最高法院民事判決 一○三年度台上字第一七八七號上 訴 人 黃耀南訴訟代理人 陳福寧律師被 上訴 人 何 花
林永盛林美伶林美燕林永薰曾文振曾煥嘉曾煥林曾煥廷共 同訴訟代理人 許進德律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國一○二年十一月十九日台灣高等法院第二審判決（一○一年度上字第二一四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國七十四年二月八日向訴外人徐彩姿購買坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上之房屋（門牌號碼○○○區○○路○段○○○巷○弄○號，下稱系爭房屋），並自七十四年起承租系爭房屋坐落之基地，按年繳納租金。迨至八十七年一月十七日系爭土地由訴外人林淑貞及被上訴人何花、林永盛、林美伶、林美燕、林永薰（下合稱何花以次五人）因分割繼承而取得所有權後，伊仍繼續承租系爭房屋坐落之基地。嗣林永盛、何花將系爭土地應有部分一千分之一五五、一千分之一五六出賣予另被上訴人曾文振，並於九十七年十一月十九日完成所有權移轉登記。林美伶、林美燕、林永薰亦將其應有部分各一千分之一五五出賣予曾文振，而於九十八年七月三日將所有權移轉登記予被上訴人曾煥嘉、曾煥林。旋曾煥林再將其應有部分一千分之一○○出賣予被上訴人曾煥廷，且於九十九年十一月十二日完成所有權移轉登記。因被上訴人出賣上開各應有部分土地時，均未通知伊是否優先承買，被上訴人間之買賣契約自不得對抗伊，伊有依同樣條件優先購買系爭房屋坐落基地面積六十六平方公尺土地之權利，被上訴人出賣部分即權利範圍一千分之七七六土地之權利等情。爰依土地法第一百零四條規定，以先位聲明，求為確認伊就系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分面積五十一平方公尺及Ｂ部分面積十五平方公尺之土地，在權利範圍一千分之七七六範圍（下稱先位土地）內，有優先購買權存在；並命：㈠塗銷林永盛、何花與曾文振間於九十七年十一月十九日就先位土地應有部分一千分之三一一所為以買賣為原因之所有權移轉登記，林永盛、何花並應按其與曾文振所訂定之土地買賣契約之同一條件，依序就先位土地權利範圍一千分之一五五、一千分之一五六與伊訂立書面買賣契約及於伊給付價金之同時，將各該應有部分移轉登記予伊；㈡塗銷林美伶、林美燕、林永薰與曾煥嘉、曾煥林於九十八年七月三日就先位土地應有部分合計一千分之四六五所為以買賣為原因之所有權移轉登記；林美伶、林美燕、林永薰並應分別按其與曾文振所訂定之土地買賣契約之同一條件，各就先位土地權利範圍一千分之一五五與伊訂立書面買賣契約及於伊給付價金之同時，將各該應有部分移轉登記予伊；㈢塗銷曾煥林與曾煥廷於九十九年十一月十二日就先位土地應有部分一千分之一○○所為以買賣為原因之所有權移轉登記之判決。復於原審追加備位聲明，求為確認伊就系爭土地中面積五十五平方公尺（應有部分為一千分之二二三點五，下稱備位土地）有優先購買權存在；並命：㈠塗銷林永盛、何花與曾文振間於九十七年十一月十九日就備位土地應有部分在一千分之四四點七、一千分之四四點七範圍內所為以買賣為原因之所有權移轉登記，林永盛、何花並應按其與曾文振所訂定之土地買賣契約之同一條件，各在備位土地權利範圍一千分之四四點七範圍內與伊訂立書面買賣契約及於伊給付價金之同時，將各該應有部分移轉登記予伊；㈡塗銷林美伶、林美燕、林永薰與曾煥嘉、曾煥林於九十八年七月三日就備位土地應有部分在各一千分之四四點七範圍內所為以買賣為原因之所有權移轉登記；林美伶、林美燕、林永薰並應分別按其與曾文振所訂定之土地買賣契約之同一條件，各在備位土地權利範圍一千分之四四點七範圍內與伊訂立書面買賣契約及於伊給付價金之同時，將各該應有部分移轉登記予伊；㈢塗銷曾煥林與曾煥廷於九十九年十一月十二日就備位土地應有部分在一千分之四四點七範圍內所為以買賣為原因之所有權移轉登記之判決（上訴人逾上開先位聲明之請求部分，於第一審受敗訴之判決後，未據其聲明不服）。
