第十條第二項規定有管理維護社區公共空間之職責，且經區分所有權人會議決議，將系爭二十八個停車位出租他人，核屬合法有據等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：查系爭○○○○建號建物之測繪範圍涵蓋大樓之一層、二層、屋頂突出物、地下一層至三層等全體住戶生活利用所必須之空間，有建物測量成果圖可稽，故全體住戶均有系爭○○○○建號公設之應有部分，而上訴人所有系爭○○○○建號建物擁有系爭○○○○建號建物之權利範圍僅為一萬分之○○○。系爭二十八個停車位係系爭○○○○建號公設在地下一層之部分測繪空間（另有住戶全體共用之變電箱、電信機房、水箱等共用設備），核與上訴人專有之系爭○○○○建號，並無關連。上訴人係依共有應有部分方式，與社區全體住戶共享系爭○○○○建號公設所有權。上訴人不具有系爭二十八個停車位之單獨所有權，其自不得逕依民法第七百六十七條前段規定主張其單獨物上請求權。被上訴人依據公寓大廈管理條例第十條第二項規定，為全體住戶管領、使用系爭二十八個停車位，核屬有據，並非無權占有。系爭○○○○號建物係於八十四年五月十九日辦理所有權第一次登記為建商宇淳建設股份有限公司（下稱宇淳公司）所有，八十九年間遭查封登記，於九十三年七月十五日進行拍賣，移轉澤普世一資產管理股份有限公司（下稱澤普公司），拍賣公告並未記載有分管契約，澤普公司出賣予張敦淵，張敦淵再出賣予上訴人，該買賣契約及建物登記謄本之內容，未載明系爭○○○○建號建物含有系爭二十八個停車位在內，則上訴人主張：伊向張敦淵買受之系爭地下一樓建物包含系爭二十八個停車位在內，顯無可採。宇淳公司名下專有建物曾遭執行法院先後五次強制執行拍賣，拍定人（即買受人）分別為邱敬茹、黃月麗、萬通商業銀行、湯錦秀、澤普公司等五人。上開拍賣之建物，除坐落基地（國宅段○○地號）外，亦均有配置系爭○○○○建號之公設應有部分，此有○○○○、○○○○、○○○○、○○○○、○○○○、○○○○建號之建物登記簿謄本可按。原任宇淳公司董（監）事之證人張福寧並不知悉系爭二十八個停車位之緣由始末，故其無法證明系爭二十八個停車位之所有權及使用權均為宇淳公司所有。又依第一屆主委劉正義、第四屆主委李佶明、第五屆主委汪易男、第九、十屆主委湯錦秀之證詞，宇淳公司從未與全體買受人約定系爭二十八個法定停車位之專用權係由宇淳公司單獨使用，且未就系爭二十八個停車位之專用權將專屬於宇淳公司、其存續期間、廢止事由等有關事項，向全體買受人（區分所有人）提供充分資料並做充分說明，且經全體住戶同意，是本件並無成立上訴人所主張默示分管契約之情事。再依上訴人所提出「歡喜樓社區建物門牌號碼及其建號，依序就系爭四三七七建號之權利範圍及有無車位整理一覽表」及其於第一審審理中自認，確切表示社區住戶有無車位之權利範圍差異為每一個車位一萬分之○○。可見若系爭二十八個法定停車位歸屬其使用，至少亦要有一萬分之○○○○以上之系爭○○○○建號共用部分應有部分，始為正確。然其僅擁有一萬分之○○○，根本不足以對應系爭二十八個停車位，更遑論上訴人所有系爭四二九四建號專有部分，登記面積即有一三六七點八二平方公尺，遠較社區其他一般住戶為高，亦有依（面積）比例配置系爭○○○○大公（例如電信機房、水箱、廁所、梯間…等）應有部分之必要（對應社區共用設備）。倘將上訴人有關系爭○○○○建物之一萬分之○○○共用部分應有部分，全部配置予系爭二十八個停車位（即便如此仍有不足），無非意謂名下系爭○○○○建號專有建物並無任何配置社區公設應有部分，上訴人將無權使用社區電梯、電信機房、變電箱、水塔等諸多共用設備之可能。上訴人與張敦淵間關於系爭建物買賣契約亦明白顯示未包括系爭二十八個停車位，且未附有系爭二十八個停車位之附圖，依據執行法院九十一年度執字第二五八五號執行卷附拍賣公告、執行法院委請槃谷不動產投資顧問有限公司出具之鑑定報告書，足認該次拍賣及鑑價標的並不包括系爭二十八個停車位，是拍賣最終承買人澤普公司僅取得系爭○○○○建號建物之產權，並未取得系爭二十八個停車位之所有權或分管使用權。則張敦淵亦自始未曾自澤普公司取得系爭二十八個停車位之占有，自亦無從交付上訴人該二十八個停車位，上訴人主張其自張敦淵處輾轉取得系爭二十八個停車位之所有權或使用管領權云云，顯無可採。自亦無從依民法第一百七十九條前段不當得利之法律關係，請求被上訴人按月給付上訴人相當租金之不當得利。從而上訴人本於民法第七百六十七條前段規定及約定專用權與民法第一百七十九條前段不當得利之法律關係，請求被上訴人應將系爭停車位返還上訴人。被上訴人自九十八年一月一日起至返還系爭地下一樓建物予上訴人之日止，按月給付上訴人四萬二千元部分，為無理由，應予駁回，為其判斷之基礎。
