最高法院民事判決 一○三年度台上字第二四三六號上 訴 人 周國華訴訟代理人 陳志斌律師被 上訴 人 蔡致仁訴訟代理人 沈政雄律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國一○三年五月二十日台灣高等法院第二審判決（一○二年度上字第三八四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國一○○年六月七日，向訴外人周美惠買受坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地。上訴人於九十六年五月十四日，自訴外人陳伯勳、劉朝嘉、曾瑞堂（下稱陳伯勳等三人）受讓該土地上台北市○○區○○段○○段○○○○○○號門牌號碼台北市○○區○○街○○號房屋（含增建部分）。上開房地原同屬訴外人郭萬得所有，先後讓與兩造，推定該房屋使用期限內，兩造成立租賃關係，上訴人應給付伊租金。若認兩造未成立租賃關係，上訴人所有系爭房屋即屬無權占有伊所有系爭土地，上訴人應返還其所受相當租金之不當得利予伊。伊前手即訴外人周美惠已將其對上訴人之租金及不當得利債權讓與伊等情，先位依民法第四百二十五條之一規定，備位依同法第一百七十九條規定，求為㈠核定上訴人所有系爭房屋占有伊所有系爭土地每月租金或不當得利為新台幣（下同）三萬零八百十一元；㈡上訴人應給付伊自九十九年九月十三日起至一○○年七月十日止之租金或不當得利三十萬六千零五十六元，及自起訴狀繕本送達翌日即一○○年九月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈢上訴人應自一○○年七月十一日起至系爭建物不堪使用或喪失系爭房屋所有權之日止，按月於每月十日給付伊三萬零八百十一元，及自每月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（未繫屬本院者，不予贅敘）。
上訴人則以：郭萬得於五十五年五月十五日建造系爭房屋，八十一年七月二十三日辦竣保存登記。伊前手陳伯勳等三人向郭萬得購買系爭房地，取得該屋所有權，因郭萬得未繳交土地增值稅，致無法辦理土地所有權移轉登記，嗣伊向陳伯勳等三人購買系爭房地，自得無償使用系爭土地。台灣士林地方法院（下稱執行法院）九十八年度司執字第五四五○七號（下稱系爭執行事件）強制執行系爭土地時，誤認伊與郭萬得間就系爭土地有租賃關係，且未以書面通知伊優先購買，伊已另提起確認優先購買權存在之訴。縱認周美惠合法取得系爭土地，其通知伊行使優先購買權之條件與其出售與被上訴人之條件不符，對伊不生效力，伊無庸支付租金予被上訴人。如認伊需支付租金，應以當年度申報地價年息百分之五以下計收等語，資為抗辯。
原審以：兩造不爭執系爭土地於六十九年十月十五日登記為郭萬得所有，系爭房屋於八十一年六月二十五日第一次所有權登記為郭萬得所有。郭萬得於八十二年三月十八日將系爭房屋所有權移轉予陳伯勳等三人分別共有，應有部分各三分之一，上訴人於九十六年五月十四日，以贈與為原因，取得系爭房屋所有權。郭萬得因擔任訴外人鄭美玲向訴外人中國農民銀行借款之連帶保證人，提供系爭土地為擔保，設定最高限額一千二百萬元抵押權，該債權輾轉讓與訴外人蔡慶華，蔡慶華以郭萬得未清償債權為由，向執行法院聲請以系爭執行事件拍賣系爭土地，嗣蔡慶華再將其債權讓與周美惠，周美惠於九十九年三月九日第一次拍賣程序，以一千五百八十八萬元拍得系爭土地，同年九月十三日取得權利移轉證書，同年月二十日辦理所有權移轉登記。被上訴人於一○○年六月七日以買賣為原因，自周美惠受讓並移轉登記取得系爭土地所有權。周美惠曾於一○○年一月二十二日以存證信函通知上訴人是否願以其與被上訴人間買賣契約之相同條件行使優先購買權。上訴人於一○二年五月十九日向台灣台北地方法院（下稱台北地院）起訴，請求確認上訴人就系爭土地有依同樣條件即一千五百八十八萬元拍定價格之優先購買權，並塗銷周美惠與被上訴人間、周美惠與郭萬得間之土地所有權移轉登記，暨郭萬得於上訴人給付上開金額後，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第一百零四條第一項定有明文。其立法意旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，非在使巧取利益。是優先購買權人應在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法秩序之安定性，且嗣後如房地價格高漲，仍許行使優先購買權，尤與法律規定依同樣條件購買之本旨不符。系爭土地於九十九年三月九日以一千五百八十八萬元拍定，執行法院於同年月十一日通知上訴人於文到十日內聲明願否依同樣條件優先購買，該通知於同年月十二日送達上訴人戶籍地，由訴外人即上訴人弟媳楊美蘭以同居人身分收受，嗣楊美蘭以其不知上訴人居住何處為由，於同年月十六日退回執行法院。