最高法院民事判決 一○三年度台上字第一九二七號上 訴 人 謝添旺訴訟代理人 孫 寅律師被 上訴 人 呂財寶上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國一○二年十月二十三日台灣高等法院第二審判決（一○一年度上易字第四六三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊因得知訴外人呂承哲有意出售其名下門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○號之建物（下稱系爭房屋）及其坐落基○○○鄉○○段○○○○○號、一○○四地號、一○○五地號、一○○七地號、一○○八地號土地應有部分各四分之三（下稱系爭房地），要求呂承哲提供系爭房地所有權狀以證明其產權，經確認系爭房地為呂承哲所有，雙方議定總價金新台幣（下同）一千零十萬元，並簽訂不動產買賣契約書，於民國九十九年七月十四日完成所有權移轉登記。伊受讓系爭房地後，發現系爭房屋遭上訴人強行占有。伊信賴不動產登記而買受系爭房地，上訴人無法證明其有權占有等情，爰依民法第七百六十七條之規定，求為命上訴人將系爭房屋全部騰空遷讓返還伊之判決。
上訴人則以：伊於九十九年六月間知悉遭呂承哲等人詐欺，業於一年之除斥期間內發函撤銷伊於九十八年二月二十六日就系爭房地所為之出賣與呂承哲之意思表示。伊於九十九年六月二十三日委託何家美術社製作帆布割字，於同年月二十五日懸掛載有「本房地產，現在所有人呂承哲，係不法取得業經司法審理中，欲購買或質押設定者，請三思」等文字之布條在系爭房屋之二樓外牆上。又太平洋房屋仲介薛理治於該日帶被上訴人至系爭房屋現場看屋時，伊已告知仲介及被上訴人，伊與屋主呂承哲間就系爭房地仍有糾紛。被上訴人當時曾與伊對談、目睹上開布條，被上訴人於簽約前，已知悉呂承哲不法取得系爭房地。被上訴人提出之相片係於九十九年六月二十八日所拍攝，當時伊所懸掛之前開布條已遭人割斷破壞，致相片中未顯現布條等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭房地原為上訴人所有，上訴人於九十八年二月二十六日出賣呂承哲，並於同年六月二十五日辦理所有權移轉登記；被上訴人於九十九年六月二十八日自呂承哲買受系爭房地，並於同年七月十四日辦理所有權移轉登記；上訴人於一○○年二月間，以其遭呂承哲詐欺為由，以存證信函向呂承哲為撤銷出賣系爭房地之意思表示等情，為兩造所不爭執。次按不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力。如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得應受推定，此乃土地法第四十三條規定之登記有絕對效力之所由設，是主張非善意者，應就此事實負其舉證責任。系爭房地於九十八年六月二十五日即登記呂承哲為所有權人，被上訴人因信賴登記而取得系爭房地所有權，應推定其善意取得。至於系爭房地於九十九年六月二十五日懸掛布條，載稱：「本房地產，現在所有人呂承哲，係不法取得業經司法審理中，欲購買或質押設定者，請三思」，雖有照片可稽，然布條內容僅記載呂承哲係不法取得系爭房地，不能據此知悉呂承哲係詐欺取得系爭房地。被上訴人否認曾看過上開布條。證人即房屋仲介薛理治證稱：伊帶客戶看房子時，沒有注意到房屋上有懸掛布條等語。是無證據證明被上訴人曾看到系爭房屋懸掛上開布條。而薛理治雖證稱：伊曾帶被上訴人去看房子，上訴人親口跟伊說他跟屋主之間有糾紛，而且如果有人要買房子的話，上訴人會死在裡面給人看，上訴人跟伊講這些話的時候，客戶都有在場，所以應該都有聽到。只說有糾紛，但是沒有提到具體的糾紛內容等語。依上開證言，上訴人向仲介表示其與呂承哲間有糾紛，惟並未提及糾紛內容為何，被上訴人無從知悉呂承哲詐欺上訴人之情事。上訴人提出其於九十九年六月二十五日與前來看屋之被上訴人之談話錄音，亦不能認定被上訴人知悉上訴人被詐欺之情事。上訴人辯稱被上訴人非善意第三人，不能善意取得系爭房地所有權，為不可採。至於呂承哲及許傳富、張武因詐欺案件，經第一審法院檢察署檢察官於一○一年八月九日以一○○年度偵續字第一七七號、一○○年度偵字第三二○六一號起訴書提起公訴。上訴人於一○○年二月十五日發函予呂承哲，依民法第九十二條第一項前段之規定，撤銷出售系爭房地。然上開事實，均為上訴人與呂承哲間之法律關係，與被上訴人無涉。上訴人未能證明有其他占有系爭房地之合法權源。從而，被上訴人本於所有權之法律關係，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，為有理由等詞，為其判斷之基礎。
惟按法院依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則，為民事訴訟法第二百二十二條第三項所明定。所謂論理法則，係指依立法意旨或法規之社會機能就法律事實所為價值判斷之法則而言。所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言，凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之。查薛理治於第一審證稱：伊曾帶被上訴人去看房子，上訴人親口跟伊說他跟屋主之間有糾紛，而且如果有人要買房子的話，上訴人會死在裡面給人看，上訴人跟伊講這些話的時候，客戶都有在場，所以應該都有聽到。只說有糾紛，但是沒有提到具體的糾紛內容，後來伊知道有糾紛就沒有繼續再賣這個房子等語（見第一審卷第一○九頁正面、反面）。倘屬實在，衡諸經驗法則，房屋買受人在聽聞買賣標的尚有糾紛，買之恐將招他人在屋內殘害自身性命之危險，是否可能全不加以瞭解，即在毫無知悉糾紛內容前，即付出千萬元率然購屋，實非無疑問，原審就此未命被上訴人再予敘明，即以上述證言並未提及糾紛內容為何，逕認被上訴人無從知悉呂承哲詐欺上訴人之情事，被上訴人為善意之買受人，不無速斷。次查呂承哲係於九十八年二月二十六日以三千二百二十三萬二千五百元向上訴人買受系爭房地（見第一審卷第五二頁至第五五頁、原審卷第五八頁），而被上訴人於九十九年六月二十八日向呂承哲買受系爭房地之價格僅為一千零十萬元（見第一審卷第一三頁、第一四頁、原審卷第五八頁）。兩者價差甚鉅，被上訴人買受之價格是否合理，攸關其是否為善意之買受人，原審就此亦未予調查審酌，遽以被上訴人因信賴登記而取得系爭房地所有權，而為上訴人敗訴之判決，是否無違論理法則，亦非無再斟酌之餘地。又查上訴人於原審辯稱：被上訴人於購買系爭房地前，明知系爭房地係呂承哲以不法之方式取得及其市值高達約三千萬元，竟仍於九十九年六月二十八日以顯不相當之低價一千零十萬元買受，並為所有權移轉登記，核其所為，在刑法上應成立故買贓物罪嫌（被上訴人所涉之贓物案件由台灣桃園地方法院檢察署檢察官偵辦中），於民事上應構成民法第一百八十四條第一項之侵權行為，應負回復原狀之責任，被上訴人不得請求伊為系爭房屋之遷讓等語（見原審卷第一五頁、第一三九頁、第一四○頁）。原審亦未說明其何以不足採取之理由，即為上訴人敗訴之判決，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 九 月 十八 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 許 澍 林
法官 葉 勝 利法官 袁 靜 文法官 鄭 雅 萍法官 黃 義 豐本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○三 年 九 月 二十六 日
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