最高法院民事判決 一○三年度台上字第一三四五號上 訴 人 教育部法定代理人 蔣偉寧訴訟代理人 洪嘉鴻律師被 上訴 人 呂金豐訴訟代理人 李東炫律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國一○一年十二月二十八日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○一年度重上字第一五五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件被上訴人主張：伊與原台中縣政府訂有「台中縣代管國有學產耕地租賃契約書」（下稱系爭耕地租約），約定原台中縣政府將其所管理坐落台中市○○區○○段○○○○○號【重劃前為台中縣烏日鄉（現為台中市○○區○○○段○○○號、一○一地號、一四四地號、一八九地號、一九○地號、一九一地號、一九二地號、一九三地號】耕地（下稱系爭耕地）出租予伊耕作，租期自民國九十一年七月一日起至九十七年六月三十日止，並適用耕地三七五減租條例；嗣於九十四年間，上訴人通知伊接管系爭耕地、承受上開租約出租人地位。惟於九十五年間台中縣烏日鄉自辦市地重劃會（下稱重劃會）將系爭耕地列入烏日自辦市地重劃範圍，系爭耕地已屬非耕地使用，上訴人於同年六月二十八日以教中（總）字第○○○○○○○○○○號函通知伊停止耕種、終止租約，伊接獲通知後，除停止耕作外，並著手搬遷存放於八十七年間所搭築鐵架石棉瓦造簡易工寮內之農機具及肥料等物品，期間為便利搬遷曾短暫停放載運車輛。詎上訴人竟以九十五年六月三十日拍攝照片，並於原台中縣大里地政事務所於同年九月間進行現況使用測量時，指揮測量員在複丈成果圖上備註欄位記載上開簡易工寮為車庫，據以指摘伊有非自任耕作情事，而主張租約無效，拒絕依耕地三七五減租條例第十七條之規定給付補償金。惟伊並無不自任耕作之情事；且上訴人於九十五年六月二十八日以教中（總）字第○○○○○○○○○○號函通知伊停止耕種、終止租約，為終止系爭耕地租約之意思表示，縱該函文非終止系爭耕地租約之意思表示，至遲上訴人業於九十八年六月二日重劃會所召開協調會中為終止系爭耕地租約之意思表示。上訴人既因土地重劃而依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款主張終止租約，伊得依同條第二項規定請求補償金，又系爭耕地重劃後亦不能達原租賃目的，上訴人依平均地權條例第六十三條及獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法（下稱重劃辦法）第三十七條第一項之規定，並應給付伊補償費等情，先位聲明求為命上訴人給付伊新台幣（下同）七百六十八萬六千一百五十元並加計法定遲延利息之判決（未繫屬於本院者，不予贅述）。倘上訴人否認九十五年六月二十八日教中（總）字第○○○○○○○○○○號函為終止系爭耕地租約之意思表示，上訴人不僅在系爭耕地於九十七年六月三十日租期屆滿前，未事前通知伊辦理相關續租事宜，更於九十八年十一月二日部授教中（學）字第○九八○五九六一六七號函復伊與訴外人陳寬平等二十八人於九十八年十月二十日共同具名之陳情書時，在說明四中載稱：「本部將於租期屆滿後，依租賃契約相關規定辦理」，顯見上訴人在九十八年十一月二日當時亦承認兩造間系爭耕地租約繼續存在等情，備位聲明求為確認伊就系爭耕地租約之租賃關係存在之判決。
上訴人則以：被上訴人於系爭耕地租約存續期間，在系爭耕地有鋪設道路及興建車庫而有不自任耕作之事實，系爭耕地租約依法無效；伊雖於九十五年六月二十八日以教中（總）字第○○○○○○○○○○號函通知被上訴人停止耕作，係為配合土地重劃作業及顧全被上訴人地上作物補償之權利，並無終止租約之意思，且該函文內容並無終止租約之文字，被上訴人主張該函文即為伊依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止系爭耕地租約之依據，顯無可採；被上訴人於系爭耕地進行重劃之前，因有不自任耕作之事實，致系爭耕地租約無效，即無依耕地三七五減租條例第十七條第二項、平均地權條例第六十三條或重劃辦法第三十七條第一項第一款請求給付補償金之權利等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人前述先位請求勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：原台中縣政府就其所管理之系爭耕地與被上訴人簽訂系爭耕地租約，約定租賃期間為九十一年七月一日至九十七年六月三十日止，並適用耕地三七五減租條例之規定。