上訴人固抗辯上開通知未合法送達予其本人，惟土地法第一百零四條優先購買權之通知方式，法律並無明文限制，只要能有效將可行使優先購買權之通知使優先購買權人知悉，即於該時起認定優先購買權人已處於可行使優先購買權之狀態，非必須具有書面。上訴人於九十九年三月十一日以其有優先購買權為由，向執行法院提出聲請閱卷書狀，請求閱覽系爭執行事件卷宗。上開優先購買權通知函稿及置於信封內經鄭美蘭退回之優先購買權通知函，均附於系爭執行事件卷宗內。上訴人於同年月十八日委任陳伯勳閱覽系爭執行卷宗，其於第一審並自陳於閱卷時看到拍定價額等語，堪認上訴人至遲於同年月十九日經由閱卷已知悉其優先購買系爭土地之條件為一千五百八十八萬元及其得向執行法院聲明行使優先購買權。上訴人於同年四月一日向執行法院提出民事聲明異議狀，陳稱：本案歷債權人精心操弄層層剝削，優先購買權對聲明人並無實益可言等語；同年七月十九日另提民事緊急聲明異議狀，陳述：縱拍定人（即周美惠）美其名承讓，由聲明人（即上訴人）依非法拍定金額一千五百八十八萬元優先購買系爭土地，然周美惠…勢必從中獲致近約七百餘萬元不法暴利，則聲明人未蒙其利反受其害，而法律所明定之優先購買權豈非形同虛設等語，可知上訴人因恐行使優先購買權致受害，並使拍定人獲有暴利。上訴人迄至執行法院於同年九月八日製作權利移轉證書，已逾五月餘，僅就執行程序提出異議、抗告、再抗告，惟未向執行法院或債務人郭萬得聲明願以拍定價格之同樣條件行使優先購買權，執行法院因認上訴人無行使優先購買權之意，准由拍定人周美惠繳足價金，核發權利移轉證書，自無不合。上訴人於一○二年五月十九日始起訴主張願以一千五百八十八萬元購買系爭土地，距其知悉得行使優先購買權，已逾三年，系爭土地九十九年三月之公告現值為每平方公尺十萬六千一百七十五元，一○二年一月為十三萬九千五百元，漲幅高達百分之三十一，如仍許上訴人以原拍定價格行使優先購買權，將致法律關係陷於不安定，有失公平，不符土地法第一百零四條規定保障優先購買權人之立法意旨，被上訴人前手周美惠已經由拍賣合法取得系爭土地所有權。次按民法第八十七條第一項所定通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。被上訴人於一○○年四月三十日向周美惠買受系爭土地，同年六月七日為所有權移轉登記。周美惠未與上訴人簽訂租賃契約，亦未收取租金，其於所有權移轉登記申請書上用印，切結「土地自己使用，無出租他人屬實」字樣，與土地登記實務並無不合，難以推認不實，或其與被上訴人為通謀虛偽買賣。周美惠與被上訴人之買賣付款過程，未見有資金單筆或逐筆回流情形，被上訴人雖未依約於二十天內支付餘款，係屬民事債務履行範疇，難認偽作買賣，台灣台北地方法院檢察署檢察官亦以一○二年度偵字第二二七三號、一○二年度偵續字第六七三號不起訴處分書，認被上訴人及周美惠偽造文書犯罪嫌疑均有不足，為不起訴處分。上訴人抗辯：該買賣為通謀虛偽意思表示而無效云云，為無可採。周美惠於一○○年一月二十二日以存證信函通知上訴人是否願以其與被上訴人間買賣契約之同樣條件行使優先購買權，上訴人於同年二月一日收受，同年二月九日以存證信函通知周美惠，表示其將於執行法院合理合法遂行執行程序之法定先決條件（即合法送達上開優先購買通知）適時行使優先購買權，周美惠要求給付地租並優先購買，於法無據，無從照辦等語，有存證信函可稽。足見上訴人已表明無依被上訴人與周美惠間買賣系爭土地之同樣條件，行使優先購買權。上訴人迄至一○二年五月十九日始起訴主張願以一千五百八十八萬元優先購買系爭土地，與土地法第一百零四條第二項規定意旨有違，應認其已不得行使優先購買權。按土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在。其租金數額，如當事人間不能協議決定，可訴請法院裁判，此為法理之當然解釋。八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條之一僅係將上開法理明文規定。系爭房地原同屬郭萬得一人所有，其後房屋、土地所有權分別讓與不同之人，應推定系爭房屋受讓人即上訴人與系爭土地前後受讓人周美惠、被上訴人間，於系爭土地所有權人擁有系爭土地所有權期間，在系爭房屋得使用期限內，占用系爭土地而有租賃關係存在。民法第八百七十六條第一項成立之法定地上權，其地租、期間及範圍由當事人協議定之，不能協議者，得聲請法院以判決定之，上訴人自非當然得無償使用其所占用之土地。上訴人雖抗辯：伊前手係向郭萬得一併購買系爭房地，可無償使用系爭土地云云，惟未舉證以實其說，況其前手與郭萬得間之買賣契約僅屬債之關係，難以拘束非契約相對人之被上訴人。民法第四百二十五條之一第二項規定，同條第一項前段之租賃關係，其租金數額，當事人不能協議時，得請求法院定之。讓與人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續合法使用其房屋所坐落之土地，但須支付相當對價，非可當然無償使用該土地，然除別有約定外，不影響其對於房屋坐落土地之有權使用。