查系爭停車位所在之歡喜樓大廈，建商為宇淳公司，為原審認定之事實。共同使用部分編為○○○○建號，包括屋頂突出物、一層、二層、地下一層、地下二層、地下三層，亦為原審認定之事實。故歡喜樓大廈為建商宇淳公司所建造，原始取得所有權。又系爭○○○○建號建物面積共四八○一點一一平方公尺，每一區分所有建號就系爭○○○○建號擁有之應有部分不一，除上訴人擁有萬分之○○○外，其餘自萬分之○○至萬分之○○○。其中地下一層面積五五二點六一平方公尺，為二個樓梯間、一個水箱、一個台電配電室、一個電信機房及二十八個停車位（未包括其間車道）之總面積。而地下一、二、三層之面積均各為一九二○點四三平方公尺，故上訴人所有之系爭○○○○建號專有部分面積一三六七點八二平方公尺，係包括日用品零售業辦公室及車位間之車道等空間，二十八個停車位面積合計三九九點五平方公尺，有建物登記謄本、改制前台北縣新莊地政事務所建物測量成果圖及地下一層平面圖可稽（見原審卷㈠第二七至二九頁、第六七至七二頁）。是擁有停車位者，非必取得萬分之三七或其倍數，尤以地下一層停車位既未含括車道，又分兩種大小，二十八個停車位占系爭○○○○建號全部面積比例為萬分之○○○，則上訴人就系爭○○○○建號所有應有部分萬分之○○○是否全不含系爭二十八個停車位，已滋疑義。乃原審未遑詳查細究系爭○○○○建號就地下一層所有之配置及面積分布，逕認上訴人既曾於第一審自認每個停車位應占系爭○○○○建號為萬分之○○，自不能再於原審撤銷該自認，且其擁有面積為一三六七點八二平方公尺，依比例配置共用部分之比例亦應提高，自不無可議。又歡喜樓大廈為第一次所有權登記時，宇淳公司就系爭○○○○建號之應有部分為一萬分之○○○○，其陸續出售區分所有建物及七個位於地下二、三層之停車位，即自系爭○○○○建號移轉登記出去共萬分之○○○，因而剩餘萬分之○○○，有建物謄本可稽（見原審卷㈠第一七○至一七九頁）。而宇淳公司為系爭建物原始所有權人，嗣就未出售部分亦登記為第一次所有權人，而宇淳公司似未曾出售地下一層停車位，果爾，就未出售之系爭二十八個停車位是否仍有所有權？倘宇淳公司就該二十八個停車位仍有所有權，證人張福寧證稱就地下一層宇淳公司有開會討論要做地下商場等語（見原審卷㈡第一一五頁背面）。宇淳公司是否可能將系爭二十八個停車位交付被上訴人？又證人劉○○及李○○分別為該大廈第一屆及第四屆主委，均證稱系爭二十八個停車位堆置許多建材，係李○○擔任主委發動社區民眾清理宇淳公司堆置之建材後，才依照管委會之決議將停車位予以出租等語（見同上卷第一一三、一一四頁）。迄李○○擔任主委發動社區民眾清理宇淳公司堆置之建材前，宇淳公司均因計畫在其上經營商場，占有該二十八個停車位，則被上訴人如何合法取得該部分之占有，亦即其占有該停車位之權源為何？乃原審未遑推闡明晰系爭二十八個停車位之真正所有權人為宇淳公司，亦未令被上訴人舉證證明其占有權源為何，逕認宇淳公司當然未取得系爭停車位之單獨所有權或分管契約甚至默示分管契約，上訴人自亦無從輾轉取得上揭權利，進而為上訴人敗訴之判決，自欠允洽。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 八 月 二十一 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 許 澍 林
法官 葉 勝 利法官 黃 義 豐法官 鄭 雅 萍法官 袁 靜 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○三 年 八 月 二十九 日
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