嗣於九十四年間，上訴人通知被上訴人接管系爭土地、承受系爭耕地租約出租人地位。系爭耕地於九十五年間列入原台中縣烏日鄉烏日自辦市地重劃之範圍，且重劃後土地分配已於九十八年四月六日確定。而系爭耕地經土地重劃後，於同年二月五日合併○○○區○○段○○○○○號土地，地目變更為建地，已非屬耕地。上訴人於九十五年六月二十八日以教中（總）字0000000000號函通知被上訴人系爭耕地業已列入烏日自辦市地重劃範圍，短期作物收割停止耕作，自公告日起新栽作物不予補償。重劃會於九十八年六月二日召開公有地租約協調會，兩造均有列席等情，為兩造所不爭執。次查，上訴人主張被上訴人有不自任耕作之事實，係以其於九十五年六、七月間委託大里地政事務所勘察系爭耕地發現被上訴人未自任耕作，並以大里地政事務所於九十五年九月間就系爭一四四地號土地所進行測量後所作成之複丈成果圖，就土地使用現況中標示系爭一四四地號土地上有「Ｃ」部分面積五‧三一平方公尺係供車庫使用、「Ｄ」部分面積二‧六六平方公尺標示為供道路使用等，為其主張之依據。被上訴人不否認在前開Ｃ部分搭蓋系爭鐵架工寮，惟辯稱：該工寮係平日供堆放農耕機具使用，伊並無不自任耕作之情形等語。查上開Ｃ部分地上物之外觀係一簡易搭建之鐵架工寮，三面及屋頂上方僅以石綿瓦包覆供遮蔽，並無門板可供關閉，且自九十一年起至九十五年間並無翻修、改建之情事，其內係堆放農業器具，有該Ｃ部分照片及第一審向台中市政府調取改制前台中縣政府依據府地用字第○○○○○○○○○○○號函於九十一年十月十一日辦理國有學產土地現場會勘時之彩色翻拍照片為證，審酌現代農民從事農耕時均會藉助各種體積不小之動力機具輔助耕作，自需就地、就近停放及存放農耕機具設備之空間，以避免該等輔助耕作機械因遭風吹雨淋而損壞，衡以Ｃ部分僅為簡易鐵架建構，並無門板可關閉，面積不大等情，被上訴人辯稱：Ｃ部分係簡易工寮供為堆放農耕機具使用等語，堪信為真。且系爭耕地租約屆期而於九十一年間辦理續約時，當時之管理人台中縣政府曾於九十一年十月十一日派承辦人員前往現場勘查拍照存證，並在台中縣政府代管國有學產土地會勘紀錄表記載：經現場會勘種植果樹、蔬菜、搭鐵皮屋堆放農具，符合農地農用規定擬繼續放租予呂金豐先生等語，堪認前開鐵架地上物確係供為放置農具使用，該使用目的及情形核與不自任耕作之情形並不相同，難認被上訴人有不自任耕作。另依前開大里地政事務所所繪製之複丈成果圖所示Ｄ部分雖係作為道路使用，然該部分面積僅為二‧六六平方公尺，與柏油路面相接，上開柏油路面係台中市烏日區公所於六、七十年間所舖設，業據證人陳楊春美、呂忠斌在台灣台中地方法院一○○年度訴字第一七八八號租佃爭議事件中結證在卷，上開Ｄ部分供為道路使用之面積不到一坪，且與柏油路面相鄰，足認係為載運肥料或農耕機具出入方便所設，應係輔助農耕目的所為，並不違反承租系爭土地之用途，亦難謂被上訴人有因之而不自任耕作。上訴人據此認被上訴人不自任耕作，不可採信。上訴人辯稱：被上訴人有不自任耕作，系爭耕地租約早於九十七年六月三十日當期租約終止前即提前歸於無效云云，自不足採。再查，上訴人於九十五年六月二十八日以教中（總）字第○○○○○○○○○○號函文中通知被上訴人系爭土地已經列入烏日市地自辦重劃範圍，因重劃工程即將開工，短期作物（蔬菜、稻米等）收割後停止耕作，自公告日起新栽植作物不予補償。惟由該函之文義觀之，不足以認為上訴人有終止系爭耕地租約之意思。上訴人辯稱：上開函文並無終止系爭耕地租約之效力等語，堪信為真。兩造間雖於九十七年六月三十日後未就系爭耕地更新，惟因被上訴人當時並未有不繼續承租之意思表示，參照最高法院五十一年台上字第一八五八號判例要旨以及耕地三七五減租條例保護承租耕地耕作人之立法意旨，系爭租賃關係並無因兩造間未重新訂立書面契約而失其效力。兩造間就系爭耕地之租佃關係，直至九十八年六月二日召開台中縣烏日鄉烏日自辦市地重劃區公有地租約協調會議時仍存續。而被上訴人主張系爭耕地租約因該九十八年六月二日協調會議之決議而終止。查被上訴人此主張，係以該決議附表之土地租約清冊為據，並有第一審依職權向重劃會函調該會九十八年六月二日決議資料，經該會以一○○年九月六日一○○烏日自劃字第ＷZ0000000000號函檢送九八烏日自劃字第ＷZ000000000號函、該日協調會紀錄、簽到資料、決議結果等件為證。