兩造對於租金數額不能協議，被上訴人請求法院溯及租賃關係成立之日起，定租金數額，即屬有據。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。依同法第一百零五條規定，此於租用基地建築房屋準用之，且就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。系爭建物占用系爭土地面積一一二平方公尺，被上訴人及其前手周美惠就此部分土地無法使用、收益，自得請求上訴人給付租金。系爭土地九十九年一月申報地價每平方公尺為四萬七千一百六十元。系爭房屋商業機能活絡、交通便利，有第一審勘驗筆錄、房屋位置圖說及現場照片足憑，一樓部分自八十六年間起出租予訴外人黃郁文開設杏輝診所，租金每月六萬元，隔年為六萬三千元，惟系爭房屋漏水，自九十五年起至一○二年三月十九日由四萬八千元遞減為三萬八千元，附近房屋每月租金未超過三萬五千元，經證人黃郁文證實，復有房（店）屋租賃契約書、支票可稽，二樓部分自一○一年十二月一日起至一○二年十一月三十日出租予訴外人林春平，年租金十八萬元，有房（店）租賃契約書可參，因認系爭土地每月租金以土地申報總價額年息百分之七計算為適當，核定為三萬零八百十一元。周美惠於一○○年六月十日將其對上訴人自九十九年三月十日起至一○○年六月六日止之使用土地租金債權讓與被上訴人，被上訴人以第一審民事訴訟準備㈠狀將讓與土地租債權書提示予上訴人併為通知，其依租賃法律關係，請求上訴人給付自九十九年九月十三日起至一○○年七月十日止，共九月又二十八日之土地租金三十萬六千零五十六元，於法有據。被上訴人備位依不當得利法律關係，為同一聲明之請求，毋庸審究。綜上，被上訴人先位依民法第四百二十五條之一第二項規定及租賃法律關係，請求核定系爭房屋（含增建部分）占有系爭土地每月租金為三萬零八百十一元，及請求上訴人給付自九十九年九月十三日起至一○○年七月十日止之租金三十萬六千零五十六元，自起訴狀繕本送達翌日即一○○年九月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自一○○年七月十一日起至系爭房屋不堪使用日或上訴人喪失所有權之日止，按月於每月十日給付三萬零八百十一元，及按月於每月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。爰維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。查民法第四百二十六條之二規定優先購買權之通知，應以書面為之，立法意旨在於使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，非在使優先購買權人巧取利益。是土地優先購買權人如已知悉土地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件，應於相當期限內行使其權利，若長期不行使，或嗣後房地價格飆漲後，再主張行使優先購買權，不僅有悖於法之安定性，且與法律規定依同樣條件購買之本旨不符，自有失公允，並與誠信原則有違。系爭土地經執行法院於九十九年三月九日以一千五百八十八萬元拍定，同年月十一日通知上訴人行使優先購買權，上訴人於同日以其有優先購買權為由，向執行法院聲請閱卷，自陳已於閱卷時看到拍定價額，其於同年四月一日向執行法院提出民事聲明異議狀陳明因恐行使優先購買權致受害，並使拍定人獲有暴利，執行法院乃於逾五月後，認上訴人無行使優先購買權之意思，准由拍定人周美惠繳足價金，核發權利移轉證書，上訴人逾三年後，系爭土地公告現值每平方公尺漲幅高達百分之三十一，始於一○二年五月十九日另案起訴主張優先購買權，為原審合法確定之事實。則原審以上訴人依原拍定價格行使優先購買權，將致法律關係陷於不安定，有失公允，不符土地法第一百零四條規定保障優先購買權人之立法意旨；系爭房屋與系爭土地原同屬郭萬得一人所有，其後分別讓與上訴人及周美惠、被上訴人，推定其間成立租賃關係，兩造對於租金數額不能協議，因而酌定租金數額，爰就上開部分為上訴人敗訴之判決，於法即無違誤。至原判決論列與上開意旨不符部分，與判決結果並無影響。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 十一 月 二十 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 李 慧 兒法官 陳 光 秀法官 彭 昭 芬法官 阮 富 枝本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○三 年 十二 月 二 日
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