最高法院民事判決 一○三年度台上字第一二四八號上 訴 人 周 金 條
李 勤 益李 賢 德張 義 忠蔡 明 志共 同訴訟代理人 陳國雄律師被 上訴 人 鄭 麗 珍
鄭 麗 姬吳鄭麗玉林鄭麗月鄭楊明珠鄭 繼 勝鄭 天 才陳鄭寶瑟鄭 天 豹鄭 寶 琴共 同訴訟代理人 羅翠慧律師
羅筱茜律師
參 加 人 陳 君 安
張 炳 坤上列當事人間請求返還土地所有權狀等事件，上訴人對於中華民國一○一年十二月二十七日台灣高等法院第二審判決（一○一年度上字第三二○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審及參加訴訟費用均由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊等於民國九十九年八月九日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由伊等將如原判決附表（下稱附表）所示四十九筆土地之應有部分（下稱系爭四十九筆土地）合併出售予上訴人，總價金為新台幣（下同）二千五百八十三萬九千一百二十元，而未就各筆地號土地分別約定價金，期使系爭四十九筆土地不論優劣均可全部出售，同時避免優先購買權人僅對條件較佳之土地行使優先購買權，卻餘留條件不佳之土地，導致系爭四十九筆土地無法合併開發利用，乃於系爭買賣契約第十條約定，一旦有人合法行使優先購買權時，系爭買賣契約即全部失其效力，而非僅行使優先購買權土地之部分買賣契約失效。經伊等委任羅翠慧律師於九十九年十月二十七日，檢附系爭買賣契約書為附件，通知上開土地之共有人、承租人後，因附表序號1至15 土地之共有人即參加人陳君安（下稱陳君安）、序號16至49土地之共有人即參加人張炳坤及張麗寬、張塗、張麗蘭、張麗楨、張李菊、鄒張麗卿、王張麗子、張麗虹等九人（即訴外人張振芳之繼承人，下稱張炳坤等九人）、序號32至35、38至40、42土地之承租人蘇萬居（下稱蘇萬居）、序號16至19土地之承租人黃燦玉、黃阿發、黃金樹等三人（下稱黃燦玉等三人）均於期限內回覆主張優先購買權，系爭買賣契約第十條約定之解除條件已成就，系爭買賣契約即失其效力。縱認伊等先前委託林素鶯代書於九十九年八至十月間所為優先購買之通知已生效力，亦有共有人陳君安、張炳坤等九人及承租人蘇萬居於期限內合法行使優先購買權，系爭買賣契約已全部失效，上訴人自應返還伊等簽約時所交付之系爭四十九筆土地所有權狀及伊等之身分證影本、印章等情，爰依民法第二百五十九條第一款、第七百六十七條之規定，求為命上訴人將如附表所示系爭四十九筆土地之所有權狀二百八十四紙、伊等之身分證影本及印章各十枚返還予伊等之判決。
上訴人則以：被上訴人雖將系爭四十九筆土地合併出售，仍不得要求僅對部分土地有優先購買權之共有人必須購買全部四十九筆土地，林素鶯代書於九十九年八、九月間寄發之存證信函已生合法通知之效力。而陳君安收受該通知後，逾期未主張優先購買權，應視同放棄行使此權利；張炳坤等九人就繼承之土地仍屬公同共有，應由全體繼承人共同行使優先購買權始合法，然除張炳坤以外之其餘八名繼承人已分別書立拋棄優先購買權之同意書，故張炳坤等九人嗣後委託訴外人洪正衛於九十九年十月五日以存證信函表明行使優先購買權，顯然違反禁反言及誠信原則，亦難認合法行使優先購買權。至其他共有人均未合法行使優先購買權，系爭買賣契約第十條約定之解除條件未成就，系爭買賣契約未失效，被上訴人請求伊等返還身分證影本、印章及系爭四十九筆土地之所有權狀均屬無據等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭買賣契約第十條約定之內容，係以土地承租人或共有人行使法定優先購買權，為系爭買賣契約之解除條件。雖附表所示四十九筆部分土地之共有人陳君安、張炳坤等九人及承租人蘇萬居、黃燦玉等三人與戴嘉祈、戴常吉、戴文進、戴富雄等四人（下稱戴嘉祈等四人）所具有優先購買權之土地，均不及附表所示四十九筆土地；惟觀諸系爭買賣契約之標的為附表所示四十九筆土地之應有部分，且僅約定買賣總價金，並未就各筆地號土地分別約定價金，亦未按上開共有人及耕地承租人所具有優先購買權之土地分別約定土地價格；再參酌證人即參與系爭買賣契約書擬定及代為通知優先購買權人行使權利之代書林素鶯證稱：因各筆土地的條件好壞差異很大，賣方希望四十九筆土地一併出售，因此訂立系爭買賣契約第十條之契約條款等語，且系爭四十九筆土地各筆條件優劣不同，賣方同時出售之目的，在避免優先購買權人僅就條件較佳之土地行使優先購買權，餘留條件不佳之土地，致系爭四十九筆土地無法合併開發利用。可見被上訴人之出賣條件為同時出售系爭四十九筆土地，買方即上訴人亦係以此條件買受。探求兩造訂約之真意既在同時買賣系爭四十九筆土地，亦應解為優先購買權人行使其優先購買權時，解除條件成就，系爭買賣契約即全部失其效力。否則，如解為共有人或承租人就各別土地行使優先購買權，僅該部分契約失效，其餘部分仍有效，無異強迫被上訴人必須切割系爭四十九筆土地分別出售，完全悖離兩造簽訂系爭買賣契約之本意。