被上訴人則以：上訴人所提出林淑貞及何花以次五人於九十年十二月七日具名之同意書（下稱系爭同意書）及九十至九十八年間之收據，均係何花代其他土地所有人所簽立。依上開收據之記載，上訴人係繳納「土地使用費」，而非「租金」，屬無償之使用借貸，雙方並未成立租賃契約。又上訴人向其前手買受之地上物為磚造，建坪四十七點八八平方公尺即十四點四八三七坪，而附圖所示Ａ部分係磚造（面積為五十一平方公尺即十五點四二七五坪）、Ｂ部分為木造鐵皮延伸搭建（面積為十五平方公尺即四點五三七五坪）、Ｃ部分則係圍牆（面積為五平方公尺即一點五一二五坪），乃上訴人未經林淑貞及何花以次五人同意而搭建甚至改建系爭房屋。上訴人未租用Ｂ、Ｃ部分土地，亦未經土地所有權人同意其使用該部分土地，上訴人對此即無優先購買權。縱認上訴人就系爭土地有優先購買權，亦僅限於面積二十坪，且不及於Ｂ、Ｃ部分土地等語，資為抗辯。
原審將第一審所為如上訴人上述先位聲明之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分在第一審之訴，並駁回其追加之備位之訴，無非以：系爭房屋經測量結果，其中如附圖所示Ａ部分面積五十一平方公尺，核與上訴人提出建物買賣契約書所載之房屋面積四十七點八八平方公尺相近，可知上訴人向徐彩姿購買系爭房屋之範圍應為附圖Ａ所示部分，其餘附圖Ｂ、Ｃ部分雖屬嗣後加蓋，惟與原建物附合成一整體，同屬上訴人所有系爭房屋之一部。而系爭土地係林淑貞及何花以次五人於八十七年一月十七日因分割繼承，自其被繼承人林柏蒼取得該土地所有權，林柏蒼之前手為祭祀公業林致祥，代表人曾分別由「林天送」、「林石枝」、「林石枝、林正男、林柏蒼」擔任，此有系爭土地人工登記簿謄本足稽。依上訴人提出其七十四年起繳納租金之收據、存證信函、支票、系爭同意書等資料，其中七十四年十月二十八日祭祀公業林致祥管理人林天送具名之收據記載：「茲收到新台幣陸仟元整。此款係台端現有房屋（平房）乙幢，所使用土地（即坐落台北縣板橋市○○段第四八九地番內約貳拾坪）中華民國七十四年全年度土地租用代金也。土地出租人：祭祀公業林致祥管理人林天送。土地承租人黃耀南先生收執」等語，並有祭祀公業林致祥章之用印；其餘七十五至八十八年間之租金，或以現金或以郵寄檢附支票之方式給付；另林淑貞及何花以次五人自九十年至九十八年間，均同意由何花代為向上訴人收取每年各為一萬五千元至一萬八千元，有系爭同意書可稽。雖上述由何花收取款項之收據名目記載為「土地使用費」，惟林淑貞及何花以次五人歷經九年，長期同意由何花向上訴人收取金錢，供上訴人居住之系爭房屋占有使用系爭土地，且該金額與前手收取之租金相同或增加，足認仍具有租金性質，上訴人與林淑貞、何花以次五人就系爭土地確實存在租賃關係。又依上述七十四年十月二十八日之收據內容，可知上訴人承租系爭土地之面積範圍「約二十坪」，換算後約六十六平方公尺，核與附圖所示Ａ、Ｂ部分面積合計六十六平方公尺相符，堪認上訴人承租系爭土地之範圍為附圖所示Ａ、Ｂ部分，即以系爭房屋之前緣滴水開始至後方牆壁為止之室內部分。其次，何花以次五人出賣系爭土地應有部分予曾文振時，未依土地法第一百零四條第二項規定通知上訴人，為被上訴人所不爭，其間之買賣契約不得對抗上訴人，上訴人固得主張依同樣條件優先購買；然土地法第一百零四條第一項所謂「同樣條件優先購買」，係指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人或承租人得要求優先成為基地之買受人。而上訴人依其先位聲明之主張，僅願就系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分，在何花以次五人應有部分範圍內（一千分之七七六）行使優先購買權；較之何花以次五人係就系爭土地全部按其應有部分與曾文振訂立之買賣契約，上訴人已擅加變更何花以次五人與曾文振所定之買賣標的，自非依同樣條件行使優先購買權。如准上訴人依其先位聲明行使優先購買權，除其餘應有部分仍由原買受人購買外，亦將使剩餘土地呈不規則形狀，不利於系爭土地整體利用，將造成系爭土地之法律關係趨於複雜化，無法達到土地法第一百零四條第一項規定使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，以盡經濟上效用，並杜紛爭之立法意旨，洵非可取。至上訴人追加備位聲明之主張，係以附圖所示Ａ、Ｂ部分（面積合計六十六平方尺），扣除林淑貞繼承租賃應分擔之十一平方公尺未出售外，其餘五十五平方公尺占系爭土地一千分之二二三點五，而在系爭土地於五十五平方公尺之範圍內（應有部分為一千分之二二三點五）行使優先購買權；較之何花以次五人係就系爭土地全部按其應有部分與曾文振訂立之買賣契約，上訴人仍係擅加變更何花以次五人與曾文振所定之買賣標的，而非僅係變更買賣契約之相對人，非屬依同樣條件合法行使優先購買權，亦不應准許。從而，上訴人請求如上述先、備位聲明，均無理由等詞，為其判斷之基礎。