依上開函文、附表內容可知，兩造均有出席該次協調會，而協調會事後係就被上訴人所承租之系爭耕地做成決議附表並說明協議內容為「終止租約」。系爭耕地租約既為前開協調會議討論決議之範圍內，堪認上訴人係在協調中同意終止系爭耕地租約，而使兩造間之租賃契約發生終止之效力。末查，被上訴人係併依重劃辦法、平均地權條例或耕地三七五減租條例之規定請求給付補償金，惟自辦市地重劃，對於重劃後租約之處理，已有特別規定，系爭耕地係土地所有權人自辦市地重劃，其辦理重劃之主體為自辦市地重劃會，系爭耕地重劃後，被上訴人得否終止租約，及可否請求上訴人補償，應優先適用重劃辦法第三十七條規定。依該重劃辦法第三十七條第一項之規定，承租人於重劃分配結果公告確定後，即得向出租人請求公告現值三分之一之補償，如協調成立，重劃會始函知主管機關轉請有權機關註銷租約，如協調不成立，則函知有關機關辦理租約標示變更登記，即承租人請求補償並不以租約業經註銷為要件。系爭重劃分配結果已公告確定並分配土地，為承租人之被上訴人自得依據該條規定向為出租人之上訴人請求補償金。系爭耕地總面積為一千五百三十七‧二三平方公尺。公告當期九十四年度系爭土地公告現值為每平方公尺一萬五千元，依重劃辦法第三十七條第一項之規定，計算上訴人應給付被上訴人之補償金為七百六十八萬六千一百五十元（計算式：1537.23×15000×1/3＝0000000）。綜上所述，被上訴人依重劃辦法第三十七條第一項及平均地權條例第六十三條第二項第一款規定，請求上訴人給付補償金，於七百六十八萬六千一百五十元及自一○○年六月二日起至清償日止按年息百分之五計算利息，為有理由，應予准許，爰就此部分，維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，並敘明本件被上訴人先位請求既經判決一部勝訴，其備位之訴，即因解除條件成就無再予審理之必要等詞，為其判斷之基礎。
惟按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地一部或全部建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因。查上訴人於第一審即辯稱：伊於九十五年六月三十日派員至被上訴人承租之系爭耕地，發現系爭耕地上有建物存在，而主張被上訴人未自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條規定，系爭租約自動失效（應為無效）等語（見第一審卷㈠第九一頁），並於調解過程中提出該日重測前三民段第一四四地號上所拍攝之地上建物狀況（見同上卷第四三、四四頁、第一審卷㈡第一四、五四頁）。依該等照片所示，被上訴人在該建物上停放自用小轎車，而非農用機械，該地當時似確有作為停車場使用，非屬農用，且九十五年九月間大里地政事務所之土地複丈成果圖亦標示該Ｃ部分為「車庫」，另該成果圖亦標示Ｄ部分為道路（見第一審卷㈠第二五頁），原審亦認定該道路與該鐵架工寮（即Ｃ部分）合併使用（見原判決第一五頁第七行）。該二部分原審以上述理由，認被上訴人均無不自任耕作情事，非無再斟酌之餘地。又若被上訴人有一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，兩造間就系爭耕地租約應全部歸於無效。且若系爭耕地租約因被上訴人不自任耕作而無效，得否再由兩造同意終止及被上訴人因系爭耕地租約終止向上訴人請求補償金，亦均有可議。上訴論旨，指摘原判決關於先位之訴不當，求予廢棄，非無理由。又本件先位之訴既無可維持，備位之訴亦應併予廢棄發回。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 七 月 三 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 許 澍 林
法官 葉 勝 利法官 袁 靜 文法官 鄭 雅 萍法官 黃 義 豐本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○三 年 七 月 十四 日
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