又土地法第三十四條之一第四項所稱於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權利而言。他共有人、承租人既得以同一條件或同樣條件優先承買，共有人或出租人出售土地而通知他共有人、承租人行使優先購買權時，自應以其與買方於買賣契約內約定之相同條件通知，俾他共有人、承租人得以評估是否行使或放棄優先購買權。因被上訴人委託林素鶯所寄發他共有人陳君安、張炳坤等九人及承租人蘇萬居、戴嘉祈等四人、黃燦玉等三人行使優先購買權之通知，僅告知各別共有、承租地號之土地出售，而未告知合併出售系爭四十九筆土地及總價金之條件，即未按系爭買賣契約內容相同條件為通知，應不生通知之效力，縱他共有人、承租人接到該通知後不為表示，亦不生放棄優先購買權之效果。而被上訴人委任羅翠慧律師於九十九年十月二十七日寄發律師函，通知他共有人陳君安、張炳坤等九人及承租人蘇萬居、戴嘉祈等四人、黃燦玉等三人行使優先購買權，除檢附系爭買賣契約書外，並敘明系爭買賣契約係合併出售系爭四十九筆土地及其總價金之內容，即具合法通知之效力；復經陳君安、張炳坤等九人於同年十一月四日分別委由林樹旺律師及洪正衛函覆願以相同條件行使優先購買權，另承租人蘇萬居、黃燦玉等三人亦分別於同年十一月一日、二日主張行使優先購買權，有存證信函、掛號郵件收件回執足憑，顯見系爭買賣契約第十條約定之解除條件已成就，系爭買賣契約因而全部失效。從而，被上訴人本於民法第七百六十七條、民法第二百五十九條第一款之規定，請求上訴人如數返還所有權狀、身分證影本、印章，即有理由，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘抗辯及聲明證據為不足取，與不再逐一論駁之理由，因將第一審所為被上訴人鄭麗珍、鄭麗姬、吳鄭麗玉、林鄭麗月、鄭楊明珠（下稱鄭麗珍等五人）敗訴之判決廢棄，改判命上訴人將如附表序號16至31、36至37、41、43至49所示之土地所有權狀返還鄭麗珍等五人，及返還鄭麗珍等五人之身分證影本及印章；並維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決（即命上訴人將如附表序號1至15 所示之土地所有權狀返還被上訴人，與將如附表序號32至35、38至40、42所示之土地所有權狀返還鄭麗珍等五人，及返還被上訴人鄭繼勝、鄭天才、陳鄭寶瑟、鄭天豹、鄭寶琴之身分證影本、印章），駁回其上訴。
查原審綜據系爭買賣契約第一、二、十條之約定，並依調查所得之證據資料，本於取捨證據、認定事實暨解釋契約之職權行使，合法認定被上訴人出售系爭四十九筆土地，旨在避免優先購買權人僅就條件較佳土地行使優先購買權，餘留條件不佳之土地，致系爭四十九筆土地無法合併開發利用，兩造訂約之真意係同時買賣系爭四十九筆土地，系爭買賣契約第十條約定「本買賣契約失效」，乃買賣契約全部失效，而非僅約定行使優先購買權部分之買賣契約失效；並以被上訴人委託林素鶯所寄發他共有人、承租人行使優先購買權之通知，均未檢附系爭買賣契約書，或告知合併出售系爭四十九筆土地及總價金條件，而未就系爭買賣契約內容相同條件為通知，自不生通知之效力，進而論斷被上訴人再於九十九年十月二十七日委任羅翠慧律師寄發律師函，通知他共有人、承租人行使優先購買權時，除檢附系爭買賣契約書外，並敘明合併出售系爭四十九筆土地及其總價金之內容，經他共有人陳君安、張炳坤等九人、承租人蘇萬居、黃燦玉等三人於期限內以存證信函表明行使優先購買權，系爭買賣契約第十條約定之條件即告成就，而上開行使優先購買權之函件同時表明該共有人、承租人願以同樣條件合併買受系爭四十九筆土地之意旨，亦有各該存證信函足憑（一審卷㈠一六五至一七七頁）。原審因以上述理由而為上訴人不利之論斷，經核於法並無違誤。又原審既認林素鶯受託通知他共有人、承租人行使優先購買權，不生通知之效力，則葉海瑞於林素鶯通知時有無合法代理陳君安收受該通知之權限？即與上開判決結果無涉。縱原判決未於理由項下就上訴人此部分攻擊防禦方法說明其取捨意見，亦不生判決不備理由之問題。上訴論旨，執此並以原審取捨證據、認定事實、解釋契約及適用法律之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十六條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 六 月 二十四 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 顏 南 全
法官 林 大 洋法官 鄭 傑 夫法官 陳 玉 完法官 吳 麗 惠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○三 年 七 月 七 日
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