按民事訴訟採不干涉主義，凡當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事人，所未提出之事實及證據，亦不得斟酌之。倘法院就當事人所未提出之攻擊防禦方法，未曉諭當事人令其為事實上及法律上陳述而為適當完全之辯論前，遽行作為判決之基礎，致生突襲性裁判之結果，即與民事訴訟法第二百九十六條之一第一項、第二百九十七條第一項及第一百九十九條第一項、第二項規定有違。又依同法第一百九十九條第二項規定，審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上之陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明及陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，此為審判長之闡明權，同時並為其義務，故審判長未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，而基此所為之判決，亦屬違背法令。本件上訴人請求確認優先購買權存在並行使該權利，被上訴人似均以何花以次五人與上訴人間就系爭土地未有租賃關係存在，及上訴人行使優先購買權不能超過其原買受系爭房屋之面積等情置辯，並未提出上訴人祇就先、備位土地為行使，而未對系爭土地有依同樣條件行使優先購買權之抗辯，則原審在兩造就此項事實未經適當陳述及辯論，且何花以次五人與曾文振間買賣標的即系爭土地應有部分仍包括上訴人請求之先位、備位土地應有部分之情形下，逕認上訴人已變更何花以次五人與曾文振所定之買賣標的，未符以同樣條件行使優先購買權之要件，而為上訴人不利之判斷，依上說明，已有未合。其次，土地法第一百零四條第一項所謂承租人有依同樣條件優先購買之權，係指租用基地建築房屋之承租人於出租人出賣其基地或應有部分時，對於該出租人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權利而言。故基地承租人行使優先購買權時，應接受出租人與他人所訂原買賣契約之包含標的、價金等一切條件，不得部分不接受或予以變更。上訴人先位之訴固請求確認系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分，在權利範圍一千分之七七六範圍內有優先購買權，並行使之；然依兩造於事實審之攻擊防禦方法觀之，上訴人究係誤認僅能在承租範圍內之土地行使優先購買權而為此聲明？抑或其僅願就系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分，在權利範圍一千分之七七六範圍內行使優先購買權？倘其知悉得主張就買受人購買之同一標的行使優先購買權，不受承租範圍之限制，是否仍願以同一條件承買？似均有未明。審判長原應向當事人發問或曉諭，令其就聲明為必要之敘明或補充之，以避免裁判之突襲。乃原審未遑注意及之，遽認上訴人「僅願」就系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分，在權利範圍一千分之七七六範圍內行使優先購買權，尤非無再進一步研求之必要。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 九 月 二 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 顏 南 全
法官 林 大 洋法官 鄭 傑 夫法官 陳 玉 完法官 吳 麗 惠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○三 年 九 月 十五 日
Ｑ